Старые пятиэтажные дома, которые в народе называют “хрущевками”, строили в эпоху грозившего Западу туфлей Никиты Сергеевича Хрущева, знавшего о жилищных проблемах советских граждан. Жилищный кризис – явление не новое. Сейчас, например, столкнулись с тем, что квартиры есть, новых домов хватает, а денег на приобретение даже в кредит желанной жилплощади у населения нет. При СССР кров над головой находили элементарно. И во многом это стало возможно благодаря четкому планированию пятилеток, когда учитывался рост населения и его нужд. И то и другое, к слову, отличалось завидной стабильностью.
Правда, “хрущевки” строили как временное жилье. Об этом коммунистические идеологи кричали на каждом шагу. Ведь к долгожданному приходу коммунизма жить мы должны были в комфортабельных квартирах или домах, где потолки гораздо выше “совкового” стандарта 2,5 м. Только идея мирового братства всех народов в СССР так и не реализовалась. Зато пятиэтажки остались. Вот и вспомнили мы, что настоящие строители “хрущевок” гарантировали своим нетленным творениям столетнюю жизнь. Но – с одной оговоркой: при надлежащей эксплуатации, проведении регулярных и тщательных капитальных ремонтов “объектов массовой серии” раз в 25 лет (таков срок отводился водо-, газо- и теплопроводам). На деле же вышло, что одни перепланировки квартир, причем не всегда законные, кое-где расшатали дома, что называется донемогу. Теперь, стоимость на вторичном рынке квартир в сорокалетних домах, построенных в конце 50-х начале 60-х годов ХХ века, без всяких там “сталинских” архитектурных излишеств, оказалась выше, чем в “панельных” девятиэтажках времен так называемого застоя, расположенных, как правило, на окраинах. Впрочем, возможно, что в решении жилищных проблем и интенсивном строительстве дешевого и востребованного жилья это как раз и были времена определенного расцвета, а не застоя.
Исторический факт
По свидетельству историков, впервые с жилищным кризисом столкнулись еще императоры античного Рима, который то и дело крушили пожары и наводнения. А за 1900 лет до С.Н.Хрущева попытался решить проблему жилищного кризиса не кто иной, как… Нерон! В 64 г. он приказал подданным ударными темпами возводить так называемые инсулы – пятиэтажные дома-бараки с комнатами или квартирами для сдачи в наем.
Интересно, что специалисты приводили Нерону примерно те же возражения, что и через почти две тысячи лет современники – Хрущеву: инсулы, говорили они, недолговечны и пожароопасны. Но, увы, эти прогнозы ни тогда, ни сейчас не оправдались.
“Попса” от Хрущева
После Никиты Сергеевича и с появлением термина поп-музыка, в обиход вошли такие слова, как поп-строительство (“хрущевки”) и поп-сельское хозяйство (кукуcтарые и ветхие постройки есть в любой стране и в любом городе. Но старое здание старому зданию рознь. Одно дело – памятник архитектуры или дом, в котором жила всем известная личность. И совсем другое дело – пятиэтажные “хрущобы”…
Вспомните: в постсталинские времена прокатилась огромная волна реабилитаций осужденных по политическим мотивам. Покидая бараки, люди вселялись в “хрущевки”, как в рай неземной. И наших предков понять можно: мечтать о большем ни у кого просто мозги не поворачивались. Какая теснота и недостаток пространства?
Интересная деталь
По свидетельству наших земляков, гостивших недавно в США, 99% американцев живут в домах, наподобие “хрущевок”. Только вот стены в них сделаны из асбеста (в кирпичных, считающихся чуть ли не роскошью, многоквартирных домах живут люди с достатком, те, у кого доход 2000-3000 долларов в месяц): пальцем можно продавить и пальцем же вогнать гвоздь, на котором больше одного пиджака не удержится. А акустическая пропускная способность стен – такая же, как в “хрущобах”: чтобы соседи не узнали о предмете спора, надо в шкаф влезать.
Вам это ничего не напоминает?
Первое поколение индустриального домостроительства охватило весь бывший Союз без исключения. А с учетом эдакой “прозрачности”, с известной долей иронии можно сказать, что люди любили друг друга (и любят по-прежнему) фактически у всех на виду.
