Доходный дом – это своеобразное объединение гостиницы и частной квартиры: ты платишь за жилье, а владелец думает о том, чтобы на тебя с потолка не капало и пол под ногами не проваливался. Затраты на содержание дома всегда были меньше прибылей, которые он приносил, – отсюда и название “доходный”.
Идея родилась в густонаселенной Европе, но там же, на Венском жилищном конгрессе в 1910 году, было отмечено, что здание, имеющее больше десяти квартир, следует считать домом казарменного типа. Однако помните пословицу “Хоть горшком назови, только в печь не сажай”? Народу прибавлялось, и ему нужно было где-то жить! Люди пооборотистей стали вкладывать деньги в строительство доходных домов.
В Киев этот опыт пришел во второй половине XIX века. Население в городе приближалось тогда к полумиллиону. За возведение доходных домов взялись разные люди. Но пример показал “король подрядчиков” Лев Гинзбург. Сначала он выстроил доходный дом позади собственного особняка, выходившего на Институтскую (сейчас это дом Ь 4). Затем взялся за настоящий по тем временам “небоскреб” в 8-11 этажей, в котором обустроил 94(!) квартиры. Здание значилось под номерами 16-18 по улице Институтской. Простояло оно почти 30 лет, стояло бы и дальше, если б не война. В 1941 году дом взорвали радиоуправляемыми фугасами подобно многим другим строениям в центре Киева.
У Гинзбурга появилось много последователей. Перечислять их нет смысла. Но чтобы показать, сколь разные категории граждан занялись новым бизнесом, скажу, что, например, на Спасской и Набережно-Николаевской имел дома промышленник Апштейн (лесопильные, машиностроительные предприятия…), а на Липской – инженер-технолог Адельгейм. На Фундуклеевской – профессор Киевского университета князь Трубецкой, а на Пушкинской (сейчас Богдана Хмельницкого) – сын основателя цирка Бергонье. О том, насколько выгодно владеть доходными домами, подтверждают данные городского статистического отдела, где была, в частности, зафиксирована прибыль от недвижимого имущества одного из основателей Частного банка Гудим-Левковича, имевшего доходные дома на Липской. Сумма прибыли в 1884 году составила 3450 рублей, а на содержание этого “имущества” банкир потратил 1700 рублей.
Жилье для бедных собирались строить с удобствами и детским садом
Доходные дома приходилось вписывать в уже существующую застройку, и это заставляло архитекторов проявлять находчивость. Г-, Н-, П-, Т-образные здания лишь фасадом выходили на улицу, и в этой части были всячески украшены. Но, показав прохожим “личико”, они ныряли в глубь кварталов, образовывая те самые “колодцы”, которым удивлялись потомки. Чаще всего на этаже располагались две квартиры на четыре-пять комнат площадью 80-100 квадратных метров. Все они имели парадные и служебные помещения, последние-то и выходили окнами в “колодцы”. Но люди побогаче селились, конечно же, в квартирах, которые занимали целые этажи, – эти доходные дома назывались домами особнякового типа. Один из таких киевляне знают как дом Городецкого.
Внаем отдавались помещения, предназначенные не только для жилья, но и для торговли. Всевозможные общества также снимали помещения в доходных домах. Например, Григорий Богров (отец того самого Дмитрия Богрова, который совершил покушение на Столыпина) построил на Бибиковском бульваре (ныне – бульвар Шевченко) шестиэтажный дом, подвальная часть которого была сдана под магазин и жилье, первый этаж заняло гидропатическое заведение (где можно было принять лечебные водные процедуры) с комнатами и залом с ваннами. Выше размещались хорошие девятикомнатные квартиры с туалетами, ванными, помещениями для прислуги. На парадном ходе работала электрическая подъемная машина для обслуживания людей, на двух черных ходах – две машины для грузов.
А доходный дом родителей воздухоплавателя Игоря Сикорского на Ярославом Валу, 15 занимали Музыкально-драматическая школа и Врачебно-педагогический институт для больных детей. И только в подвальном этаже жила семья электротехника Малофеева.
