[Галицкие контракты, № 03, 24.01.2005]
Нормы Закона «О налоге с доходов физических лиц», вступившие в силу с 1 января с.г., фактически сделали невозможной продажу недвижимости.
Новый год уже традиционно принес украинцам новые нормы законов и соответствующие проблемы. Отныне, в буквальном смысле, в каждый дом вошли новые правила налогообложения доходов граждан. С 1 января вводится налогообложение подарков, наследства, а также доходов от продажи недвижимости. Последнее как раз и создало наибольшие проблемы. Причем не только простым гражданам, но и нотариусам, которые, в соответствии с нововведениями, выступают налоговыми агентами при продаже недвижимости.
Неоднозначные правила начисления налога, фактическая невозможность определить правильную сумму налога и установленная ответственность за ошибки в его начислении сделали невозможным с начала года продажу квартир ввиду отказа нотариусов участвовать в таких операциях.
На прошлой неделе Минюст совместно с ГНАУ разослали соответствующие разъяснения, которые, по мнению чиновников, должны урегулировать возникшие проблемы. Но даже если нотариус согласится начислить налог с продажи квартиры, продавец может получить немалые убытки в результате такой операции.
Налоговая осада
С 1 января с.г. вступила в действие ст. 11 Закона «О налоге с доходов физических лиц», которой вводится налогообложение операций по продаже объектов недвижимого имущества. В соответствии с упомянутой статьей, доход, полученный налогоплательщиком от продажи дома или квартиры (не чаще одного раза в течение отчетного налогового года), облагается налогом по ставке в размере 1% стоимости имущества. Если общая площадь дома, квартиры или комнаты превышает 100 кв. м, то дополнительные (более 100) квадратные метры облагаются налогом уже по ставке 5%. Такую же ставку налога придется платить и в случае каждой повторной продажи недвижимости (другого дома, квартиры, комнаты) в течение одного года. Обменивая один объект недвижимости на другой (съезды, разъезды, переезды), каждая сторона платит по 50% суммы начисленного налога.
Несколько иная процедура налогообложения предусмотрена для договоров о продаже недвижимости, приобретенной после 1 января 2004 года. Здесь предметом налогообложения уже будет не доход, а прибыль от продажи по ставке 13%. Прибыль от продажи имущества исчисляется вычитанием суммы, за которую была приобретена квартира, из суммы, за которую квартира продана.
Правда, после одного года владения квартирой за каждый следующий год владения из суммы прибыли следует вычитать 10%. В то же время законом определено, что сумма налога с такой прибыли не может быть меньше минимальной заработной платы (МЗП), установленной на 1 января года, в котором происходит отчуждение объекта недвижимости. Это значит, что даже после 11-летнего владения квартирой (за каждый год снимается 10% прибыли, что за 10 лет составляет 100%) ее продавцу придется заплатить налог в сумме одной МЗП.
Следует учитывать, что введение налога на продажу недвижимости не отменяет обязанности уплатить госпошлину в размере 1% стоимости объекта продажи. Налоговики активно настаивают, что это не является двойным налогообложением, поскольку государственная пошлина и налог с продажи — это разные виды платежей, не дублирующие друг друга. Директор департамента по делам гражданского состояния граждан и нотариата Минюста Татьяна Баранова говорит: «Нотариусы задавали такой вопрос налоговикам. Последние указывают, что это не является двойным налогообложением, поскольку госпошлина не является налогом». По ее словам, на сегодня нет никаких законодательных инициатив по отмене госпошлины. Более того, обсуждаются предложения о повышении ставки госпошлины при продаже недвижимости. Кроме того, по-прежнему придется оплатить еще 1% стоимости недвижимости в Пенсионный фонд.
При этом следует помнить, что ни фактически оплаченная сумма госпошлины, ни отчисления в Пенсионный фонд, ни сумма налога с продажи недвижимости не относятся к расходам. То есть когда рассчитывается сумма прибыли (стоимость продажи минус стоимость покупки), в стоимость покупки не включаются ни госпошлина, ни пенсионные отчисления, ни налог. Поэтому в случае перепродажи купленной недвижимости может возникнуть ситуация, когда продавец не получит даже тех средств, которые были потрачены на покупку (например, в случае устойчивых цен на недвижимость). Поскольку он вынужден заплатить налоги. Понятно, что продавец будет пытаться эти расходы заложить в цену продажи. Вот вам и искусственно созданная тенденция к подорожанию объектов недвижимости.
