Купить недорогой (если можно назвать недорогим объект стоимостью около $150-200 тыс.) и в то же время удобный для проживания загородный дом – задача не из легких.
Коттеджных поселков, соответствующих по ценовым параметрам категории эконом-класса, на рынке порядка 10% их общего количества. Число домов на вторичном рынке, поступающих в продажу через различные агентства, также невелико – у риэлторов они не в почете: прибыль маленькая, а временные и финансовые затраты на показ и оформление несоизмеримо велики.
На что сегодня стоит рассчитывать покупателю недорогого домика в Подмосковье?
Под объектами эконом-класса подразумеваются жилые загородные строения стоимостью до $250 тыс. В силу динамичного развития рынка загородной недвижимости в секторе эконом-класса выделяется направление организованного коттеджного и дачного строительства. Уже сейчас новые объекты в количественном соотношении составляют около 30% общего предложения на рынке.
В зависимости от стоимости и расположения такие предложения относятся к категории “эконом”, “эконом+”, “бизнес-“. При этом дома стоимостью около $150-250 тыс. особенно востребованы на рынке.
Существующий разрыв между спросом и предложением на рынке загородной недвижимости обусловлен тем, что ранее возведенные дома в данных диапазонах площадей и цен практически не выставляются на продажу (их строят для себя и живут), а инвестирование в загородные проекты эконом-класса не столь выгодны для девелоперов и застройщиков. “Данная тенденция обусловлена высокой стоимостью земельных участков, себестоимостью самого строительства и прокладки коммуникаций в ближайшем Подмосковье, – считает управляющий директор компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” Жанна Щербакова. – И именно из-за экономической нецелесообразности такого строительства сейчас спрос в этом сегменте значительно превышает предложение”.
Конечно, темпы продаж загородной недвижимости очень отстают от скорости реализации городских квартир. Однако многие застройщики, инвесторы и девелоперы, руководствуясь последними тенденциями в покупательской активности, постепенно переключаются на сегмент эконом-класса, в частности, на возведение недорогих и перспективных с точки зрения реализации таунхаусов.
Сократим расстояние
Дома эконом-класса в организованных поселках условно разделяются на две категории. К первой относятся объекты, по характеристикам и параметрам максимально приближенные к городской недвижимости и предназначенные для постоянного проживания. “Обычно покупатели рассматривают приобретение такой недвижимости как альтернативу городской квартире, – рассказывает руководитель направления загородной недвижимости ЗАО “МИАН-агентство недвижимости” Светлана Кондачкова. – Поэтому, естественно, такие поселки должны быть снабжены всеми центральными коммуникациями (включая магистральный газ) и инфраструктурой, приближенной к городской. При этом желательно, чтобы они находились в пределах 30 км от МКАД, в непосредственной близости от крупных районных центров, либо в черте подмосковных городов”.
Такие “городские” поселки, как правило, включают таунхаусы площадью 120-200 кв. м и небольшие коттеджи (до 250 кв. м) с участками от 1,5 до 12 соток. При строительстве используются современные, но довольно дешевые материалы – различные пеноблоки, “сэндвич”-панели.
Ко второй категории объектов эконом-класса относятся дома в организованных дачных поселках, удаленных от Москвы на 50 км и более. Как правило, они используются для сезонного отдыха и проведения выходных. Однако это не привычные щитовые домики с летним водопроводом, жить в которых можно только в теплое время года. В основном новые организованные дачные поселки предназначены для круглогодичного проживания: система отопления и водоснабжения, подъездные пути и охрана, – все это позволяет использовать их круглогодично. Конечно, пакет коммуникаций в них несколько усечен: например, отсутствует газ, и жильцам приходится довольствоваться электричеством. Инфраструктура может быть минимальной или отсутствовать совсем. Дачные поселки невелики – всего 30-50 домов.
Почем экономия?