Судите сами
В Санкт-Петербурге, равному по территории Днепропетровску, 29,8% жилья – “хрущевки”. Это от 7 до 13,5 млн. кв. м площади, на которой живут 12 процентов жителей Северной Пальмиры. В целом в России каждый четвертый жилой метр – “хрущевский”.
Что касается нашего города, то у нас половину самого низкорослого мегаполиса государства занимает частный сектор. Но домов – “хрущевок”, которых только на одной улице может быть более сорока, также очень много. Настолько много, что в жилуправлении по ним даже нет общей базы данных. Этот вид домов широко распространен, и нет ни одного района, от “Полимермаша” до издательства “Зоря”, где бы они не “прописались”.
В них выросло три поколения горожан. И автор этих строк вот уже 33 года живет в одном из таких строений на улице Артема и посему может с уверенностью назвать все плюсы и минусы этих домов. Кроме вышеперечисленных, назову следующие.
Сперва – негатив. Во-первых, последние десять лет в “хрущевках” скрипят старые полы, отремонтировать которые во все времена можно было лишь за кругленькую сумму. Кстати, до революции плохо платившему за работу хозяину строители устанавливали полы, которые со временем начинали издавать жуткие звуки. Возможно, в эпоху соцреализма данный вид технологии издевательства над “тиранами” выступил в качестве своеобразной мести рабочих за недостойную оплату их труда.
Во-вторых, чихнуть, чтобы соседи не сказали тебе “Будь здоров!”, практически невозможно (что уж говорить о громком проигрывании любимого диска или о страстном сексе, не правда ли?)
В третьих, конечно же, низкие потолки, совмещенный санузел и отсутствие должного количества секций батарей (на кухне их всего две).
Можно еще порассуждать о том, что капитального ремонта большинство зданий данной категории не видели лет пятнадцать, и все коммуникации людям необходимо поддерживать в надлежащем состоянии исключительно за счет собственного кошелька, а не ЖЭКа (одна замена прогнившего чугунного литья в туалете на “компакт” чего стоит). Но это уже другая история, как говорится.
Теперь о плюсах
Когда в начале 90-х годов прошлого века наш родной до слез ЖЭК предложил людям поменять трубы, некоторые жильцы нашей легендарной “хрущевки” с радостью согласились сделать это. За свой счет. И “пролетели”. Потому что вместо “временных” оцинкованных коммуникаций, простоявших на своем месте с 1962 года, установили обычные “черные” трубы, о качестве и сроке эксплуатации которых говорить не приходится. Честно признаюсь, я все трубы не менял. Но тот “жековский” кусок, что мне заменили, уже вызывает опасения. В отличие от “временного цинка”.
Еще один плюс – львовские двухконфорочные печи. Их девиз – “Сто лет без капремонта”. Во всяком случае, тридцать звезд им нарисовал бы лично. Что примечательно, сорок лет назад над газовыми печками уже начинали монтировать электрические вентиляторы. Они тоже работают до сих пор, и менять их просто нет смысла.
В заключение – действительно радостное известие. Не секрет, что существуют программы реанимации “хрущевок” по современным технологиям, предусматривающие в том числе полную замену всех коммуникаций и утепление стен.
Российский опыт
Посмотрим, как Россия намерена решать проблему “пятиэтажек”, которая, кстати, стоит там весьма и весьма остро. Но в отличие от нас, наш северный сосед накопил кое-какой опыт, которым можно воспользоваться в Украине.
Самое удивительное, что массовое строительство пятиэтажных зданий в России, которое началось в 1959 г., закончилось только в 1985. За это время по всей стране было построено около 290 млн кв. м общей площади малопривлекательного жилья, что составляет приблизительно 10% от жилого фонда страны.
В середине 90-х годов прошлого столетия российские проектные институты начали разрабатывать программы перестройки пятиэтажного жилья. Одним из “пионеров” реконструкции “хрущевок” стал Московский институт МНИИТЭП, специалисты которого обследовали все серии “пятиэтажек”, а также просчитали комплекс мероприятий, связанных с переустройством морального устаревшего жилья, как с отселением жильцов, так и без него. Было определено три варианта модернизации и реконструкции домов этих серий.
