К концу января Киев намерен издать «Правила застройки» завизированные мером столицы и утвержденные Киевсоветом. Документ сможет разрешить ряд процедурных вопросов строителей и инвесторов. Пакет документов на застройку теперь можно будет оформить за пару-тройку месяцев, а не в течении двух лет как это происходит сейчас.
Правила подготовлены в соответствии со ст. 22 Закона Украины „О планировании и застройке территорий”. Их текстовая часть, в частности, регламентирует порядок осуществления инвестиционной и градостроительной деятельности, получения исходных данных на проектирование, разработки, согласования, экспертизы и утверждения проектной документации; общие требования по осуществлению реконструкции и капитального ремонта домов, перепланировки помещений и квартир; строительства индивидуальных усадебных домов, линейных инженерных сооружений улично-дорожной сети, а также благоустройства территорий.
Графическая часть Правил содержит проектные планы зонирования территорий города. Как считают специалисты, именно вторая часть дает инвестору возможность оценить всю картину возможного строительства в целом. Ведь, выбирая участок для застройки, он должен знать зонинговые правила на данной территории, чтобы рассчитать экономический эффект от предполагаемых инвестиций.
В будущем Правила будут постепенно дополняться разделами по мере утверждения их Киевсоветом, а именно: планами зонирования отдельных территорий, условиями и ограничениями застройки, реконструкции, капремонта объектов и т.д. По словам заместителя начальника ГУ градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды Эдуарда Лещенко, в других странах, например, Франции, под такие правила разработано еще 800-900 стр. других документов. (“Правила застройки г. Киева” содержать примерно 70 стр. текста – прим. ред.).
Главной целью Правил, по словам их разработчиков, является обеспечение эффективной реализации Генерального плана развития г. Киева (напомним, он принят в 2002 г.), а также рациональное использование территории, создание полноценной жизненной среды, решение архитектурно-градостроительных задач по комплексной застройке столицы. Далее – стимулирование инвестиционной деятельности физических и юридических лиц и учет законных частных, общественных и государственных интересов при осуществлении градостроительной деятельности.
Акцент в Правилах сделан на комплексности застройки города. Инвестор должен предусмотреть инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру. И хотя это стоит недешево (инженерные сети обходятся до 1 млн. грн.. за 1 км), комплексный подход к застройке существенно повышает рыночную стоимость объекта.
Территории с преимущественной застройкой домами первых массовых серий подлежат комплексной реконструкции с выполнением капремонта отдельных домов, инженерных сетей, возможным сносом аварийных и амортизированных строений. При сооружении объекта в существующей городской застройке инвестор до начала проектирования обеспечивает обследование и фиксацию технического состояния домов, находящихся в непосредственной близости к стройплощадке.
Строительство жилья запрещается на территориях, отведенных под зеленые насаждения общего пользования. Исключением может быть разве что объект для отдыха или общественного питания. Также запрещено строить жилые и коммерческие здания на участках, выделенных для возведения школ, детских садиков, спортивных сооружений. При строительстве жилого дома количество машиномест для парковки не должно быть меньше общего количества квартир. Это требование оговаривается распоряжением КГГА, которое также предполагает, что в случае нарушения инвестор должен внести средства для строительства коммунальных паркингов. Высота зданий не должна превышать 67 м. Если же хотят строить выше – надо разработать индивидуальные технические требования. Площадь земельного участка под строительство жилого дома рассчитывается из минимума 12 кв. м на человека.
Жесткие требования по озеленению земельного участка – минимум 6 кв. м на человека, если же меньше – инвестор обязан компенсировать расходы по озеленению городскому бюджету.
В пределах зон охраны культурных и исторических памятников инвестор получает специальные разрешения, а также заказывает разработку историко-градостроительного обоснования, научно-проектной документации о сохранении этих памятников.
Проекты отвода земельных участков в границах земель природно-заповедного, лесного, водного фонда согласовываются управлением охраны окружающей природной среды КГГА с учетом сохранения мест обитания животных и растений, внесенных в Красную Книгу Украины и Зеленую Книгу Украины, соблюдением других требований природоохранного законодательства. Если новое строительство или реконструкция объектов связаны со сносом зеленых насаждений, то разрешение на их снос или пересадку оформляется в соответствии с требованиями Положения о порядке оформления и согласования документов на снос или пересадку зеленых насаждений в г. Киеве или возмещение убытков по их восстановлению коммунальными службами.
Многие специалисты отмечают, что создание Правил – это лишь первые попытки упорядочить градостроительство, которые обречены на неудачи ввиду отсутствия единой законодательной базы. Например, два кадастра – земельный и градостроительный – противоречат друг другу. Интересы города, оговоренные в Генеральном плане развития г. Киева, связанные с использованием пригородной зоны, вступают в противоречие с интересами области. Требования комплексной застройки территорий выполнимы лишь при наличии единого инвестора. Если же участки делятся между несколькими мелкими инвесторами, ни о какой инженерной и социальной инфраструктуре не может быть речи. Крупные же инвесторы, которые смогут взять на себя подобные обязательства, появятся, возможно, в будущем.
С другой стороны, Правила вводят понятие прединвестиционной деятельности, что, безусловно, в интересах инвестора. Тогда он сможет еще на стадии предпроектных предложений принять оптимальное решение, не неся существенных трат. Примеров, когда строительство откладывается на неопределенный срок из-за отсутствия единых правил игры, сколько угодно. Взять хотя бы ООО “Грааль”, которое потратило уже миллионы, а когда начнется реконструкция Европейской площади, никто не знает.
И, напоследок, Киев, как и многие крупные города, являющиеся культурными центрами, в ближайшие годы будет делать упор на реконструкции. Зонинговые же правила необходимы прежде всего именно для реконструкции. Ведь для каждой отдельной территории нужно расписать параметры градостроительных объектов, процедурные моменты и для застройщиков, и для населения. А самое главное – четко установленные Правила застройки не должны позволять нечистым на руку чиновникам злоупотреблять своей властью. Правда, инвесторы в это слабо верят.