Спрос на высококачественное, комфортное жилье класса «люкс» и «элит» в Киеве — да и в целом по стране — остается неудовлетворенным. Главная проблема заключается в отсутствии подходящих для элитного жилья земельных участков
Еще несколько лет назад элитным жильем величали строения с квартирами более 100 кв. м. Сегодня такие «метры» даже на «бизнес-класс» не тянут. Просторными гостиными и кухнями потребителя не удивить. С количественным ростом предпринимательского класса растет спрос и на дорогое жилье. Строительные компании уделяют этому растущему сектору особое внимание. За 2,5 месяца 2005 года объем рынка недвижимости вырос почти на 20% относительно аналогичного периода прошлого года, при этом каждая четвертая квартира, покупаемая в столице, — элитного уровня.Наиболее популярны трех- и четырехкомнатные квартиры площадью 150–200 кв. м. Квадратный метр площади таких квартир стоит на 50–250 долларов дороже, чем обычных. В Киеве построено более полусотни домов, претендующих на звание элитных, но предложение все же отстает от спроса. И тут следует сказать, что на самом деле в понятие элитности входит не только стоимость одного «квадрата» и даже не метраж.Хотя новый Генплан Киева предполагает постепенное увеличение наших жилищных норм до 25 кв. м «на душу» в 2012 году, а в 2050 году это число достигнет отметки 35 кв. м. Городские архитекторы заявляют, что за последние два года общая площадь одной квартиры в новостройке уже увеличилась в два раза. Изменилось и элитное жилье. Но до сих пор даже среди отечественных специалистов по недвижимости нет единого мнения, какое жилье называть элитным. Есть несколько степеней «крутизны».
Элитный дом
Жилье в таком доме соответствует самым высоким нормам и требованиям, начиная от месторасположения объекта и заканчивая архитектурным проектом.Как правило, эти дома построены по индивидуальной авторской разработке с использованием новейших технологий и высококачественных материалов. В проектировании уже сформировался определенный стандарт — потолки значительно выше 3 м, площадь комнат — не менее 30–50 кв. м, кухня — 15–20 кв. м, а нежилых помещений — половина общей площади апартаментов.Владельцы квартир в элитных домах предпочитают наличие большого холла, зимнего сада или открытой террасы. Кроме этого в квартире должна быть отдельная гардеробная комната, прачечная, большая ванная комната, несколько санузлов.Жильцов такого дома привлекает однородное социальное окружение, респектабельный вид из окна (чем шире обзор и живописнее панорама — тем лучше). По данным психологических исследований, соответствующий вид из окна квартиры на 50–70% определяет, комфортно ли чувствуют себя в ней жильцы. Именно видом из окон объясняется более высокая стоимость пентхаузов и квартир на верхних этажах в американских небоскребах — у жильцов сохраняется простор обзора и нет ощущения, что они находятся в каменном мешке.Элитные дома часто имеют свое название, выражающее общую концепцию (образно говоря, свое лицо). «Президент», «Триумфальная арка», «Роял Холл»… Уже по названиям домов можно судить о положении в обществе их жильцов, достигнутом успехе и, наконец, предпочтениях.Кроме внутренних особенностей жилья, в элитном доме должен быть предусмотрен теплый подземный гараж с числом мест, приблизительно равным количеству квартир. Особое внимание уделяется круглосуточной многоуровневой системе охраны. Рядом с таким жильем должна быть развитая инфраструктура (магазины, салоны красоты, службы быта, спортивные центры и т.д.).Дополнением статуса служат удобная транспортная развязка, «элитная» инженерия (системы климат-контроля, бесшумные лифты, автономная бройлерная, страхующая на время плановых летних отключений горячей воды, система очистки водопроводной воды, современные телекоммуникации). Именно благодаря всем этим параметрам элитные дома и отличаются от остальных современных новостроек, в большей степени представляющих собой просто коробки для проживания, в лучшем случае снабженные кодовым замком на входной двери, лифтом и минимальной открытой парковкой. Правда, в последнее время строительные компании предлагают потенциальным покупателям «средней руки» приобретать квартиры в домах с автономной системой отопления, металлопластиковыми окнами и прочими достижениями цивилизации.Примерами элитных новостроек в Киеве могут служить дома, построенные на улицах Паторжинского, Кропивницкого, Воровского, Лысенко, Панаса Мирного и Щорса. На сегодняшний день самыми дорогими кварталами являются Липки, Пассаж на Крещатике, Площадь Ивана Франко, район станции метро «Золотые ворота», а также урочище Гончары-Кожемяки.
