В Германии через риэлторов осуществляется около 40% операций с недвижимостью, тогда как в Соединенных Штатах Америки – 92%. Выходит, что в заокеанской державе очень высок статус специалистов данной сферы, считают руководители Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ). Поэтому и пригласили на семинар «Значение рынка недвижимости в странах с переходной экономикой» коллег из США: председателя Международного фонда недвижимости (IRPF) Джо Ханауера, президента института земельной политики Линкольна Джеймса Брауна, президента Metro Council, Портленд, шт. Орегон, Дэвида Брагдона.
«Один из высокопоставленных госслужащих считает, что американский опыт неприемлем и неинтересен для Украины, и утверждает, что якобы более предпочтительно романо-германское направление. Но последняя система на нашем рынке недвижимости применяется и, как ни странно, мало помогает», – констатирует вице-президент АСНУ Артур Оганесян. По его словам, оборот на рынке недвижимости в Штатах – один из самих высоких. Средний американец обновляет жилье раз в четыре-семь лет, и никто даже не задумывается о том, чтобы осуществить куплю-продажу самостоятельно. У нас же на подобные кардинальные жизненные перемены граждане решаются в среднем раз в 25–30 лет. Д. Ханауер считает, что полностью копировать систему ведения рынка зарубежных стран, естественно, не следует, ведь каждое государство имеет свою историю, разный демографический уровень. Но позаимствовать опыт иностранных специалистов никогда не мешает. Как рассказал Д. Брегдон, среди реэлторов США есть и профессиональные инженеры, учителя, врачи… Но, если они меняют свой профиль деятельности и приходят работать в сферу недвижимости, обязательно заканчивают специальные школы, где получают знания по вопросам строительства, коммерции. По окончании они сдают экзамен и получают лицензию. Риэлторы, девелоперы, брокеры стремятся стать членами профессиональной ассоциации, которая организовывает тематические семинары и конференции. «Риэлтор продает не только квадратные метры, а, в первую очередь, информацию: это часть пакета услуг. Уплачивая комиссионные за операции с недвижимостью, а они в США составляют в среднем 5–6% от стоимости продажи, клиент как бы рассчитывается еще и за консультацию, моральную поддержку», – дополнил коллегу Д. Браун. Он заметил, что, несмотря на знания в области операций с недвижимостью, сам никогда не совершал подобных сделок – только при участии специалиста.
«К сожалению, на украинском рынке много некорректно работающих риэлторов, что и настораживает людей», – отметил А. Оганесян. По его словам, стоимость услуг наших специалистов несколько ниже американских: комиссионные редко поднимаются выше 5%, чаще это 3,5–4%.
По словам президента АСНУ Александра Бондаренко, цель семинара заключается не только в том, чтобы научить риэлторов работать на мировом уровне, а еще и понять теорию функционирования рынка недвижимости, поскольку это важно для экономики всей страны. Ведь в Украине только-только начинается законодательное урегулирование данного сегмента.
В США, по словам Д. Брагдона, в недвижимости и домовладении сконцентрировано около 20% ВВП. В теории налог на имущество самый эффективный, поэтому можно обложить операции с этими объектами налогами, повысить их, и это даст высокие поступления в казну. Но есть другой вариант – обеспечить поступление в бюджет через стимулирование самого рынка, чтобы недвижимости стало больше. «Это как управление клапанами, которые требуется закрывать или приоткрывать», – отметил г-н Брагдон. А стимулы могут быть разные: снижение процентной ставки при ипотеке, умеренные налоги при застройке малопривлекательных территорий, введение инноваций, зонирование… Государство же в данный процесс вмешивается только тогда, когда это требуется, его задача – экономическая стабильность, правовая защита. Джо Ханауер отметил, что для США нехарактерно приобретение жилья еще до его сдачи в эксплуатацию, однако кое-где такие схемы встречаются. Например, в Орегоне сейчас возводится жилье в привлекательном районе, где раньше были склады. Люди резервируют себе квартиры за год-два до конца строительства. Д. Браун считает, что данная система символизирует дефицит предложения.
Кстати, частной собственностью в США являются 68% домохозяйств. Приблизительно половина из них приобретены через ипотеку. Около 80–90% желающих купить жилье берут кредиты. Из доходов таких граждан снимают сумму денег, которая используется на покупку дома, и не облагают ее налогом. А вот взять ссуду для приобретения земли нельзя, поскольку ее стоимость быстро меняется, комментирует Д. Брагдон.По его словам, в Америке, как и в Украине, составляются ценовые прогнозы на недвижимость. Скажем, сейчас Центральный банк сделал вывод, что рынок жилья в США переоценен. Хотя подобные предсказания снижения и повышения стоимости недвижимости достаточно условны.
Прогнозировать в Украине достаточно сложно, считает А. Оганесян, поскольку на цены влияют не только рыночные законы, а еще и политические «непредсказуемые» факторы. Что же касается ближайших ценовых вариаций, то А. Бондаренко склонен думать, что в этом году не следует ожидать каких-то резких падений. «Рынок в стадии разогрева, – констатирует А. Бондаренко, но в то же время, применяя аллегорию, замечает, – дерево не может расти максимально вверх».
По мнению специалистов АСНУ, государству ныне не выгодно регулировать рынок недвижимости. Власти заинтересованы, чтобы все оставалось на ручном режиме, а не поддавалось четким правилам игры. Иначе как можно объяснить, что со всех министерств и ведомств согласились участвовать в семинаре всего шесть госслужащих, хотя сначала подтверждали свое присутствие тридцать человек. Выходит, им неинтересна роль открытых аукционов по продаже земли, недвижимости, приватизации. Все эти операции могли бы дать серьезный толчок развитию рынка недвижимости.
Галина Гаевская
[Property Times, 17 июня 2005]