История законодательных инициатив
До недавнего времени инвестирование в недвижимость было одним из самых удачных и фактически гарантированно беспроигрышным вариантом вложения средств. Единственным источником гипотетических неприятностей могли стать лишь колебания на рынке, сопровождающиеся падением стоимости, от которых, впрочем, не застрахованы в Украине никакие инвестиции. Впервые о налоге на недвижимость заговорили еще году в 1996 году, но эта идея не получила достаточного импульса для практической своей реализации.
Сейчас ситуация на рынке недвижимости в корне изменилась. Уже в конце 90-х Верховная Рада вплотную занялась разработкой сегмента законодательной базы, предметной сферой которого является недвижимость и все, что так или иначе с ней соотносится. В частности, в 2000 году депутаты приняли за основу законопроект, предусматривающий взимание налога на недвижимость в чистом виде. Однако тогда украинские законодатели ограничились только проектом, который так и не приобрел статуса закона. Поэтому собственники недвижимого имущества получили отсрочку относительно платы государству денег только за то, что они живут не под открытым небом.
Тем не менее, процесс пошел, несмотря на временные заминки и пробуксовки. Ведь с точки зрения депутатского корпуса нельзя упускать возможности пополнить госбюджет посредством дополнительного источника доходов, что и реализовывается на наших глазах. К настоящему моменту процесс разработки «недвижимого законодательства» имеет не линейную, а разветвленную структуру, в которой целый комплекс законов из смежных областей имеет непосредственное отношение к рынку недвижимости. Так, к числу наиболее значимых законодательных инициатив ВР относится подоходный налог, который предполагается взимать при продаже недвижимости и который, к тому же, учтен в законе «О налоге на доходы физических лиц».
Налоговые нововведения
Очевидно, что налога от продажи недвижимого имущества со следующего года уже не избежать, а вот с налогом на недвижимость власти, видимо, пока решили повременить. Он не будет введен со следующего года, как об этом заявлялось ранее. По оценкам специалистов Минфина, обсуждение законопроекта, его доработка и, соответственно, принятие Верховной Радой, потребует значительно большего времени, чем планировалось. Хотя сам проект уже был представлен аудитории с прицелом на старт с 1 января 2005 года.
Суть нового законопроекта заключается в том, что налогом облагается вся без исключения недвижимость в Украине. Как объекты налогообложения зафиксированы жилые дома или их части (квартиры), садовые дома, дачи, гаражи и другие сооружения. Целью данного документа является дополнительное привлечение средств в местные бюджеты. Но это лишь часть правды. В местные бюджеты будут поступать только налоговые выплаты физлиц, тогда как все средства от предпринимателей и юридических лиц станут перманентным источником доходов госбюджета.
Интересен тот факт, что в обнародованном Минфином законопроекте нет точно определенной, фиксированной ставки налога. Определен лишь фарватер его допустимого колебания, который составляет от 0,5 до 1% оценочной стоимости объекта недвижимого имущества за год. Окончательный же размер ставки будут устанавливать органы местного самоуправления при утверждении местных бюджетов, что буквально означает следующее. На местах будут стремиться к получению максимальных поступлений, что значительно отразится на семейном бюджете граждан, а государство за счет предпринимателей и юрлиц (чьи налоговые поступления несравнимы с аналогичным показателем физлиц) получит свою «львиную» долю дохода.
При этом предусмотрено льготное налогообложение для физических лиц и, согласно предварительным подсчетам, они коснутся от 70 до 93% населения Украины. Так, льготы будут касаться собственников, чьи квартирные и прочие площади не изобилуют лишним метражом. В частности, не будут облагаться налогом помещения, которые являются основным местом жительства, из расчета 21 квадратный метр общей площади на каждого члена семьи плюс еще 20 квадратных метров на семью в общем. В случае, если жилплощадь превышает указанные в проекте закона нормы, собственник будет вынужден платить за «перебор» квадратных метров.
Щадящие стандарты предусмотрены и для пенсионеров, которые ощутят на себе гнет налогового законодательства только в том случае, если общая площадь их места жительства превышает 80 кв.м.
Что факт оценки нам готовит?
Одним из наиболее непрозрачных моментов в новом проекте Минфина остается принцип и процедура оценки недвижимого имущества. Следует заметить, что в отношении недвижимых объектов предприятий есть относительная ясность, согласно которой расчет будет осуществляться в соответствии с их балансовой стоимостью. Каков же будет налог на квартиры с площадью, превышающей стандарт нового законопроекта? Ответа на этот вопрос нет и сегодня ясно только то, что порядок оценки еще не разработан системно и окончательно.
Кроме того, в качестве некого учетного механизма новый проект закона подразумевает создание Единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество. Скорее всего, это усложнит процесс «регистрация – взимание налога», поскольку ко всем реестрам у нас относятся с неприязнью в силу того, что они, как правило, влекут за собой обязательства (и часто финансовые).
Начисление и уплата налога – это и вовсе отдельная категория, имеющая некое сходство с небезызвестными налоговыми декларациями. Налоговая служба, опираясь на данные Госреестра прав собственности на имущество и налоговые ставки, определяет размер налога и до 15 апреля направляет уведомление собственнику. Однако проблема коренится в том, что в настоящее время соответствующих данных для определения суммы налогового обязательства в полном объеме нет, и главным образом именно над этим Минфину придется размышлять в ближайшее время с тем, чтобы успеть к 1 января 2006 года.
Таким образом, пока не будет решен вопрос с реестром, весь законопроект теряет свою реалистичность как не имеющий механизма реализации, поскольку иными средствами просто невозможно установить налог с собственников и успешно его взимать. Разве что в корне изменить подходы к наложению налоговых обязательств на физических лиц. А тем временем все население Украины может спокойно жить на своих больших и маленьких квартирных площадях.