Клубный дом
Сегодня у столичных «людей со средствами» входят в моду малоквартирные (на 20–30 квартир) «клубные» дома, которые представляют собой лучшие образцы «точечной застройки» в центральных или приближенных к центру районах, идеально вписывающейся в сложившийся ансамбль города. Более искушенному покупателю недостаточно просто голых квадратных метров в хорошем месте, они непременно должны сопровождаться весьма обширной инфраструктурой. Обязательны охрана территории, подземный паркинг, современная детская игровая площадка, наличие в доме прачечной, косметологического кабинета, парикмахерской, магазинчиков и даже небольшого ресторана, где могут поужинать жильцы со своими гостями, чтобы избавить хозяйку от домашней работы по готовке и уборке.Это уже нечто вроде мини-города. Жители «клубных домов» могут получить все необходимые услуги, не покидая территории городка: отвести детей в детский садик, поплавать в бассейне, сделать все нужные покупки, посетить косметический салон или просто прогуляться в мини-парке рядом с домом. В качестве примера можно назвать «клубный» дом, который строит компания «Консоль» на улице Смирнова-Ласточкина: эксклюзивная отделка апартаментов, просторные парадные и общие холлы, автономность отопления и водоснабжения, паркинг, закрытый внутренний двор, охрана. Этот дом спроектировал один из лучших архитекторов Киева — Валентин Ежов, в прошлом — главный архитектор столицы.Подобное жилье доступно далеко не всем богатым. Порой «отказ от дома» получают совершенно «правильные» люди. Например, публичные персоны (артисты или политические деятели). Первые, несомненно, привлекают шумных поклонников, вторые — вносят дополнительные неудобства из-за наличия собственной охраны и пр. Случайных богачей («раз у меня есть деньги, я и могу все») здесь нет, потенциальных покупателей проверяют фейсконтролем (нечто вроде собеседования с привлечением профессиональных психологов, заполнением анкет). Впрочем, иногда биографии клиентов проверяют более серьезно — чего не сделаешь для того, чтобы обеспечить по-настоящему однородную социальную среду. Часто обитатели таких домов требуют, чтобы с ними согласовывали кандидатуры последующих покупателей. В идеале предполагается схожесть интересов, увлечений и мировоззрения всех жильцов.В Украине таких домов не так уж много, а вот российская столица уже выработала некий стандарт клубных строений. Многие дома там продаются на стадии проектирования, разрабатываются для конкретных заказчиков. Кроме вышеперечисленных атрибутов элитности здесь наблюдаются такие элементы комфорта, как наличие бассейна, сауны, тренажерного зала, теннисных кортов, детских игровых комнат, кафе, круглосуточных медицинских постов. Безопасность жильцов обеспечивается специально обученным персоналом, использующим современные системы сигнализации и видеонаблюдения.Киевской элите еще предстоит выбрать, какими будут их «клубные» дома. Застройщики делают все, чтобы они соответствовали высоким запросам клиентов. Поэтому не удивительно, что интерес к ним достаточно велик. Стоимость одного квадратного метра в таких домах несколько выше, чем в элитных — примерно на 70–150 долларов за 1 кв. м. При этом общая площадь квартир примерно такая, как и в элитных домах, а некоторые апартаменты больше 250 кв. м.
