Вкладывая деньги в строительство, инвесторы идут на определенный риск: еще до его начала они несут расходы по предпроектным работам и оплачивают инвестиционный взнос, тогда как часто при разработке архитектурных решений возникают задержки. Главная причина задержек, по мнению специалистов, – отсутствие детальной планировки территории. Население также выражает недовольство, проводимыми реконструкциями, ввиду исчезновения рекреационных зон, повышения плотности застройки и высотности зданий. И здесь также выход один – чтобы эффективно заниматься реконструкцией и регенерацией кварталов, необходимы детальные планы и зонинг.
Киевский городской совет утвердил программу разработки градостроительной документации в столице на период 2004-2006 гг. Ее цель – обеспечение реализации Генерального плана развития Киева на период до 2020 г., содействие улучшению условий инвестиционной деятельности в строительстве, комплексности архитектурно-градостроительных решений.
Согласно программе, надо было разработать 9 схем планирования территорий районов, 68 детальных планов территорий, а также комплексную программу ликвидации последствий подтопления Киева на период 2004-2010 гг. Финансирование работ по планированию территории осуществляется за счет соответствующих местных бюджетов, а также других источников, не запрещенных законодательством. Ориентировочная стоимость выполнения разработки схем планирования территорий районов и детальных планов территорий составит около 13 млн. грн., в том числе из городского бюджета – 4,9 млн. грн., районных бюджетов – 5,5 млн. грн., других источников – более 2,9 млн. грн. Тем не менее, на днях в институте «Киевгенплан» проектной организации «Киевпроект» сообщили, что полная разработка детальных планов территории столицы до 2006 г. невозможна.
Особо следует отметить, что временной фактор в данном случае играет весьма важную роль. Ведь документ актуален именно на стадии отвода земельных участков. Когда свободной земли в Киеве уже не останется, он будет ни к чему.
Причины и следствия
Основные работы по выполнению «Программы разработки градостроительной документации в Киеве» возложены на «Киевгенплан». Стоимость разработки одного городского района, по словам первого заместителя главного архитектора Киева Андрея Миргородского, примерно 3 млн. грн. Для выполнения ДПТ на самых проблемных районах в год необходимо 20 млн. грн.
Учитывая существующий кадровый потенциал «Киевгенплана», также нереально разработать порядка 70 детальных планов территорий. В год институт может выполнить разработку 2-3 районов. Поскольку в городе их 10, процесс займет 5 лет.
И в Главном управлении градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды, и в «Киевгенплане» считают, что надо привлекать проектировщиков других институтов города («Днипромисто», «ДНПИ градостроительства», «УкрНДИсельбудпроект»). По словам Андрея Миргородского, будут привлекаться специалисты и из других городов и стран.
Что такое детальный план территории?
Как известно, в 2002 г. был принят Генеральный план развития г. Киева на период до 2020 г. Теперь на его основе должны быть разработаны градостроительные обоснования размещения объектов и проекты детального планирования. Регулируют градостроительную деятельность также законы Украины «О местном самоуправлении в Украине», «Об архитектурной деятельности», «О планировании и застройке территории», «Об основах градостроительства», указ Президента Украины «О приоритетных задачах в сфере градостроительства», постановления Кабмина, решения Киевского горсовета и государственные строительные нормы.
Детальное планирование территории должно включать, в частности, размещение красных линий и линий регулирования застройки, инженерно-транспортную, производственную и социальную инфраструктуру, архитектурные принципы формирования застройки, отвечающие государственным строительным нормам, размещение улиц, проездов, пешеходных зон, а также плотность застройки, этажность и т.д.
Первые шаги
В минувшем году разработаны некоторые проекты планирования, в частности, по заказу КП «Киевзеленстрой» – Труханова острова, по заказу гендирекции Киевсовета по обслуживанию иностранных представительств – жилого, торгового и социально-бытового комплекса в Днепровском районе и др. Также начата разработка ряда проектов.
В частности, план реконструкции Труханова острова, разработанный столичным институтом «Киевгенплан», комплексный: в нем есть разделы, посвященные экологии, транспорту и инженерным сетям. Общая стоимость проекта, который планируется реализовать в течение трех-трех с половиной лет, составит около 1 млрд. грн.
Владимир Желтовский, заместитель директора государственного предприятия «Киевгенплан», считает, что если план будет технически и экономически обоснованным, то появятся инвесторы, которые помогут решить не только вопросы отдыха и развлечений киевлян, но и проблемы транспорта и туризма в столице. «По моему мнению, в городе вряд ли удастся создать заказник, так как в столице есть промышленные зоны, вредные производства, которые «достают» и до Труханова острова», — говорит В.Желтовский.
В проекте заложены расходы в сумме около 700 млн. грн. на строительство комплекса объектов развлечений и отдыха, 140 млн. — на сооружение инженерных сетей, 100 млн. — на создание транспортной инфраструктуры и 50 млн. — на благоустройство и озеленение территории. Для его реализации город планирует использовать как бюджетные средства, так и привлеченные деньги инвесторов.
Другой пример – перемещение предприятий из района Телички на Левый берег. По подсчетам столичного Центра градостроения и архитектуры во время разработки проекта детального планирования территории Телички, это будет стоить от 35 до 55 млрд. долл. Новые участки определены с перспективой развития предприятий на 20 лет. Всего в этом столичном районе расположено около 20 производственных предприятий.
Начальник Центра Сергей Броневицкий уверен, что переносить производства должны инвесторы. А на столичном рынке уже появляются компании, готовые заняться переселением предприятий. В частности, это московская компания «Баркли», среди приоритетных направлений деятельности которой – концепция застройки промзон с переносом предприятий.
А вот неприятностей у инвесторов ввиду отсутствия детальных планов территорий хватает. В частности, реконструкция Европейской площади откладывается, хотя компания «Грааль» уже вложила в нее, по некоторым данным, порядка 17 млн грн. Проекты реконструкции Почтовой площади также не принимаются, в частности, из-за отсутствия проектов детальной планировки. Примеры можно было бы продолжить, но очевидно, что инвестор, вкладывая деньги, весьма ограничен в правах. Безусловно, разработка детальных планов территорий расставила бы все на свои места, но, как видим, в ближайшее время рассчитывать на них не приходится.
Вместо эпилога
По данным Госкомстата, в первом полугодии 2004 г. выполнено подрядных строительных работ на 1,9 млрд. грн. Для сравнения: за этот же период 2003 г. данная цифра составила 1,4 млрд грн. Количество незанятых территорий в Киеве неуклонно сокращается. По мнению специалистов, экономический потенциал правого берега использован уже на 80%.
Исходя из высоких темпов выделения земельных территорий под строительство, на последних сессиях Киевсовета, в городе скоро не останется свободных участков. Только на июльской IV сессии Киевсовет предоставил под застройку более 31 га (всего 19 участков). А всего за последние 2 с половиной года город выделил 980 земельных участков под строительство жилья 108 компаниям (до 7% участков расположены в центральной части Киева).
Тем не менее, пока утвержденных ДПТ нет ни в одном районе Киева. А первые 13 планов появятся не ранее 2006 г. Есть и серьезные опасения, что при нынешних темпах застройки смысл создания ДПТ просто отпадет. А пока что все строительство держится на исключениях.