Реконструкция «хрущевок»: беспилотный проект

Share

Реконструкцию «хрущевок» можно начать хоть завтра – уже разработана и подготовлена к реализации программа по реновации районов целиком, со сносом пятиэтажек и строительством новых зданий. Пилотным проектом должен стать участок в почти 50 га на Киевском массиве Нивки. Но даже несмотря на желание иностранных инвесторов строить украинские чиновники упрямо не хотят подходить к вопросу с практической стороны.


По примеру и закону


Устаревшие пятиэтажки составляют четверть существующего жилого фонда Украины, занимая ценные градостроительные территории в срединной и центральной части городов. Поэтому интерес к земле под «хрущевками» остается, тем более что в соседней России программы по реновации успешно работают с 1999 г. Так, в Москве уже снесено 9 млн. кв. м жилья (это в вдвое больше объемов всех таких зданий в Киеве) и намечено снести еще 22 млн. По примеру Москвы и с учетом возникавших там сложностей в Киеве также разработали законодательную и проектную базу для реновации микрорайонов.


Так, в 2005 г. Киевсовет принял решение «О порядке согласования мест расположения объектов в кварталах старой застройки», в котором предусмотрена разработка градостроительной концепции реновации. Снос устаревшего фонда был обоснован и в государственной программе «Территория качественного жилья». А в 2006 г. был принят Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда», в котором учитывались интересы инвесторов и юридические гарантии жителям домов, предназначенных для сноса. Переселение жителей снесенных домов в новые квартиры в том же микрорайоне предполагается производить по нормам жилищной обеспеченности не ниже 27 кв. м на человека и с коэффициентом по увеличению площади.


Позже, в 2008 г. для Киева была принята Городская программа комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда, разработанная Институтом урбанистики (главный архитектор проекта – Алла Плешкановская). Программой предусмотрен снос 6,9 млн. кв. м жилья на территории около 1500 га, и строительство на освободившихся территориях около 30 млн. кв. м жилья. Четырехкратный прирост площадей обеспечит рентабельность инвестиций, хотя она будет различаться в зависимости от района и этажности новой застройки.


Стартовый проект


В качестве пилотного проекта в Институте урбанистики разработана градостроительная и инвестиционная документация для комплексной реконструкции (реновации) микрорайона по ул. Маршала Гречко – от №2 до №26» (жилмассив Нивки). Общая площадь застроенной сегодня панельными домами территории составляет 46,9 га, причем плотность застройки вдвое ниже разрешенной современными нормативами. Технический износ зданий составляет от 34% до 68%. На этой территории проживает около 10 тыс. чел., средняя жилищная обеспеченность составляет 20,2 кв. м на человека, детские сады и школы загружены на 60%.


По проекту, представленному в нескольких вариантах, с домами от 12 до 22 этажей., на территории можно разместить в 2-4 раза больше жилья, чем в настоящее время. При застройке преимущественно 12-16-этажными и отдельными 18-22-этажными зданиями количество жителей микрорайона составит около 21 тыс. человек.


Согласно разработанному плану, каждому сносу старого дома предшествует строительство нового, в который переселятся жители (принцип «волны»). С этой целью сформированы завершенные социально-планировочные единицы — пять пусковых комплексов, в состав которых входит новый переселенческий и коммерческий жилой фонд и объекты обслуживания местного уровня. Жилье предполагается строить с коэффициентом 1,4 (т. е. площадь квартир будет больше прежних на 40%) и небыстрыми темпами – первый пусковой комплекс на ул. Маршала Гречко должен строиться 56 месяцев (при традиционных методах ведения строительства).


Инвестор не состоялся


Впрочем, предложенный коэффициент увеличения площади при реконструкции оказался недостаточным с точки зрения инвестиционной привлекательности. Так, при соотношении сносимого и вновь построенного жилого фонда 1:1,5 (40% и 60%) проект будет убыточным (все квартиры уйдут «переселенцам»). Даже при соотношении 1:2 (35% и 65%) расходы не окупаются, ведь в микрорайоне придется менять инженерную инфраструктуру, создавать благоустройство и объекты обслуживания. Расходы сравняются с доходами лишь при соотношении 1:2,5 (29% и 71%). Тогда при бюджетном финансировании возможно полное возвращение вложенных средств (такое соотношение использовали в Москве).


В случае инвестирования в программу частного капитала построенный жилой фонд распределяется между инвестором (для продажи) и заказчиком (город или район, для переселения людей). Поэтому для привлечения инвестора соотношение площадей снесенного и построенного жилого фонда должно быть 1:3 (25% и 75%), а еще лучше – 1:4 (20% и 80%). В последнем случае рентабельность капиталовложений составит около 60%. В более престижных районах рентабельность повышается, ведь при той же себестоимости строительства цена квартир будет выше.


К разработчикам проекта поступило несколько предложений от инвесторов из Чехии и Великобритании. Рассчитанная рентабельность в 60% их вполне устроила (в отличие от местных компаний, которые хотят не менее 100 %), кроме того, они провели собственный расчет, после чего твердо заявили: «Мы за это беремся». Впрочем, переговоры с местной властью длятся уже три года и пока ничем не закончились.


Препятствием для достижения договоренностей стала необходимость государственных (в форме постановления Кабмина) или банковских гарантий, которые сейчас сложно получить в силу экономической неустойчивости в стране. Другая сложность состоит в том, что для инвестирования в проект по закону необходимо провести тендер, а найти даже второго желающего на участие в таком крупном проекте непросто. Впрочем, по мнению директора Института урбанистики Генриха Фильварова, эти сложности разрешимы, а дело в другом. «Все зависит от доброй воли инвестора и от политической воли руководства города, которое пока не настроено заниматься пятиэтажками, несмотря на то, что это заложено в генеральный план Киева». Поэтому основной проблемой остается бюрократическая волокита с регистрацией контрактов между инвестиционной компанией и городом.


За чей счет праздник?


Минрегионстрой планировал начать реконструкцию «хрущевок» в 2011 г. «Если киевляне не будут перенимать российский опыт, то мы никогда не получим комфортное жилье», – заявлял экс-министр Владимир Яцуба в конце 2010 г. Но затем недавно уволенный из кресла замминистра строительства и ЖКХ Юрий Хиврич признался, что денег на реализацию программы нет, поэтому в текущем году ею заниматься не будут. Кроме того, по его словам, в Киеве и так достаточно свободных площадей, где можно возводить жилье.


Любопытно, что средства на реновацию районов пятиэтажек собираются искать в бюджете, хотя по сути – это проект, рассчитанный на инвестора. Правда, инвестор должен владеть «длинными деньгами», которых в Украине нет. А иностранцев министерские и городские чиновники отпугивают непрозрачными и сложными правилами. С учетом того, что профильное ведомство уже много месяцев пребывает в процессе реформирования и недавно в очередной раз лишилось руководителей ждать быстрого решения вопроса пока не приходится.