Нынешний год оказался не самым удачным для рынка недвижимости. Отмена льгот по НДС и последовавшее затем повышение цен на новое жилье существенно уменьшили спрос на первичном рынке. Введение 13-процентного налога при продаже недвижимости на вторичном рынке с начала будущего года вызывает дискуссии в обществе. Оживление наблюдается разве что в сегменте частных домов (коттеджей). Однако совсем недавно столичные власти объявили, что выделение участков в городе под индивидуальное жилье практически прекратится.
Крупным планом
На квартирном учете в нашем государстве состоит 1,5 млн. семей и одиноких людей. Из них правом первоочередного и внеочередного получения жилья пользуются 29% или 437 тыс. семей. Добавьте к ним примерно 80 тыс. семей военных, которые состоят на квартирном учете по месту службы. В течение 2000-2003 годов ежегодно получали жилье 1,6% состоящих на учете.
В последние несколько лет объемы вводимого в эксплуатацию жилья постоянно увеличивались. Правда, не так стремительно, как это предусмотрено таким документом как “Прогноз развития жилищного строительства на 2000-2004 годы”, утвержденный Постановлением Кабинета Министров от 27.08.2000 г. За счет всех источников финансирования в прошлом году, по данным Госкомстата, введено в эксплуатацию 6,433 млн кв. м жилья. Это на 6% больше, чем в 2002 (6,1 млн. кв. м) и на 27% меньше от показателя, заложенного в “Прогнозе…” (8,7 млн. кв. м). Тем не менее, в 1991 году жилья строили вдвое больше, чем в минувшем году.
Строительный бум
Такую ситуацию Председатель Госстроя Валерий Череп объясняет низкой инвестиционной привлекательностью большинства регионов Украины. Ведь строится жилье в основном за счет средств населения. Из Государственного бюджета профинансировано сооружение лишь 4% жилья или 277 тыс. кв м.
Более-менее благополучно в том, что касается квартирного вопроса, выглядит разве что Киев, а также несколько городов-миллионников. В последние пять лет объемы строительства жилья в столице росли, прибавляя по 200 тыс. кв. м ежегодно. Когда отметка перевалила за миллион, решено было остановиться. Правда, по словам заместителя председателя Киевской горгосадминистрации – начальника Главного управления жилищного обеспечения Михаила Голицы, в ближайшие годы власти намерены выйти на полуторамиллионный рубеж.
А вот в большинстве регионов дела значительно хуже. Некоторая активность проявляется разве что в Днепропетровской, Донецкой, Запорожской, Львовской, Одесской, Харьковской и Полтавской областях. Другие же области отстают от столицы на порядок, а то и на два.
В прошлом году уменьшились объемы жилищного строительства в Автономной Республике Крым, Днепропетровской, Волынской, Полтавской, Одесской, Кировоградской областях (от 2,5 до 18%).
Председатель Государственного комитета по вопросам строительства и архитектуры Валерий Череп говорит, что если бы Закон “Об ипотеке” заработал в полную силу, через два-три года объемы жилищного строительства выросли бы вдвое. Но одного данного закона мало. Нужны еще другие законодательные акты, в частности, закон «Об ипотечных ценных бумагах», который сейчас находится в Верховной Раде.
По словам В.Черепа, вполне возможно выйти на показатель 12 млн. кв.м. Это не романтика. В 1989 году Украина строила 21,4 млн. кв. м жилья. Строительные организации в состоянии выполнить такой объем работ. Но для этого нужны механизмы. А именно: кредиты под нормальные, 7-8% годовых на 25-30 лет. Так считает Валерий Череп, который был одним из инициаторов внедрения ипотеки и продолжает считать, что это – одна из главных возможностей обеспечить население жильем.
Бесплатное жилье
Что же касается бесплатного жилья, то в Киеве, по данным Киевской госгорадминистрации, в прошлом году его построено 90 тыс. кв. м. 5% от вводимого миллиона кв. м в год за счет инвестиций также получают киевляне льготных категорий. В городе действует программа «50х50», когда половина финансируется из городской казны. Правда, в прошлом году за счет долгосрочных кредитов получили квартиры всего 250 молодых семей. А состоит на квартучете в городе 133 тыс. семей.
Принятый в первом чтении Жилищный кодекс может стать законодательной базой для внедрения так называемого муниципального жилья. Его нельзя будет приватизировать, но можно будет выкупить. Такая практика существует во многих странах. Планируется строить и «гостинки». Например, в Москве 50% новостроек – именно небольшие квартиры.
Почем квадратный метр?
Средняя стоимость жилья в Киеве на вторичном рынке практически сравнялась со стоимостью на первичном. По состоянию на конец августа в однокомнатных квартирах квадратный метр в среднем стоил соответственно 4604 грн. и 4621 грн. Естественно, квартира в доме 30-40-летней давности не может быть равноценной аналогичной в новопостроенном. Посему в строительных компаниях заявляют, что снижать цены не будут.
Жилье дорожает прежде всего потому, говорят строители, что выросли цены на базовые стройматериалы: стоимость стальной арматуры увеличилась по сравнению с 2002 годом в два раза, цемент подорожал на 60 процентов, энергоносители — почти на четверть… Только с начала нынешнего года цемент стал дороже на 20-25 процентов, а металл, поставляемый на стройки столицы,— на 40 процентов. Также выросли цены на услуги специалистов, субподрядных организаций. Ощутимо ударила по карманам покупателей отмена льгот по уплате НДС при продаже и передаче в собственность нового жилья.
