Наметившаяся было впервые за несколько лет тенденция подешевления ненового жилья повергла столичный рынок недвижимости в шоковое состояние. По данным риэлторских компаний, уровень продаж упал: все ждут обвала цен, который в один голос предсказывают разного рода эксперты, буквально заполонившие в последнее время телевизор, газеты и интернет-издания. Слухи о подешевлении взволновали и тех, кто намеревался вложить деньги в строительство жилья. Частные инвесторы тоже решили повременить с покупкой квадратных метров, а некоторые даже бросились расторгать уже заключенные договора. Но цены на новое жилье держатся на прежнем уровне и даже потихоньку растут. Когда же, наконец, случится обещанный обвал цен? Возьмите калькуляторСитуации на первичном и на вторичном рынке жилья нужно рассматривать отдельно. Подешевление на вторичном рынке если и не оправдано какими-то конкретными причинами, то хотя бы понятно. Ну действительно, разве не жалко отдавать $100 тыс. за «двушку» в старом пятиэтажном доме без лифта, с проржавевшими коммуникациями, если за такие деньги можно проинвестировать строительство даже трехкомнатной квартиры! И разве не удивительно, что стоимость квадратного метра в старом доме в 1,5-2 раза выше, чем в новом? Что же касается первичного рынка, то для падения цен здесь нет не только оснований, но и… возможностей. В этом мы убедились, просчитав стоимость квадратного метра в конкретной новостройке. Помочь нам согласился Михаил Жоголев – руководитель девелоперской компании «МС-Инвест». А для примера мы взяли 22-этажный кирпичный дом общей площадью около 8000 кв. м, который возводит на ул. Лаврухина (Троещина) компания «Галичина-буд». Квадратный метр площади в этой новостройке сейчас продается по 4200 – 4600 грн. А сколько он должен стоить на самом деле? Результаты расчетов мы записали в таблицу. – Вы сами видите: утверждения, что застройщики получают 300-процентные прибыли, не соответствуют действительности, – говорит Михаил Дмитриевич. – Конечно, работать себе в убыток никто не станет, но средний размер прибыли – не 300, а 15%. Такая сумма заложена в прогнозную цену квадратного метра Госстроя. И предпосылок для подешевления строящегося жилья нет ни по одной из составляющих. Наоборот: стройматериалы продолжают дорожать, оплата труда строителей тоже может только повышаться. Пожалуй, единственный фактор, который мог бы сыграть на удешевление строящейся недвижимости, – упрощение системы получения разрешительной документации. Сейчас начать строительство объекта можно только после того, как собраны 251 подпись чиновников! Это занимает от полутора до двух лет. И центральная, и городская власть много говорили о целесообразности создания «единого окна», подав документы в которое, предприниматель мог бы через короткое время получить полный пакет разрешительной документации со всеми согласованиями и подписями. Но время идет, а реализовывать эти идеи чиновники не спешат. Что и понятно: им это откровенно не выгодно. Банки передумали давать кредиты?– Резкий рост стоимости недвижимости в 2005 году (за 9 месяцев – на 45–50%) удивил и насторожил не только покупателей, но и банкиров, – говорит Юрий Базелинский, директор агентства недвижимости «Оптимум Плюс». Ведь портфель ипотечных кредитов, выдаваемых банками для покупки жилья, непосредственно связан с депозитными вкладами населения. Но если депозиты в банке можно разместить под 12–18% годовых, то, вложив эти средства в покупку квадратных метров с целью дальнейшей их перепродажи, при сложившейся тенденции роста цен на недвижимость, можно получить прибыль, вдвое превышающую банковские проценты. Встревоженные сложившимся положением банки уже в сентябре начали ужесточать условия выдачи ипотечных кредитов, как то: увеличивать процентные ставки, сокращать «тело» кредита, более жестко проверять источники доходов заемщиков. Кроме того, в средствах массовой информации началась кампания (часто анонимная) по разжиганию слухов о грядущем обвале цен на рынке недвижимости – чтобы сбить покупательный спрос населения и переориентировать его на депозитные вклады в банки. В какой-то степени это удалось: цены на недвижимость в конце года стабилизировались, а на некоторые виды вторичного жилья (это касается старых, «ветхих» домов) даже незначительно снизились – на 5–7%.
[Газета по-киевски, 22 декабря 2005]