Элитная цена
Как бы не усыпляли риелтеры бдительность клиентов, народ понял одно — цены растут и снижаться не будут. В Украине в 2004 году введено 7,6 млн кв. м жилья, что на 17,6% больше, чем в 2003 году. При этом более миллиона было возведено в Киеве. Больше всего и дороже всего. Тем не менее застройщики утверждают, что спрос на жилье не падает, в том числе и на элитное. Поэтому стройкомпании не сбавляют обороты. Например, Холдинговая компания «Киевгорстрой» за два месяца нынешнего года увеличила объемы строительства на 13% по сравнению с аналогичным периодом 2004 года.Если проследить историю роста цен, то в 2002 году цены на новую недвижимость поднялись на 25–35%, в 2003, в зависимости от категории жилья, рост цен составил от 15 до 40%. В 2004 году цены подскочили еще на 18–23%. При этом удорожание в меньшей степени коснулось элитного жилья, которое дешевым не может быть по определению. При среднем росте цен на первичном рынке на 20%, элитные квартиры выросли в цене примерно на 13–16%.Если в 2001 году нижняя ценовая граница для готового элитного дома могла быть $1 тыс. за кв. м, то сейчас на рынке не осталось объектов дешевле $1700 за кв. м., а стоимость квадратного метра при выкупе площади, когда строительство находится еще на стадии котлована, поднялась до $1,5 тыс. Соотношение спрос/предложение, например, на Печерске составляет 2–3 покупателя на 1 квартиру. Покупающие такие квартиры способны не только с легкостью выложить большие деньги за обладание эксклюзивной жилплощадью, но и раскошелиться на ремонтные работы, дизайн помещений и оформление интерьера. В то же время, по оценкам специалистов, спрос на недвижимость стоимостью до 500 тыс. долларов в столице выше, чем на квартиры за миллион долларов. Если в 2000 г. наибольшим спросом в сегменте элитных квартир пользовались квартиры площадью 80–130 кв. м, то сегодня востребованы квартиры площадью 100–200 кв. м, независимо от количества комнат.По данным портала «Недвижимость» (www.realt.kiev.ua), стоимость 1 кв. м жилья в Киеве на первичном рынке в марте этого года снизилась. Средняя цена за 1 кв. м стала меньше на 2% на однокомнатные квартиры, на 0,36% — на двухкомнатные и на 0,71% — на трехкомнатные. Это, конечно, нельзя назвать глобальным падением цен, и рядовой потребитель вряд ли ощутит такое снижение. А уж тем более — те, кто решил приобретать квартиру в «крутом» доме.И пока будущий новосел тихо радуется мизерному снижению цен, застройщики вовсе не прогнозируют их падения. А риелтеры советуют; покупайте сейчас, не откладывая, потому что завтра будет дороже.В марте цены на первичное элитное жилье в столице остановились в пределах $1500–$2000 за 1 кв. м.Естественно, на цену влияет месторасположение дома. Центральные районы Киева, а также прилегающие к ним всегда ценились выше, нежели отдаленные от центра микрорайоны. Хотя сейчас застройщики предлагают элитные строения не только в центре. В ход пошли Днепровские склоны, набережная. Отдаленность от центра для жильцов таких домов чаще всего — не проблема. Как правило, они пользуются автомобилем.Спрос на элитное жилье в ближайшие годы будет оставаться стабильно высоким. Причем интерес вызывают не просто квартиры в престижных районах, а квартиры, расположенные в отдельных обеспеченных необходимым сервисом домах.
Сделайте мне красиво!