Следующий фактор ценообразования: город ужесточил условия предоставления площадок для строительства, увеличиваются отчисления на развитие инфраструктуры, больше квадратных метров готового жилья уходит в распоряжение городской администрации. Если раньше очередникам передавалось 5 процентов площади новостроек, то сегодня в центральных районах — уже 10 процентов. Мнение строительных компаний однозначно: если сложить стоимость земли и стройматериалов, заработную плату, налоги и вычесть продажную цену, то вывод один: цены упасть не могут. Правда, не исключено, что в этой ситуации закроются некоторые строительные фирмы, мелкие или непрофессиональные компании. Время легких денег и профессиональной некомпетентности прошло. Пришло время, когда цена должна соответствовать качеству.
Что же касается роста цен, то на стремление купить квартиру в центре он не особенно влияет: потенциальные покупатели не изменяют выбору, зная, что их вложения полностью окупятся. Более того, все больше людей, даже не нуждаясь в жилье, вкладывают средства в покупку недвижимости: прибыль от ее аренды, да и просто от роста в цене оказывается выше, чем самые выгодные банковские проценты на ту же сумму. Если, конечно, эта недвижимость расположена в центре; в прочих районах вполне возможны колебания цен.
В центре Киева цены на жилье падать не будут. Более того, участков для нового элитарного строительства в центральных районах столицы практически нет. Цены на квартиры в «спальных» районах в целом стабилизировались. Но как долго сохранится эта ситуация, прогнозировать сложно, поэтому откладывать покупку жилья в надежде на снижение цен, по мнению специалистов, бессмысленно. Все вышесказанное, однако, относится к рынку жилья от строителей. На вторичном рынке возможны колебания цен, и даже существенные. Цены на жилье в здании, уже простоявшем сто лет, не могут держаться на том же уровне, что и на жилье в новом доме, построенном с учетом новейших научных и технологических достижений.
Налогом – по квартирам
В 2004 г. вступил в силу Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц». И хотя порядок налогообложения будет применяться только с 2005 года, налоговые последствия возникают уже в году текущем. Если квартира была приобретена до 1 января нынешнего года, в следующем году она будет облагаться налогом по ставке 1% от стоимости имущества. Это если общая площадь проданной недвижимости не превышает 100 кв. м. За превышение полагается налог 5%. А вот если в течение одного года продано несколько объектов недвижимости, приобретенных до 1.01.2004 г., 5% придется отдать независимо от площади.
При реализации же недвижимости, полученной в собственность после 1 января 2004 г., надо будет заплатить 13% от прибыли от продажи. Она рассчитывается как разница между доходом, полученным в результате продажи такого имущества, и расходами, понесенными при его покупке или строительстве. Если доход от продажи недвижимости окажется ниже расходов на ее приобретение, сумма налога будет равна размеру минимальной заработной платы.
С другой стороны, при сделках с недвижимостью придется декларировать реальную (рыночную), а не официальную (по справке БТИ) цену квартиры. В любом случае, схитрить при продаже квартиры становится все труднее. Ведь нотариус, который является налоговым агентом, не засвидетельствует договор купли-продажи без уплаты налогов. Или сам вычтет его из суммы продажи и перечислит в бюджет. Обойтись без нотариуса при сделках с недвижимостью невозможно.
За город!
Риелторы прогнозируют уже со следующего года резкое увеличение продаж именно в этом сегменте жилой недвижимости. Деньги с квартирного рынка и в этом году все чаще перемещаются в рекреационные зоны Киева или в его пригороды. Такая тенденция не лишена и экономического смысла. Какой толк, например, платить 30 тыс. долл. за необустроенную однокомнатную квартиру в спальном районе, если за эти же деньги можно построить собственный дом, расположенный не намного дальше от центра города.
Нынешним заказчиком жилья выступает украинец со средним уровнем достатка. Наиболее перспективными считаются проекты, рассчитанные на добротный дом площадью до 200 кв. м. Без бильярдной, спортзала, бассейна и прочих излишеств. Однако желательно, чтобы этот домик находился на территории благоустроенного загородного городка, где все эти и прочие услуги и развлечения присутствовали. При этом размер индивидуального участка составляет минимум 12-15 соток. Немаловажно расположение в экологически чистом месте, а также вблизи транспортной артерии, соединяющей со столицей.
В Киеве и пригороде на земли, которые давно считаются рекреационными зонами: Осокорки, Нижние и Русановские сады, Зазимье, Петровцы, Лесники, – цены приближаются к 1000 долл. за сотку. А в престижной Конча-Заспе и 3-5 тыс. “зеленых”. В ближайшие годы тенденция роста цен на землю продолжится. По мнению риэлторов, она еще далека от своего пика.
Построить же дом без особой роскоши общей площадью 150-200 кв. м обойдется в $60-100 тыс.
Наибольшим спросом пользуются участки в 30-километровой зоне. Землю предоставляют сельсоветы сначала под застройку, потом полученный участок можно приватизировать. Но не всегда она соседствует с необходимой коммунальной и транспортной инфраструктурой. Кроме того, не следует питать иллюзий в отношении дармового участка (если вы, конечно, не обременены властными полномочиями) – сельсоветы уже научились предоставлять землю на условиях ее оплаты и пользуются этим все чаще.
По мнению риелторов, если квартиры подешевеют, то земля еще больше подорожает. Сейчас многие клиенты агентств недвижимости покупают землю впрок, даже если у них нет денег на строительство дома. Причем шесть соток уже практически никого не интересуют.