ПРЕДЪЯВИТЕ ВАШИ ДОКУМЕНТЫ!
Этой фразой каждому желающему вложить деньги в строительство и стать владельцем новой недвижимости стоит начинать деловые отношения с фирмой-застройщиком. Солидная фирма, которая заявляет, что проектирует и строит собственными силами, предъявит вам лицензию на изыскательские и проектные работы, сооружение конструкций и многое другое. Предприятие, которое искренне заботится о благополучии своих клиентов и партнеров, должно с легкостью предоставить решение местного совета о закреплении участка – именно под строительство, и именно жилого дома. Покупатель должен обратить особое внимание на цель использования участка.
Нередко бывает, что у лукавых предпринимателей есть землеотвод, но в договоре с исполкомом на использование участка указано, что он выделен под ресторан или строительство, скажем, гостиницы. А клиенту говорят: здесь будет жилой дом. Местные советы могут разрешить использование земли, но потом, когда на участке окажется совсем другой объект, могут и отозвать разрешение. Запомните: такие фирмы никогда не будут виноваты – крайним остается излишне доверчивый клиент.
У добросовестной фирмы обязательно должно быть также разрешение архитектурно-строительного контроля (ГАСК) на строительство жилого дома. Оно выдается только в том случае, когда проект фирмы-застройщика прошел экспертизу и утвержден. Известны ситуации, когда клиенту предъявляют очень красивый проект, массу впечатляющих, но нигде не утвержденных планов и схем. Дом может быть построен с нарушением строительных норм, установленных в государстве. Это может быть очень красивый дом, но его никогда не примет госкомиссия. Не спешите ругать бюрократов с их статьями и параграфами. Например, дом построен на оползне, или с нарушением норм сейсмической безопасности. Вы готовы этим пренебречь?
В итоге клиенту могут сказать: необходимо заплатить больше, потому, что плохие чиновники вынуждают изменить проект, привести его в соответствие с их бюрократическими нормами. Или недобросовестная фирма предлагает вам получить свое жилье… в другом объекте. То есть вы финансируете один объект, а получаете жилье совсем не там, где планировали, и ругаете бюрократов. А на самом деле ваша нервотрепка и головная боль уже заложены в стиль работы фирмы.
ДОМ НА КУРОРТЕ ИЛИ ДЕНЬГИ НА ВЕТЕР?
В рекламе крымской недвижимости часто используются привлекательные слова «дом на курорте», «жилье в рекреационной зоне». «Рекреационный комплекс» – это объект градостроительства, целью которого является отдых граждан. Он возводится на землях рекреационного назначения, то есть там, где не рекомендуется строительство жилых домов. В рекреационном комплексе – единственное, но немаловажное отличие от жилого дома – вас не пропишут. Однако в Гражданском кодексе указано, что жилье является недвижимостью и имеет строгое целевое назначение, включающее в себя жилой дом, квартиру, усадьбу, коттедж, дачу, которые рассчитаны на продолжительный срок службы и предназначены для проживания. Это дает право владельцу недвижимости в рекреационном комплексе, имеющем признаки жилого помещения: кухню, санузлы и т. п., обратиться в Исполком местного Совета для перевода его в жилой фонд, если он нуждается в прописке. Поэтому в рекреационном комплексе желательно приобретать апартаменты только в случае, если есть эти признаки.
Поэтому, заключая договор на приобретение или инвестирование строительства в рекреационном комплексе, вместе с будущими видами из окон, необходимо еще внимательнее знакомиться с документами – убедиться, что объект строится именно по жилым нормам. Впоследствии это и будет основанием для перевода его в жилой фонд. Клиент должен проверить, есть ли у фирмы право строить дом с кухнями, ванными комнатами, газовыми плитами, очерченными зонами спален и т. п. Добросовестное предприятие заботится о комфорте своих клиентов, причем не только до подписания договора, но и на будущее – когда закончится строительство, и счастливые новоселы получат ключи от апартаментов. Солидное предприятие легко выдержит такую проверку и сдаст дом в эксплуатацию. В ином случае – у фирмы неизбежны проблемы при сдаче, а у клиента – при использовании и оплате своей недвижимости. Защита от горе-строителей одна – каждый покупатель должен ознакомиться с правоустанавливающими документами. Причем пакет документов должен быть полным, без исключений под любыми благовидными предлогами.
