Купить «чистый» участок помогут требуемые нотариусом документы, предъявление которых не предусмотрено законодательством
Вопрос о том, какие документы нужны нотариусу при оформлении с
делки купли-продажи земельного участка, остается актуальным, особенно принимая во внимание участившиеся случаи мошенничества. Посетители форума ЛІГАБізнесІнформ попросили прояснить возможные нюансы и разночтения.
Так, зачастую нотариусы при оформлении договора просят бумаги, которые, казалось бы, необязательны, однако, по словам юристов, помогают им с большей долей вероятности установить, что в сделке нет элементов обмана.
В Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины четко указывается, какие именно бумаги нужны нотариусу для заверения договора. Это государственный акт на участок, справка о наличии/отсутствии обременений земельного участка, выдаваемая органами ведения земельного кадастра (то есть органами Госкомзема), справка о наличии/отсутствии на участке строений. Кроме того, если участок находится в совместной собственности, то потребуется согласие всех совладельцев. Остальные документы необязательны.
Но, будучи покупателем, выгоднее поискать нотариуса, которому для заверения договора потребуется больше документов. Как правило, в качестве дополнительных гарантий нужны кадастровый план и план смежных границ участка, а также справка о нормативной оценке земли. Кроме того, встречаются требования по представлению экспертной оценки земельных участков. В данном случае покупателю следовало бы ознакомиться с содержанием указанных документов или как минимум увидеть их оригиналы.
В случае если участок продается вместе со строениями, дело обстоит иначе. Тогда нотариусу будут необходимы еще и правоустанавливающие документы на эти строения. Таковыми могут быть нотариально заверенный договор купли-продажи, дарения, пожизненного содержания (ухода), ренты, обмена, наследственный договор, свидетельство о приобретении арестованного либо заложенного имущества с публичных торгов, свидетельство о праве собственности на объект недвижимости, свидетельство о праве на наследство, договор о разделе наследственного имущества, ипотечный договор, решение суда и некоторые другие документы. Кроме того, понадобится и акт о введении строения в эксплуатацию. Если же строение не достроено, то продажа состояться не может (во всяком случае, так указано в Инструкции).
Кроме того, покупатель, откровенно говоря, заинтересован в том, чтобы еще до совершения покупки увидеть как можно больше документации на участок. То есть можно попросить еще и документы, относящиеся, так сказать, к истории земли. Это могут быть в зависимости от конкретной ситуации либо все сведения, касающиеся изменения целевого назначения участка, либо его приватизации. Строению, если оно есть, тоже стоит уделить побольше внимания. Особенно, если речь идет о жилом доме. В таком случае нотариус обязательно потребует выписку из домовой книги обо всех лицах, зарегистрированных в доме, и их письменное согласие на продажу дома. При этом особое внимание стоит обращать на наличие несовершеннолетних детей. И если они есть, то сделка возможна лишь с согласия органа опеки и попечительства. Вдобавок нелишне узнать, не был ли кто-то из прописанных в доме ранее осужден к лишению свободы. Для этого стоит поддержать нотариуса в стремлении увидеть оригинал домовой книги.
А вот продавцу все эти пожелания нотариуса довольно накладны. Минимальный пакет документов, которой он должен иметь в обязательном порядке, – правоустанавливающие документы (в частности госакт), справка об отсутствии либо наличии отягощений и справка о наличии/отсутствии строений наряду с актом приемки строений в эксплуатацию. Все остальные документы желательны, но необязательны. И в случае если нотариус начнет требовать какие-либо иные бумаги, вполне можно отказаться их показывать, хотя весьма вероятно, что это вызовет подозрения у покупателя.
Согласно Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, при оформлении договора купли-продажи земельного участка нотариус обязан потребовать госакт и справки о наличии/отсутствии отягощений, а также наличии/отсутствии строений. Если на участке есть строения, то необходимо подавать и правоустанавливающие документы на эти объекты, а также акты о принятии их в эксплуатацию. Остальные требования – это пожелания нотариуса, и продавец вполне может отказаться их подавать. В то же время покупатель, наоборот, заинтересован в том, чтобы увидеть как можно больше документов, касающихся участка, поскольку это снижает его риски.
Александр Попов