В Харькове без проблем можно арендовать или купить склад, представляющий собой, например, переоборудованный производственный цех или плодовоовощную базу. А вот современных логистических комплексов, спрос на которые ежегодно растет как минимум на 25%, в городе и его окрестностях практически нет. В связи с этим эксперты рынка прогнозируют всплеск строительства терминалов классов А и В.
Советское наследие
В Харькове имеются все предпосылки для развития сегмента складской недвижимости: этот город-миллионник является крупным транспортным узлом, здесь активно развиваются как национальные, так и зарубежные торговые сети. Действительно, хранилищ в областном центре предостаточно, но их качество уже не может удовлетворить притязательных арендаторов и покупателей, которых с каждым днем становится все больше. «В Харькове практически нет приличных складских помещений. В подавляющем большинстве это плодоовощные базы, переоборудованные производственные цеха, ангары, а также подвалы административных и жилых зданий», — рассказал «ДС» директор ООО «Фирма «Конекс ЛТД» Вячеслав Кулинич. Солидарен с ним и директор ООО «Агротранс» Вадим Балахнин. «В основном на рынке представлены склады больших промышленных предприятий, где нет даже элементарного оборудования, не говоря уже о предоставлении каких-то услуг», — дополняет он. К примеру, в этом году ГП «Завод им. Малышева» продал за 17,5 млн грн. цех, в котором ранее производились комбайны «Обрий». «Скорее всего, там будут складские помещения», — предположил директор завода Виталий Немилостивый.
По данным местного ООО «Проконсул-Девелопмент», предложение складских площадей в Харькове составляет порядка 480 тыс. кв. м (без учета около 90 тыс. кв. м в пригороде), 70–80% из которых не соответствуют современным требованиям к хранению и перемещению товаров. Помещений класса А в городе нет вообще. К наиболее крупным складам класса В аналитики компании относят складской комплекс в пригородном поселке Васищево (площадь — 47 тыс. кв. м) и харьковские «Пирамида» (7 тыс. кв. м), «Гонг» (11 тыс. кв. м), «Спортек» (10 тыс. кв. м) и склад по улице Хабарова (5 тыс. кв. м).
Проблему отсутствия качественных складских площадей компании вынуждены решать самостоятельно. Например, в прошлом году торговая сеть «Дигма» построила для себя хранилище класса В площадью 9,3 тыс. кв. м по проспекту 50-летия СССР, 151-в. Многие фирмы в последнее время предпочитают размещать склад и магазин под одной крышей. «Все более популярными становятся магазины-склады. Крупные торговые сети — строительные, продовольственные, мебельные — строят ангары, где хранят и одновременно продают товары», — уверяет Вячеслав Кулинич.
Количество не переходит в качество
Представители агентств недвижимости констатируют, что в последнее время их клиенты все чаще просят подыскать объекты логистики с заданной температурой и влажностью воздуха в помещениях, твердым покрытием и т. п. Достаточно много компаний, которые хотят вместе со складом снять офисы. «Требования заказчиков — наличие всего комплекса логистических услуг. Они уже не рассматривают просто какой-то цех, где можно сложить товар», — подчеркивает г-н Балахнин. Возрастающие запросы арендаторов отмечает и директор АН «Антей» Олег Цвиркун. По его словам, мелкий и средний бизнес ищет под склады объекты небольшой площади — от 100 до 300 кв. м недалеко от центра города, а крупные предприятия предпочитают хранилища от 1 тыс. кв. м в ближнем пригороде. Особым спросом пользуются помещения в районе железнодорожных станций. «У нас основной поток грузов идет по железной дороге, поэтому многие предприниматели хотят арендовать или купить склад возле станций Харьков-Балашовский, Харьков-Краснозаводской, Харьков-Сортировочный, Основа и др.», — заметил Вячеслав Кулинич, добавив, что не менее популярны территории промышленных зон, где размещаются более 90% объектов складской недвижимости Харькова. «Много складских помещений в районе ХТЗ, завода «Электротяжмаш», — уточнил в интервью «ДС» Вадим Балахнин. «Хранилища также сосредоточены в поселке Рогань. Там в советские времена был так называемый юго-восточный промышленный узел, который сейчас практически развалился и освободилось много помещений», — добавляет Олег Цвиркун. А вот склады в центре Харькова и прилегающих районах становятся все менее популярными, поскольку из-за пробок на дорогах у арендаторов нередко возникают проблемы с доставкой грузов.
По данным аналитиков, с начала года рост цен в этом сегменте харьковского рынка коммерческой недвижимости составил 20–25% и в дальнейшем он, скорее всего, сохранит такую же динамику. Сейчас полуподвальное помещение или пустующий цех можно снять за $2–4/кв. м в месяц. За аренду более приличного хранилища придется заплатить уже $3–5/кв. м, за комфортные склады класса В — $6–10 за кв. м.
Стоимость квадратного метра при продаже за полгода повысилась на 30%, и сейчас помещения класса В можно купить за $370–1000, С — за $200–500, а D обойдутся в $135 за кв. м. К примеру, в поселке Васищево продается хранилище площадью 4 тыс. кв. м за $1,5 млн. А в районе ХТЗ можно купить продуктовый склад площадью 2,5 тыс. кв. м за $1,7 млн. За полуподвальное помещение в 132 кв. м возле станции метро «Научная» просят $180 тыс.
Инвесторы пока строят только планы
Несмотря на меняющиеся вкусы арендаторов, высококлассные профессиональные логистические комплексы в Харькове пока не строят, хотя о желании выйти на местный рынок заявили уже несколько компаний. В конце прошлого года австрийская GLD Invest Group начала поиск земли под строительство складской и офисной недвижимости в крупных городах Украины, в том числе и Харькове. Затем российское ЗАО «Корпорация «ЕМСТС» сообщила, что в рамках реализации проекта «Шелковый путь» до 2014 г. введет в эксплуатацию логистический комплекс в первой украинской столице. Местное АО «Концерн «АВЭК и Ко» также намерено в 2008 г. начать строительство сети складских центров в Харьковской области.
По мнению аналитиков ООО «Проконсул-Девелопмент», профессиональные логистические терминалы будут востребованы компаниями, предоставляющими услуги по сборке, фасовке и упаковке товаров, трейдерами, производителями и фирмами-импортерами. И спрос на качественные площади в ближайшие годы возрастет. Среди основных тенденций рынка складской недвижимости Харькова девелоперы называют вынос хранилищ за пределы города, укрупнение объектов, а также строительство терминалов под арендатора.
Количество старых складов постепенно уменьшится. «В центре города таких помещений почти не останется, — прогнозирует Олег Цвиркун. — Содержание их станет невыгодным. Вложения в модернизацию с трудом будут окупаться, и они все равно не смогут конкурировать с профессиональными складами». Впрочем, говорить об уходе с рынка всех складских терминалов низкого качества не стоит. В местных агентствах прогнозируют, что у представителей малого бизнеса доступные по цене небольшие помещения класса С будут по-прежнему пользоваться спросом.