Жильцами доходных домов становились практически все, кто не имел собственных. Например, в доходном доме известного в Киеве коллекционера старины Леопардова жила княгиня Щербатова, владелица 15 тысяч десятин земли и городка Немиров. А после того как в размеренную киевскую жизнь ворвались революционные вихри, многие знатные семейства перебрались в доходные дома, даже граф Уваров, особняк которого в октябре 1918-го занял главнокомандующий немецкими войсками в Украине.
Была идея построить доходные дома и для бедных. Она принадлежала семье Рабинерсонов, известных своей склонностью к благотворительности. Супруги Рабинерсоны – это дочь и зять известного сахарозаводчика Гальперина. Первый дом планировалось возвести в Лыбедской части Киева – на 60 квартир с удобствами, детским садом и помещением для просветительских мероприятий. За проект взялась контора Гинзбурга. Но городская управа не сочла возможным выделить нужное количество земли. А тот участок, который предоставлялся, управа предлагала на условиях, не удовлетворявших Рабинерсонов: бесплатно – но лишь на то время, пока дом будет существовать для вышеозначенной цели.
Проблему жилья для бедных решила уже советская власть, правда, своеобразно. Многокомнатные квартиры были превращены в коммуналки, где в туалет и ванну приходилось занимать очередь. Почти полвека унизительных кухонных войн потребовалось, чтобы понять: каждой семье необходимо отдельное жилье. Правда, в некоторых коммуналках возникали настоящие содружества, до сих пор вспоминаемые их бывшими обитателями с теплотой, но это были те редкие случаи, когда люди пытались оставаться людьми не благодаря, а вопреки обстоятельствам, в которые их загнала жизнь.
Оформление интерьера квартиры индивидуально под каждого заказчика не оправдывает себя
Идея доходных домов вновь “проклюнулась” в постсоветское время. Сначала в Латвии: возвращая дома прежним владельцам, власть столкнулась с необходимостью срочно предоставить 1300 семействам квартиры в Риге. Где их взять? Хозяева домов согласились оставить людей на условиях, что те отныне будут арендовать жилье. Затем началось строительство современных доходных домов. В 2000-м был введен в строй первый – на 32 квартиры площадью 68-198 квадратных метров. Наем такой квартиры обходился в сумму от 800 до 2000 долларов в месяц.
А в 2003 году был введен в эксплуатацию доходный дом в Москве, но не частный, а муниципальный. Стоимость жилья – от трех до 12 тысяч долларов в месяц. Платить есть за что: в доме и гараж с мойкой, и цифровая телефонная связь, и прачечная, и детская комната для занятий с педагогами. Но дом построен в качестве эксперимента – на его примере выясняется, насколько оправдано сегодня строительство таких зданий.
Ну а что же Киев? В 1992 году здесь была сделана первая попытка внедрить в практику наем такого жилья, однако достаточного количества состоятельных наемщиков не нашлось. Дело закончилось тем, что дом превратился в офисно-гостиничный центр и только 15 процентов площадей предоставляется в аренду под жилье. Сейчас потенциальных наемщиков квартир в таких домах специалисты насчитывают от одной до четырех тысяч. Но как их строить, чтобы не прогореть? Как меблировать? Как оформлять? По расчетам руководителей первого киевского проекта доходного дома, меблировка квартиры, а тем более оформление интерьера квартиры индивидуально под каждого заказчика не оправдывает себя. С другой стороны, отсутствие меблировки приводит к утечке клиентов. Тем не менее Запад строит такое жилье, потому что там… другой рынок. Можно взять кредит под пять процентов годовых, построить доходный дом и получать 10-13 процентов в год от суммы вложений. Инвестор имеет пять-восемь процентов прибыли, и это считается отличным результатом. У нас застройщики хотят более высокой отдачи, потому что все дорожает на глазах.
Тем не менее в Киеве начали строить доходные дома, правда, называя их “комплексом сервисных апартаментов”. Первый обошелся в сумму около восьми миллионов долларов. Разработчики считают, что вклады (интеллектуальные и материальные) в один проект ни за что не оправдаются. Прибыль обеспечивается только там, где начинается массовость. Поэтому в столице планируется строительство еще четырех домов.
[Факты, 08 декабря 2005]