Как правило, стройкомпании сдают жилье без отделки. И уж тем более — элитное жилье. Во-первых, экономят на этом свои деньги и силы, а во-вторых, предоставляют возможность новоселу самостоятельно внести лепту в дизайн квартиры. Некоторые компании даже предлагают воспользоваться услугами специальных дизайн-центров, дабы клиент не ломал голову над тем, каким же должно быть его жилье. Часть новоселов пользуется услугами знакомых дизайнеров или же полагается на собственный вкус. На отделку новостройки уходит еще в среднем,10–20% стоимости квартиры.Как правило, новоселы элитных квартир предпочитают качественную импортную сантехнику и используют современные отделочные материалы. Учитывая, что элитные дома в большинстве случаев возводятся по методу каркасно-монолитного строительства, планировку в квартире может задавать владелец. Дизайнерские компании могут помочь ему в правильной расстановке перегородок между комнатами, подсказать наиболее интересные архитектурные решения.В последнее время у хозяев отпала необходимость ломать голову над тем, как должна выглядеть гостиная или детская, какие шторы и цветы подобрать для оформления помещения. По утверждению специалистов, за последние три года рынок проектно-дизайнерских услуг вырос примерно вдвое. Увеличилось и число компаний, предоставляющих данные услуги, а также частных дизайнеров. Спрос, особенно в летний период, значительно превышает предложение. Участники рынка дизайнерских услуг утверждают, что они обеспечены работой на ближайшие десять лет.Стоимость проектно-дизайнерских услуг зависит от комплектации проекта. Существует два вида оплаты услуг дизайнера. В некоторых компаниях изначально оговаривают определенную фиксированную сумму, которую клиент заплатит за разработку и авторский надзор дизайна помещения. В среднем в Киеве эта сумма составляет около $2 тыс. без учета оплаты услуг строителей и стоимости материалов. Второй способ калькуляции зависит от площади помещения. В столице разработка дизайн-проекта может составлять от $25 за кв. м до бесконечности. А отделка элитного жилья может обойтись в $200 за 1 кв. м.
Центр и окраины
Не все потенциальные покупатели элитного жилья испытывают тягу к окраинам и зеленым склонам. «Дети асфальта» предпочитают жить в центральных районах столицы. Чаще всего их мечты жить в новом доме на старом месте заканчиваются неудачей. Но тем не менее перспектива у них есть. Киевские власти решают вопрос о направлении средств городского бюджета или специального фонда Киевсовета на финансирование строительства стартовых домов при реализации программ по реконструкции кварталов, застроенных домами первого периода индустриального домостроения. На эти цели может быть направлена часть кредитных ресурсов, которые Киев планирует привлечь в текущем году. И строительство первого стартового дома для отселения жителей «хрущевок» начнется уже в 2005 году.Начаты работы по реконструкции домов и в некоторых районах столицы. Так, например, компания ЗАО «Конти-Буд-Украина» (Киев) выступила заказчиком разработки технической документации по реконструкции (так называемым волновым методом) квартала микрорайона Ветряные Горы. Большинство домов планируется снести, следовательно, появятся площадки для возведения нового добротного жилья. Территория квартала составляет 117,6 га. На ней расположено 142 жилых дома, в том числе 105 домов высотой до пяти этажей.Грядет и реконструкция высотного жилого дома 12–14 по ул. Б. Хмельницкого, после которой в нем планируется организовать торговые и офисные помещения, а к дворовой части пристроить 20-этажный жилой корпус. Всего в здании будет 56 квартир общей площадью 10 тыс. кв. м, 3,44 тыс. кв. м офисных площадей и подземный паркинг на 70 машин. При нехватке земельных участков в столице находятся все-таки лакомые кусочки для строительства и реконструкции.По словам начальника главного управления земельных ресурсов Киевской горгосадминистрации Анатолия Муховикова, в 2004 году Киев выделил под жилищное строительство около 250 земельных участков. По его словам, всего в минувшем году Киевсовет принял решение о выделении под различные виды функционального назначения около 800 участков, составляющих до 1,5% территории Киева. Г-н Муховиков напомнил, что в течение последних трех лет было выделено достаточно земли для строительства 8–10 млн кв. м жилья без учета реконструкции «хрущевок» и сноса ветхих домов. По его мнению, минимум на 25 лет столичные строители работой обеспечены.
