Последнее время наблюдается ажиотаж вокруг столичной недвижимости. Еще не так давно многие эксперты предсказывали обвал цен на квартиры, другие же были более сдержаны. Сегодня подавляющее большинство участников рынка предсказывают снижение, не обвальное, но существенное – от 1 до 5%. Что послужило причиной таких прогнозов? В августе цены превысили все мыслимые рамки: по разным оценкам рост составил от 6 до 7,5%, однако уже в конце месяца стало ясно, что он затормозился. По оценкам экспертов, цены на недвижимость будут подниматься примерно на 2-3% ежемесячно, продлится это до нового года, а затем возможно небольшое снижение. Но насколько верны такие прогнозы?
По оценкам аналитических служб строительных компаний насыщение рынка произойдет не ранее чем через 10- 12 лет, только тогда можно будет говорить о снижении спроса на жилье. Это мнение не сильно расходится с оценками независимых экспертов. Во-первых, так или иначе, благосостояние людей растет, повышается их платежеспособность. Во-вторых, ни политические кризисы, ни валютные волнения существенно не повлияют на экономические процессы в Украине – экономика будет развиваться, хотя темпы развития могут замедлится. В-третьих, зарплаты в регионах по-прежнему ниже столичных, следовательно, приток рабочей силы в Киев не уменьшится. Все это позволяет с уверенностью сказать, что уменьшение спроса на недвижимость в ближайшее время наблюдаться не будет, скорее наоборот.
Второй фактор – платежеспособность населения. Статистика показывает, что количество людей, чье материальное положение в последнее ухудшилось, сокращается. В сентябре многие банки заявили о существенном сокращении программ ипотечного кредитования. Это могло бы повлиять на рынок, (ведь 40-60% квартир покупаются в кредит) если бы не одно «но». Никто не «режет курицу, несущую золотые яйца», ипотека, это существенная статья доходов любого банка и вряд ли кто-либо пойдет на реальное сокращение таких программ. И, наконец, большая часть квартир покупается с целью улучшения жилищных условий – продается одна квартира и покупается другая, но с относительно небольшой доплатой, количество людей покупающих квартиры «с нуля» то есть выкладывающих полную сумму примерно 25 – 30%.
Все это аргументы против понижения цен на рынке недвижимости, теперь стоит перейти к аргументам «за». Безусловно, и этот факт никем не оспаривается, цены на киевскую недвижимость завышены искусственно. Средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках Киева равна примерно 1000 долларов, в Европейских столицах 500 – 600 евро. Трудно сказать за счет чего держатся спекулятивные цены, за счет ли спроса, за счет ли лоббирования, не исключено, что имеет место неофициальное соглашение между строительными компаниями. Так или иначе, стоимость жилья в Киеве не обоснована экономическими расчетами.
Следствием такого завышения стал то, что сегодня многие новостройки остаются долгое время пустыми. Кто окажется более терпеливым – потенциальные покупатели, желающие приобрести квартиры или же корпорации, которые вложили деньги в строительство жилья и желающие деньги эти вернуть. Дельта между себестоимостью и декларируемой ценой квартиры достаточно высока порядка 200 – 250%, так что шансы у покупателей есть.
Может сыграть свою роль и так называемый фактор «паники». Многие квартиры покупаются в качестве резерва, попросту говоря, люди вкладывают деньги в недвижимость, с целью выгодно перепродать ее либо с целью сдачи в аренду. Временное снижение спроса, замедление темпов роста цен на недвижимость, на фоне неблагоприятных прогнозов, может вызвать панику среди обладателей резервных квартир, в результате чего последние будут выставлены на рынок. Такое скачкообразное увеличение предложений не может не повлиять на ценовую политику рынка.
Наконец, возможно появление на украинском рынке иностранных строительных компаний, такие переговоры уже велись с несколькими российскими корпорациями. Если такой вариант действительно будет реализован, то обвальное падение цен вполне реально, кроме того этот вариант хорош еще и тем, что в условиях жесткой конкуренции стало бы возможной стабилизация рынка. Однако, учитывая уровень лоббирования, вряд ли стоит ожидать широкомасштабной интервенции иностранных строительных компаний на рынок Украины.
Основываясь на вышеизложенных данных, осмелюсь высказать свои прогнозы. В ближайшее время существенное снижение цен вряд ли реально. У строительных компаний достаточно ресурсов, чтобы переждать «неспокойное время», да и само время то еще не наступило, темпы роста хоть и снизились, но не остановились. Экономические и инвестиционные показатели Украины будут улучшаться. Произойдет усиление лоббирования отрасли, так как от сверхприбылей отказаться не так уж и просто. Что же касается рынка вторичного жилья, то ситуация тут не так однозначна, однако на мой взгляд и здесь чудо маловероятно. Единственный реальный аргумент за снижение цен на недвижимость перенасыщение рынка. Но по всей вероятности об этом говорить еще рано.