Рынок недвижимости в Украине переживает строительный бум. Причем, в первую очередь, это касается не офисных, а жилых площадей. К примеру, в 2003 году жилья было построено в четыре раза больше, чем офисных помещений. И не мудрено: ведь на сегодняшний день рентабельность строительства объектов жилого фонда переоценить трудно. Ипотечное кредитование как устойчивый и бездонный источник финансирования строительного процесса позволяет удерживать цены на жилье на высокой отметке, а покупателей – в напряжении и финансово-психологической зависимости от банков, которым следует выплачивать процентную ставку по кредитам. Можно ли сегодня повлиять на снижение уровня рентабельности жилищного строительства?
В 2004 году строители обещали сдать в эксплуатацию на 200 тыс. кв. м жилых площадей больше, чем в 2003. Строительные компании, увеличивая количество своего конечного продукта, прямопропорционально увеличивают свои прибыли. Несмотря на большое количество строительных организаций, конкуренция между ними отсутствует; причем, в основном, благодаря той же самой ипотеке, которая обеспечивает приток новых финансовых средств в стройиндустрию в условиях, когда имеющиеся наличные уже вложены в недвижимость.
Рынок первичного жилья, несмотря на свою дороговизну, не характеризуется переизбытком предложений и перенасыщением. Во многом, это происходит из-за того, что люди в Украине по-прежнему стараются делать «сберегательные вклады» в недвижимое имущество. Хотя, как показывает практика, на сегодняшний день такой способ вложения финансов – далеко не самый лучший и правильный. Особенно, если учитывать перспективу введения налога на недвижимость, которого, очевидно, украинскому населению уже не избежать. Это лишь вопрос времени, который, по кулуарным разговорам, будет отсрочен как минимум на год.
В то же время, не стоит забывать, что первичный рынок жилой недвижимости в столице и регионах значительно разнится. Так, если в столице в 2003 году было построено 1001,1 тыс. кв. м жилья, то в Днепропетровске было введено в эксплуатацию 158,9 тыс. кв. м, в Донецке — 104,1 тыс. кв. м, а в Одессе — 212,5 тыс. кв. м. По мнению экспертов, отзвуки строительного бума, который наблюдается в Киеве, уже слышны в регионах. Там все более активизируется процесс возведения жилплощадей, причем, что характерно, не только дорогостоящего, но и жилья средней стоимости. В частности, в последнее время в Днепропетровске целые жилые массивы застраиваются недорогими блочными домами, сооруженными из сэндвич-панелей.
Если говорить об основной тенденции рынка недвижимости 2003 года, то она состояла в повышении цен на «первичку» от 2 до 3 раз (в зависимости от статуса объекта). Начало 2004 года ознаменовалось повторным повышением цен на жилье на 10-25%. Кроме того, 2004 год назван годом самых высоких темпов роста жилищного строительства. Как заметил Л.Кучма, рост строительства составил 24%, на что не в последнюю очередь повлиял рост доходов граждан – до 40% (по словам Президента). В действительности же, тотальная стройка – результат не столько возросшей покупательской способности украинцев, сколько желания операторов строительного рынка получать сверхприбыли от своего труда. В выигрыше остаются и трейдеры стройматериалов, сверх меры взвинтившие цены на свою продукцию, и строительные компании, продающие жилые площади. В проигрыше – реальные и потенциальные покупатели недвижимости, переплачивающие за несоответствующее по соотношению «цена – качество» жилье.
В то же время, с несколько иной позицией выступил В.Янукович, который считает, что необходимо ограничить рентабельность строительных организаций для стабилизации и удержания цен на жилье. В частности, он заявил, что зарабатывать сверхприбыли на строительстве социального жилья нельзя. Премьер напомнил, что среди стройорганизаций существует договоренность о ценах на такое жилье в столице, при которой стоимость 1 кв. м жилой площади не должна превышать 1450 грн. О том, что указанные параметры выдерживаются, сегодня говорить не приходится.
Исходя из единогласных мнений экспертов строительного рынка, можно вывести новую закономерность, характерную для конца 2004 года. Состоит она в том, что независимо от присутствия или отсутствия государственного влияния на ценообразование на рынке недвижимости, рентабельность строительства начинает снижаться. Сейчас сложно говорить, каких показателей она достигнет в своем нисходящем движении, но процесс пошел. Так, Ангелина Деревлева, маркетолог строительной компании «ТММ», отмечает, что «если в 2001-2002 годах застройщики получали по 100-150% прибыли, то в 2004 году этот показатель, судя по всему, составит не более 60%». Однако, есть подозрение, что в оглашении подобных цифр есть значительная доля лукавства. Скажем, в то же время специалисты консалтинговых компаний констатируют, что на деле доходность возведения объектов недвижимости для инвесторов существенно не снижается. Как подтверждение — рост объемов и темпов жилищного строительства.
Таким образом, в ситуации «ручного» регулирования отечественной стройиндустрии ожидать понижения цен на жилую недвижимость не стоит. Причем, не только в конце текущего года, но, судя по всему, и в первой половине следующего. И дело тут вовсе не в дороговизне стройматериалов, элитности объектов, введении налога на недвижимость или росте доходов населения… Налицо – классический пример монополизации отрасли, где все законы рыночной экономики, таких как конкурентная борьба и повышение качества конечного продукта, просто бессильны. Так что бороться надо не с рентабельностью строительства как следствием, а с монополией как причиной.