За первые четыре месяца 2005 г. столичная недвижимость выполнила годовой план ценового роста
10% спекуляции
В конце прошлого года большинство экспертов рынка прогнозировали замедление темпов подорожания жилья. В частности, не исключалось, что рост цен в 2005 году будет приблизительно вдвое меньше, чем в 2004 г.: 10-20% по сравнению с 25-30%. Тогда многие риэлторы ставили под сомнение способность строительных компаний существенно повысить цены на фоне прогнозируемого снижения спроса на первичное жилье в столице, особенно дорогое.
Однако уже за четыре месяца 2005 года жилье в столице подорожало на 12-16%. Стремительнее всего растут в цене квартиры так называемого вторично-первичного сегмента — перепродажа готовых новых квартир с удачным современным планированием стоимостью до $300 тысяч. Именно эта категория жилья наиболее ощутимо отреагировала на две волны роста в 2005-м.
Сначала в январе цену подтянул фактор 13% подоходного налога при продаже недвижимости — после его отмены стоимость жилья так и не пересматривали, поскольку на рынке наблюдался дефицит предложения. Вторую волну подорожания вызвало снижение курса доллара, к которому все еще привязываются продавцы квадратных метров.
Поскольку гипотетическая гривневая выручка со снижением курса доллара снизилась, владельцы квартир, продающие их не для решения жилищных проблем, а для получения прибыли, компенсировали потери, повысив цену. Немало владельцев квартир «перерасчитали» гривневую стоимость в долларах с учетом курсовых изменений, что на фоне других экономических факторов обеспечило рост цен на жилье в среднем на 4-5%. Всего с начала года столичные квартиры на вторичном рынке подорожали на 14,11%.
Курсовым аргументом воспользовались и застройщики, которые уже 1 мая выставляли цены на 5% выше апрельских. Они считают, что заявления председателя НБУ о реальной стоимости доллара на уровне 3,8 гривен могут подтолкнуть украинцев «освобождаться» от долларов и инвестировать в новое жилье, таким образом увеличивая спрос на рынке.
А поскольку особых изменений в сегменте предложения практически не наблюдалось, повышение спроса при неизменном предложении может считаться, по мнению руководителей строительных компаний, веской причиной подорожания квартир на первичном рынке (такого рода выводы делают некоторые риэлторы, оценивая ценовые перспективы вторичного рынка).
Застройщики даже поспешили заявить о том, что с учетом подорожания стройматериалов (с начала года на 12%), ревальвация гривни на стоимости нового жилья отразится 15-20-процентным ростом уже в течение одного-двух месяцев. Вице-президент холдинговой компании «Киевгорстрой» Василий Можар вообще прогнозирует, что по итогам года квадратный метр в новостройках подорожает на 40%. Заметим, что с начала декабря стоимость 1 кв. м жилья в новостройках повысилась в среднем на 12,38%. Как и на вторичном рынке, больше всего подорожали квадраты в трех- и двухкомнатных квартирах.
Правда, часть риэлторов, которые, как правило, не дают спекулятивных прогнозов, считают, что ревальвация гривни на ценовую политику на рынке кардинально не влияет. Хотя в домах, расположенных недалеко от метро, по данным агентства недвижимости «Янус», все же произошел перерасчет стоимости наиболее ликвидного жилья — малометражных одно- и двухкомнатных квартир.
«Как показал последний месяц, удешевление доллара служило скорее психологическим, чем экономическим фактором, влияющим на рост спроса. Люди лишний раз убеждаются, что хранить свои сбережения лучше в валюте более стабильной, чем доллар. И несут деньги не в банк, а на рынок недвижимости», — отмечает директор агентства недвижимости «С. И. Т.» Эдуард Бразас.
В то же время директор АН «РЕД» Ярослав Цуканов считает, что некоторые сегменты жилищного рынка до конца лета могут насытиться предложением. Но это касается в первую очередь сегмента крупногабаритного жилья, которое несколько лет в больших объемах штампуют строители в прицентральных районах города. По наблюдениям Цуканова, в этом сегменте уже заметно замедление роста стоимости квартир. «Под конец года вообще возможно обратное движение цены — снижение на уровне 2-3%», — прогнозирует эксперт.
Кроме того, часть экспертов рынка называют спекулятивными заявления некоторых строительных компаний, прогнозирующих существенное повышение цен ввиду подорожания строительных материалов. Например, на внутреннем рынке может подешеветь металл, используемый при строительстве жилья.