СЛОВО ИЗ ТРЕХ БУКВ
Итак, документы в порядке, договор оформлен, первый взнос выплачен, строительство началось. Вы уже не просто клиент – вы инвестор строительства. Ваши инвестиции должны работать на вас, а не на посторонних людей. На рынке строящейся недвижимости в Крыму существует масса заманчивых предложений, в реальности ничем не подтвержденных. Эти предложения делают фирмы, которые просто хотят собрать с клиентов деньги. Вам это ничего не напоминает, никакое слово из трех букв? Скажем, «МММ»? Законодатели пытаются ставить барьеры на пути «строителей пирамид», но всем известно, как у нас преодолеваются всякие законодательные барьеры. Существует масса прецедентов, известно о сотнях судебных исков к застройщикам. Необходимо контролировать ход строительства, его сроки. При малейшей задержке клиент должен «бить в набат», ведь чем дольше затягиваются сроки, тем больше расходов несет фирма. Предприниматели, которые не дорожат репутацией, обязательно попытаются возместить свои убытки из кармана заказчиков. Единственная защита от этого – правильно составленный договор. Некоторые фирмы, строительные только по названию, пытаются составить договор таким образом, чтобы все обязанности были у клиента, а все права оставались у фирмы, в том числе – годами затягивать строительство и тянуть из клиента деньги. Такие отношения обычно приводят к судебным искам и многолетним тяжбам. Обоюдная ответственность фирмы и клиента, закрепленная договором, – это признак хорошего тона, взаимного уважения и настоящего профессионализма. Клиент в этом случае отвечает за своевременную выплату денег, а фирма – за выполнение сроков и других обязательств, о которых так красиво говорится в рекламе.
Стоит сказать и о разбросе цен на этом рынке. Они колеблются $0,8-6 тыс. за квадратный метр – в зависимости от места расположения дома, качества жилья, состояния придомовой территории, вида из окна, этажа, но в большей степени – от аппетитов продающей компании. Я считаю, что реальная цена на жилье класса «суперэлит» в городе Ялта сегодня не должна превышать $1,5–2 тыс. за квадратный метр. Эта сумма обеспечивает заявленное качество жилья и нормальные доходы фирмы-застройщика. Цена выше мне кажется неразумной. Впрочем, перспективы здесь – только в сторону повышения стоимости, так что завтра цена уже может быть другой.
КОНДОМИНИУМ – СРЕДСТВО ЗАЩИТЫ ОТ ЖЭКА
Итак, закончились приятные хлопоты новоселья. Жизнь на курорте беззаботна, но и здесь не обойтись без ее прозы – водоснабжение, уборка, вывоз мусора… Дом, переданный в эксплуатацию ЖЭКу, вскоре превратится в обычную «совковую многоэтажку» с неухоженным двором и характерными запахами в подъезде. В престижных домах обычно используют новую для нашей страны форму эксплуатации жилья – организуется кондоминиум. Всю работу по регистрации данного сообщества жильцов от начала до конца берет на себя предприятие. В кондоминиуме жильцы избирают правление и сами или с помощью строительной компании нанимают дворников, уборщиц, слесарей-сантехников, заключают договоры с охранными структурами. Если качество услуг их не удовлетворяет – они вправе сменить поставщика услуг – найти других работников. Но пусть ни у кого не будет иллюзий – качественная работа не может стоить копейки. За чистоту, комфорт и безопасность приходится платить больше, чем в окрестных «жэковских» домах. Обслуживание кондоминиума в престижном районе Ялты в элитном доме с круглосуточной охраной не может обходиться дешевле 1–2 грн за квадратный метр площади. То есть за квартиру площадью 0,1 тыс. кв. м необходимо платить 0,1–0,2 тыс. грн в месяц. Впрочем, люди, которые готовы заплатить деньги за «летнюю» квартиру должны понимать, что обслуживание дома и придомовой территории должно быть круглогодичным.