Где взять деньги
По-прежнему на первичном рынке жилья действуют различные схемы кредитования. Застройщики идут на этот шаг, понимая, что не все потребители располагают полной суммой денег для покупки жилья. При приобретении жилья непосредственно у застройщика, клиенту предлагают оплатить сразу 30–50% стоимости жилья. Оставшаяся часть погашается до конца строительства. Можно взять кредит. Подобные услуги предоставляют многие киевские банки. Кредиты, как правило, выдаются под приобретаемые квартиры на 3–5 лет под 14–18% годовых, плюс к этому — оплата услуг банка.Некоторые банки пошли на снижение стоимости кредитования. Например, решение снизить процентные ставки по кредитам, предоставляемым физическим лицам для приобретения жилья, принял харьковский «УкрСиббанк». Новая процентная ставка по кредитам на приобретение жилья в долларах и евро составляет 11,5% годовых, по кредитам в гривнях — 17% годовых. При этом при оформлении кредита уплачивается разовая комиссия — 1,1% суммы кредита.По словам председателя правления банка Александра Адарича, «сейчас, когда даже самым искушенным клиентам банка стало понятно, что цены на жилье снижаться не будут, естественным выходом из создавшейся ситуации является возможность получить кредит либо на приобретение недвижимости, либо на инвестирование в строительство жилья». Некоторые специалисты считают, что кредитные ставки ниже не будут.Новые услуги предоставляет клиентам и «Укрсоцбанк» (Киев), который начал предоставлять безавансовые кредиты на приобретение жилья. Условие такого кредитования — предоставление клиентом в ипотеку двух квартир: имеющейся в наличии и той, которая покупается за счет кредитных средств. При этом данная недвижимость может принадлежать как заемщику, так имущественному поручителю. Размер кредита, обеспечиваемый первой квартирой, предоставляется в размере 50% ее рыночной стоимости. По словам банковских работников, первая квартира может быть выведена из ипотеки, когда заемщик погасит задолженность по кредиту в размере не менее базового аванса, установленного для соответствующего срока кредитования. В частности, при кредите на срок до пяти лет необходимо погасить не менее 20% суммы кредита, до семи лет — 25%, до 15 лет — 40%.Долгосрочные кредиты предоставляют и крупные строительные компании (например, ХК «Киевгорстрой» уже в состоянии предоставлять долгосрочные кредиты сроком до 30 лет). Естественно, что при этом значительно возрастает стоимость жилья.Согласно ежемесячно обновляемым данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, в настоящее время в стране наиболее активными реальными операторами на рынке кредитования под покупку недвижимости являются 12 банков. Предлагаемые ими сроки кредитования — до 20 лет при ставке в гривне на уровне 17–23%, в валюте — 12%–15%. В последнее время банки повысили требования к клиентам-заемщикам, в частности, преимущественно рассматривают только показатель официальной зарплаты клиентов «без всяких теневых доходов».
Они будут расти
По оценкам застройщиков, стоимость жилья в Киеве в течение 2005 года увеличится еще минимум на 15% (в 2004 году этот рост составлял примерно 22–24%). И хотя оптимисты утверждают, что рано или поздно рост цен прекратится, а риелтеры верят в десятилетний цикл (якобы в Украине каждые 10 лет грядет резкое снижение цен на жилье), стройкомпании и аналитики оценивают ситуацию трезво. И снижения цен в этом и следующем году, по их оценкам, не будет. Единственное, что может порадовать покупателей элитных квартир, — цены на такое жилье растут не столь стремительно, как на рядовое. Вот только на отделку потратиться придется, так как добротные стройматериалы стоят дорого и дешеветь не будут.Риелтеры утверждают, что спрос на элитное жилье в нынешнем году не уменьшится. По мнению Руслана Хицюка, старшего менеджера отдела инвестиций треста «Киевгорстрой-1», в ближайшие 2–3 года насыщения рынка элитного жилья ожидать не приходится. Другое дело, что с развитием этого сегмента покупатели все больше будут обращать внимание на месторасположение домов, социальное окружение, научатся отличать элитное жилье от клубного. Таким образом, спрос не уменьшится — он станет более целенаправленным.
Виктор Бородин
[Эксперт, №11 (16), 28 Марта 2005]