Взвинчивающий цены ажиотажный спрос на жилье – следствие не только возросших потребностей населения, но и общего необратимого ухудшения состояния жилфонда в Украине.
Проблемы обеспечения качества жилья в Украине
По итогам 2005 г. на одного человека в Украине строилось по 0,16 кв. м. Максимальное количество 0,3 кв. м. достигнуто в Северном регионе. Естественно, что локомотивом здесь был Киев и Киевский регион. Минимальный прирост был в Восточном регионе – 0,096 кв. м. на человека, в Западном регионе эта отметка достигла 0,2 кв.м. Конечно, этого крайне мало, и жилья необходимо строить намного больше.
Если обратить внимание на темпы строительства в 1986-2005 гг., то эти показатели можно сравнить с 1987 г., когда было построено 21 млн. кв. м. жилья. Впоследствии объемы строительства начали стремительно уменьшаться и к 2000 г. достигли отметки 5 млн. 558 тыс. кв. м. С этого момента начался рост, но весьма плавный. За 2006 г. сдано 8 млн. 600 тыс. кв. м.
Для того, чтобы достичь среднеевропейского показателя обеспеченности жильем на одного человека – 30 кв. м., с учетом нынешних объемов строительства в год, понадобится в среднем по Украине 60 лет. А в Восточном регионе это станет возможным только через 96 лет. Рекордсменом станет Северный регион, где этот уровень, может быть, достигнут через 36 лет. Но если мы будем наращивать объемы ежегодно по 8% (а такие темпы прироста были в 2006 г.), то срок существенно сократится: в среднем по Украине до 23 лет. В Восточном регионе среднеевропейского уровня удастся достичь за 28 лет. Если же темпы строительства жилья будут увеличиваться ежегодно на 15%, то современного европейского уровня можно будет достичь за 17 лет.
Анализируя состояние жилья в стране и очерчивая его перспективы, необходимо принять во внимание объем жилого фонд Украины. На сегодня он составляет 1 млрд.46 млн. кв.м.
Каково качественное состояние жилого фонда? Для анализа этого аспекта, украинское жилье необходимо разделить на две группы.
К первой группе относятся дома, которые могут прослужить еще весьма длительное время и особо в реконструкции не нуждаются. Естественно, к ним относятся новостройки. В созданной группой компаний «Планета Оболонь» классификации жилого фонда Киева такая категория называется «Украинский кирпич». Это новые дома, построенные после 1991 г. из кирпича. К примеру, в общем объеме жилого фонда Киева они занимают 20%. Есть и дома серии «Украинская панель», сооруженные в тот же период. Они построены из панели или монолита. Их часть в структуре жилфонда столицы – на уровне 5%.
Следующая категория – это дома серии «Улучшенный кирпич» (в Киеве – до 8%). Они сооружены в конце советского периода (преимущественно в 80-х гг.). Как правило, это добротные дома из кирпича, нередко – красного кирпича. Они могут служить еще долго.
Заслуживает внимания жилой фонд дореволюционного периода. Часть его реконструирована, отремонтирована и достойна того, чтобы служить людям еще, может быть, века. Хотя есть в этой категории и другая часть – действительно устаревшее жилье, требующее капитального ремонта или вообще сноса и замены.
Не нуждаются в особой реконструкции и дома сталинского периода – 30-50 гг. застройки (в Киеве их 10% от всего фонда). По уровню качества они основательны. В них желательно провести лишь капремонт коммуникаций.
Вторая группа – это жилье категории риска. Речь идет о морально и физически устаревших домах. Прежде всего, это проекты «Старой панели» (объем в столице – 14%). К этой категории относятся панельные «хрущевки» (серия «464») и «чешки», – девятиэтажные панельные дома, в которых, например, площадь двухкомнатных квартир всего 43 кв. м.
К этой же группе также можно отнести и дома «Типовой панели» – серии «134», «96», «БПС-6» (объем в Киеве – 10%) и «Улучшенную типовую панель» серии «Т», «КТ», «АППС» (в объеме жилфонда столицы их 6%). Хотя эти дома морально устарели в меньшей степени – площадь тех же двухкомнатных квартир в них 55 кв.м. Какое-то время они еще могут быть использованы.
Одних «Панельных» категорий в Киеве набирается 25% от всего жилого фонда. Еще 25% – дома «Старого кирпича», в которых также весьма малый метраж и слабые коммуникации.
Таким образом, только в столице более 50% жилья необходимо реконструировать. В областных центрах и других городах ситуация еще хуже.
На обе эти группы жилого фонда Украины целесообразно посмотреть с учетом необходимости будущего восстановления. Допустим, средний срок службы домов в Украине равен 50 годам. Следовательно, за 50 лет необходимо полностью обновить жилой фонд на уровне 1 млрд. 46 млн. кв.м., для чего, надлежит строить и реконструировать по 20 млн. кв. м. в год. Учитывая результаты введения жилья в 2006 г. (8,6 млн. кв.м.), требуемый годовой объем строительства в 2,5 раза больше! Добиться подобного в ближайшие несколько лет вряд ли реально.
Пути выхода из ситуации
С целью решения проблемы низкой обеспеченности жильем и улучшения его качества необходимо:
– значительно увеличить объемы строительства;
– внедрить систему земельных аукционов;
– упростить получение разрешительной документации;
– начать строительство доходных домов и социального жилья.
Безусловно, необходимо внедрять программу реконструкции устаревшего жилья как государственную. Для этого надлежит принять соответствующие законодательные акты, создать системы поощрения инвесторов. В частности, требует решения вопрос отселения граждан, не желающих выселяться из квартир устаревшего фонда.
Требует усовершенствования и система налогообложения – в частности, необходимо принять закон о налоге на владение недвижимостью, и нормы, закрепляющие рыночную стоимость жилья для начисления налога при сделках с недвижимостью.
Налог на владение недвижимым имуществом, на наш взгляд, крайне необходим. Уровень цен на жилую недвижимость является индикатором платежеспособности населения. В условиях дальнейшего развития экономики это особенно важно. Такого рода законопроект недавно был внесен в ВР. Подсчеты по нему свидетельствуют, что по самой минимальной ставке – 0,05% от рыночной стоимости квартиры в киевскую городскую казну могло бы поступить около $47 млн. И это с учетом того, что порядка 40% жителей будут освобождены от уплаты данного налога. Этих средств хватило бы на строительство немалого объема жилья социального назначения.
Практически все из перечисленных здесь мер можно реализовать. Но, как известно, определяющим фактором в подходе к этим вопросам должна стать политическая воля власти. От нее зависит, будет ли проблема обеспечения жильем наших граждан всерьез признана приоритетной или нет.
Алексей Котенко, исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь»; Александр Бонедаренко, Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСН(Р)У)и Председатель Комитета по анализу рынка недвижимости АСН(Р)У.
Полную версию обзора читайте на www.domik.net