Ведь со снижением курса доллара металлургам уже не настолько выгодно экспортировать свою продукцию. Значит, часть экспортных потоков они могут переориентировать на внутренний рынок. Соответственно, рост внутреннего предложения повлечет снижение цены на металл.
Старость не радость
Впрочем, квартиры некоторых сегментов все же обречены дорожать. Из-за нехватки предложения малых и средних метражей будут набирать ценовой вес «старые» квартиры 40- и 50-летней давности. Быстрыми темпами дорожают квартиры в районах, где прогрессирует транспортная и социальная инфраструктура, — в Харьковском, на Оболони, а также на Сырце, хотя программа его современной застройки только в планах. В связи с обещанным открытием нескольких станций метро будут дорожать квартиры в Московском районе.
В целом большинство экспертов рынка прогнозируют, что в последующие месяцы темпы повышения цен замедлятся по причине сезона отпусков. Поэтому в сентябре цены будут близки к нынешним. «Уже сегодня покупатели не набрасываются на жилье, как на горячие пирожки. Очень многие звонят, интересуются, однако уровень нынешних цен на многих действует, как холодный душ», — констатирует Бразас.
Однако по его словам, годовой прогноз подорожания жилья на уровне 15-20 процентов все же следует откорректировать. «Но я не рискнул бы оценивать годовой рост цен в 50%, который возможен только при форс-мажорных обстоятельствах. А вот 30-процентное подорожания жилья — вполне реальный прогноз», — считает эксперт.
Коммерческий фронт
В сегменте коммерческой недвижимости рост цен происходит по своему сценарию. Дорожают крупногабаритные стареющие сооружения и помещения, расположенные на периферии, — на уровне 10% с начала года. Наиболее ликвидные малометражные торговые точки по 50-100 квадратных метров выросли в цене на 20%.
«Переговоры о купле-продаже объекта в более-менее приличных и людных местах столицы стартуют с $3-5 тысяч за квадратный метр. $2,5 тысячи за квадрат — это цена «тихого» места. Квадрат за $1 тысячу — уже цена прошлого года», — указывает Бразас. В то же время офисы на 80-100 кв. метров в районе, близком к центру, еще можно купить по цене $1-2 тысячи за квадрат.
По словам эксперта, торговая и офисная недвижимость достигли ценового предела. Поэтому эксперты считают, что летом коммерческая недвижимость может выдержать планку роста цен максимум в 1-2%.
Наибольший потенциал для подорожания у столичной земли. Поскольку в Киеве у рынка земли ограниченный ресурс, сегодня уже никого не удивляет цена одной сотки на Борщаговке даже в размере $10 тысяч. В то время как подорожание коммерческой и жилой недвижимости идет с годичным шагом в 15-30%, то земли — более 100%.
По словам директора компании Dreamland Александра Кравченко, стремительно дорожает земля в районах, которые вскоре будут включены в пределы Киева. По его словам, в прошлом году одна сотка в селе Счастливое (Бориспольский район) стоила $1500, а в начале мая (после заявлений о строительстве метро в этом районе) цена выросла до $2250.
Всего же в Бориспольском районе цены на землю достигли отметки $1800-2800 за сотку, а в селах, которые отойдут Киеву со стороны Житомира (Белогородка, Вишневое), за землю дают уже от $1,4 до $2 тысяч за сотку. По словам Александра Кравченко, летний период также может пройти под знаком оживления на земельном рынке. Поэтому в ближайшие три месяца неминуемо подорожание земли в столице и на ее окраинах на уровне 5-10%.
Цена популярности
Самыми быстрыми темпами дорожают в Киеве двухкомнатные квартиры, на которые наибольший спрос при явном дефиците предложения. Средняя стоимость столичных двухкомнатных квартир выросла с январских $52 тысяч до нынешних $60 тысяч.
Самыми дешевыми считаются квадраты на Борщаговке и Виноградаре — двухкомнатную квартиру здесь можно купить за $40-55 тысяч. Сравнительно недорогое жилье расположено в районах метро Берестейская, Академгородок и на Троещине: в зависимости от метража и состояния жилья стоимость колеблется от $42 до 63 тысяч.
Самые дорогие двухкомнатные квартиры сейчас на Оболони — верхняя ценовая планка здесь достигает $135 тысяч. Немного дешевле двушки на Харьковском массиве, Татарке и Караваевых дачах — $50-115 тыс. На Сырце за них запрашивают $40-70 тыс.
Леся СОЛОВЧУК
[Контракты, №21, 23 мая 2005]