“Основным преимуществом загородного жилья эконом-класса является, безусловно, его относительная дешевизна, – считает аналитик загородной недвижимости корпорации “ИНКОМ-Недвижимость” Иван Воробьев. – Недостатков у этой категории много: не слишком хорошая транспортная доступность, небольшие размеры дома и участка, а также почти полное отсутствие развитой инфраструктуры. Но эти недостатки далеко не всегда “перевешивают” самый большой плюс – небольшую цену объекта”.
Одним из существенных ценообразующих факторов загородной недвижимости является стоимость земельного участка. Так, самыми дорогими являются земли на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе. На остальных направлениях, чаще всего за пределами 30-45-километровой зоны от МКАД, находятся поселки с относительно недорогими домами. Так, к примеру, на Рязанском направлении представлены преимущественно коттеджи эконом- и бизнес-класса.
“Строить поселки эконом-класса на Рублевке было бы смешно, – считает С. Кондачкова. – Но, например, Новая Рига сейчас успешно осваивается, правда, за чертой 60 км от МКАД. Все остальные направления вполне подходят для возведения недорогих поселков. Долгое время южное и юго-восточное направления считались неликвидными, сегодня они тоже начинают застраиваться. Но покупать там загородное жилье будут скорее не москвичи, а жители близлежащих населенных пунктов – Люберец, Раменского и т. д. Если при этом стоимость домов (вероятно, таунхаусов) будет сопоставима со стоимостью городских квартир”.
Вообще для покупателей домов эконом-класса важна главным образом цена контракта, а архитектурные и планировочные решения в данном случае имеют второстепенное значение.
Если говорить обо всех предложениях эконом-класса на рынке, то цена домиков в садовых товариществах колеблется от $3 тыс. до $100 тыс. Скажем, за $3-5 тыс. можно купить традиционные шесть соток с садовым домиком в Ступинском районе.
Но дом в старых садовых товариществах в районе Николиной Горы стоит около $90 тыс. Деревенские дома на большом удалении от Москвы – $50-80 тыс.
Иван Воробьев, аналитик загородной недвижимости корпорации “ИНКОМ-Недвижимость”:
– В сегменте бизнес-класса спрос на западные (Новорижское, Рублево-Успенское, Калужское, Киевское, Минское) и северные (в первую очередь стремительно набирающее очки Дмитровское) направления прочно удерживает лидирующие позиции. Элитная недвижимость также расположена на этих чрезвычайно популярных направлениях. Дома и коттеджи эконом-класса можно встретить практически везде – от промышленных юга и юго-востока до престижных и экологичных западных районов. Однако предложение здесь не всегда успевает за спросом. Главным образом потому, что дешевые дома эконом-класса раскупаются достаточно быстро, образуя дефицит в этом сегмента рынка.
Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО “МИАН-агентство недвижимости”:
– Сегодня загородный рынок перенасыщен предложениями коттеджей бизнес-класса. А в сегменте “эконом” дефицит налицо. Причины понятны: недешевая земля в радиусе 20-30 км от МКАД, очень дорогие согласования, предпроектные работы, перевод земли сельхозназначения в другую категорию. При небольших объемах строительства и при мелких застройщиках-инвесторах это не выводит проекты на определенный уровень рентабельности. Поэтому чаще просто берут участок земли, строят дома бизнес-класса и пытаются их продать за $500-800 тыс. Не всегда те, кто занимается реализацией таких проектов, являются профессиональными участниками рынка и понимают его основные потребности.
Жанна Щербакова, управляющий директор компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”:
– На мой взгляд, в ближайшее время произойдет ужесточение конкуренции на рынке загородной недвижимости. В активные рынкообразующие факторы будет включен и реальный потребительский спрос, так что в борьбе за покупателя эконом-класса застройщики начнут искать пути для минимизации расходов на строительство.
В настоящее время девелоперы начинают работать над такими проектами, и экономия средств при их реализации коснется практически каждой характеристики коттеджей. Станут заметнее их существенные отличия от поселков категории “бизнес” и “де люкс”: это местоположение, отсутствие инфраструктуры, минимальные размеры участков, качество строительства и пр.
[Domik.net, 13 января 2006]