Надежды на собственный, чисто немецкий путь решения проблем не сбылись: в стороне от глобального кризиса рынки недвижимости Германии остаться так и не смогли. Инвестиции в промышленную недвижимость упали за прошлый год на 64%, а на рынке аренды офисов, который еще минувшей осенью буквально играл мускулами, сейчас отмечается явный спад спроса. Все аналитики уверены, что 2009 год станет годом снижения стоимости аренды.
«Только не надо паниковать!» — таков в настоящее время девиз отрасли, причем речь идет здесь об обычно склонной к пессимизму Германии. «Главное — не поддаваться упадническим настроениям, — считает директор Jones Lang Lasalle (JLL) по ФРГ Андреас Квинт, отмечая, что на фоне однозначного спада на рынке инвестиций позитивные сигналы уже идут от арендного бизнеса. — По-прежнему хороший спрос на площади под розничную торговлю, да и бизнес с арендой офисных помещений развивается не так уж плохо». Директор европейского подразделения международного консалтингового агентства недвижимости JLL Кристиан Ульбрих также считает, что «ситуация в Германии пока лучше, чем, скажем, в Великобритании». С ним согласен и глава банка Westdeutsche Immobilienbank в Майнце Клаус-Юрген Кохауш: «В отличие от Великобритании в ФРГ не было чрезмерного роста цен на недвижимость, поэтому и их снижение происходит более плавно».
«Не сомневаюсь, что шансы появятся в рамках ближайших двух лет», — не теряет оптимизма и председатель правления IFM Immobilien Георг Глатцель. Эта расположенная в Гейдельберге фирма специализируется на проектировании и инвестировании в недвижимость. В прошлом году она приобрела торговый центр Zeilgalerie во Франкфурте-на-Майне с расчетом провести в последующие два года его полную реконструкцию. «Тот, кто умеет работать с недвижимостью, сможет генерировать прибавочную стоимость», — уверен Георг Глатцель. Не слишком обеспокоен он и темой финансирования, признавая при этом, что банки сейчас предоставляют кредиты весьма выборочно. В любом случае финансирование проекта Zeilgalerie общей стоимостью 59 млн евро обеспечено на весь период вплоть до его завершения. Доля собственного капитала девелопера составляет 25%.
Сейчас такой показатель уже считается нижней границей собственного вклада девелопера. Как отметил Клаус-Юрген Кохауш, возглавляемый им банк требует от девелопера внесения в осуществление проекта доли в 25—35%, а размер выделяемого кредита не превышает 50 млн евро, «если же объем необходимого финансирования эту сумму превышает, то мы создаем консорциум с банками-партнерами». Впрочем, проведение сделок с земельными участками для застройщика от этого легче не становится, поэтому их в нынешнем году будет немного, считает руководитель подразделения аренды офисных объектов в JLL Фердинанд Рокк, однако работа по всем начатым проектам продолжится, и долгостроев не будет.
Более серьезно, чем девелоперов, кризис затронул владельцев недвижимости, полагает председатель правления специализирующейся на посредничестве при предоставлении кредитов компании BF Direkt Франческо Феделе из Штутгарта. «Сейчас у нас много работы по пролонгации кредитов, — отметил г-н Феделе, — типичной проблемой инвестора стало нынче то, что приобрел он эту недвижимость за большие деньги, которые занял под высокий процент на стороне, так как надеялся через два-три года перепродать ее с прибылью дальше. Ну а поскольку и покупателей сейчас нет, и цены упали, модель эта больше не работает».
Впрочем, ждать того момента, когда цены достигнут дна, осталось недолго, полагает управляющий директор маклерской фирмы Aengevelt Immobilien из Дюссельдорфа Лутц Энгевельт: «В апреле этот процесс завершится». А глава специализирующейся на гостиничной недвижимости консалтинговой фирмы Feuring Маттиас Ловин убежден, что для располагающих значительным собственным капиталом компаний время для новых приобретений уже пришло.
Анне Викторин