Первый вариант, или, как его называют, минимодернизация, предусматривает декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, смену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир, которая может быть выполнена без отселения жителей. В основном эта перепланировка заключается в расширении прихожей, устройстве шкафов, антресолей, кладовых и двойных дверей. В некоторых типах квартир планировалось заделать имеющиеся дверные проемы, пробить новые и добавить перегородки для создания более рациональной планировки. К работам без отселения жильцов также относятся: ремонт полов, большой и малый ремонт “столярки”, внутренние отделочные работы, ремонт и замена кровли, ремонт козырьков и фасадов, замена водосточных труб, частичная или полная замена инженерных систем.
Второй вариант, получивший название максимодернизации, включает в себя все работы по утеплению фасадов, а также перепланировку квартир. В результате этого, маленькая двухкомнатная квартира превращается в большую однокомнатную, а маленькая трехкомнатная – в большую двухкомнатную. Например, жилая площадь в модернизированной однокомнатной квартире увеличивается на 16%. Кроме того, кухня становится побольше (8-9 кв. м). Есть место для создания просторных прихожих с кладовыми или встроенными шкафами. В 2-3-комнатных квартирах устраивается раздельный санузел с возможностью размещения в ванной комнате стиральной машины и ванны длиной 170 см. Безусловно, такую перепланировку можно осуществить только при отселении жителей.
Третий, самый радикальный вариант, назван реконструкцией. В него входят фасадные работы, перепланировка квартир с сохранением их типа, а также увеличения жилых площадей за счет фасадных пристроек (таких, как лоджии, опирающиеся на стенки-пилоны, или эркеры). Кроме кардинальных изменений в старых квартирах, производится надстройка базового дома мансардой или монолитными конструкциями высотой в 2-3 этажа. При надстройке легкими конструкциями в мансардах могут располагаться двухуровневые квартиры или две обособленных этажа. И, что очень важно, дом оснащается лифтами и мусоропроводами, делающими его гораздо более комфортабельным для жизни.
Столичный опыт
Несколько лет назад по рекомендации Госстроя Украины специалистами “Киевпроекта” была подготовлена программа реконструкции “хрущевок”, которую затем утвердили на киевском градостроительном Совете. Как же предполагалось модернизировать “пятиэтажки” изначально? Планировали начать реконструкцию целого микрорайона (а не одного здания), чтобы минимизировать затраты на “строительное лечение” жилья 60-х годов. Было намечено построить новые дома (возможно, один-два) и туда переселить жильцов “пятиэтажек”, а в этих же домах произвести внешний и внутренний ремонт. К сожалению, из этого плана ничего не получилось. Невозможность отселения людей стала камнем преткновения в реализации поставленной цели. А жилье, сооруженное якобы для отселения, было быстро продано на рынке по коммерческим ценам. Этот “волновой метод” пере
Разрабатывают свои модели реконструкции “пятиэтажек” и многие строительные фирмы. Можно выделить вариант, предложенный одной из российских фирм.
Со старого здания снимаются фасадные панели, убираются все ненесущие нагрузку перегородки. Рядом с прежними стенами строится новый фундамент, на который ставится каркас, разработанный конструкторами. Иными словами, здание делается шире. И уже на новом каркасе надстраивается до 9 этажей, причем новые 4 этажа совершенно не давят на старую “пятиэтажку”. При такой схеме уходят в прошлое маленькие кухни, совмещенные санузлы и смежные комнаты. В здании появляются лифты, раздельные санузлы, широкие лестницы, мусоропроводы.
Кроме того, пятиэтажная застройка недостаточно плотна. Поэтому в масштабах квартала предполагается делать пристройки, которые будут по площади значительно больше самих реконструируемых зданий.
По данным российских экспертов по недвижимости, в целом физический износ жилого фонда “пятиэтажек” во многих городах, не превышает сегодня 20%. Так что их массового “падежа” в скором времени ожидать не приходится.
Олег КЛИМОВ
[RealNest, 12 января 2005]