Камень преткновения
Однако, даже имея деньги, продать или купить недвижимость в 2005 году оказалось почти невозможно. Закон «О налоге с доходов физических лиц» «вбил» два главных клина в договорные отношения между покупателями и продавцами домов и квартир.
Во-первых, это связано с тем, что налоговым агентом для соглашений по продаже недвижимости законом определен нотариус, который несет административную и финансовую ответственность за правомерность начисления и своевременность уплаты налога с продажи недвижимости. А нотариусы — это юристы, не имеющие бухгалтерского образования и потому не подготовленные подсчитывать налог на отчуждаемый объект (см. Нотариус «против»).
Во-вторых, «вдруг» выяснилось, что определить правильную сумму этого налога на сегодня практически невозможно. Татьяна Баранова объясняет: «Чтобы определить, по какой ставке осуществлять расчет этого налога, нужно установить количество отчуждений в течение года. А на сегодня неизвестно, где можно получить эту информацию». Как выяснилось, Минюст вместе с налоговой администрацией направили соответствующее разъяснение, что при заверении соглашений купли-продажи недвижимости нотариусы должны обращаться в Государственный реестр договоров, а оценивать стоимость недвижимого имущества будут БТИ. Действительно, Минюст ведет реестр договоров, где регистрируются все договоры купли-продажи недвижимости. А Госкомзем уполномочен вести реестр вещных прав на недвижимость, где должна быть исчерпывающая информация о правах на недвижимость и их ограничениях в Украине. Однако, как указывает Татьяна Баранова, базы, при помощи которой можно быстро по фамилии установить, сколько отчуждений недвижимости лицо осуществило в течение года, на сегодня не существует даже в проекте.
Кроме того, в соответствии с законом, доход от продажи объекта недвижимого имущества определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи. В то же время эта цена должна быть не ниже оценочной стоимости, которую рассчитывает уполномоченный государственный орган. Сейчас только разработан проект постановления Кабмина (предусматривается, что со дня на день постановление будет принято), определяющий в качестве такого уполномоченного органа Фонд государственного имущества. А до принятия этого постановления стоимость имущества будет определяться по процедуре, предусмотренной для исчисления суммы госпошлины (т.е. через органы БТИ). Как объяснили Контрактам в Минюсте, процедура оценки недвижимости, вводимая проектом постановления, предусматривает определение рыночной, а не оценочной стоимости недвижимости. То есть занизить официальную стоимость квартиры с целью снижения суммы налога (мол, официально продадим за 10 тыс. грн, а остальные $40 тыс. возьмем в конверте) не удастся. В соответствии с проектом постановления, оценка имущества, которое предполагается продать, должна быть осуществлена в течение 5-14 дней с момента обращения продавца в уполномоченный орган. За такую оценку продавец будет платить определенную сумму. Какую именно, сегодня также окончательно не установлено.
Неопределенной остается и судьба продажи недостроенных или незарегистрированных объектов (см. Замечание юриста). До момента регистрации они считаются стройматериалами, а от момента такой регистрации будет зависеть и размер налога.
Налог на право продать
Можно представить, что у физлица есть хорошо знакомый нотариус, который на слово поверит в честность и порядочность продавца квартиры, и со дня на день будут приняты все подзаконные акты, необходимые для реализации на практике ст. 11 Закона «О налоге с доходов физических лиц». Или, например, нотариус будет поступать так, как советует частный нотариус Мирослава Дякович (см. Нотариус «за»).
Но это не решит всех проблем владельцев потенциально продаваемой недвижимости. Прежде всего, сумму налога им придется платить с рыночной стоимости имущества, а как ее будут исчислять, пока неизвестно. И заплатить налог будущие продавцы недвижимости должны заранее. То есть фактически, чтобы продать квартиру, лицо должно сначала подсчитать и оплатить налог, и только после этого у него появится возможность получить доход от продажи.
Татьяна Баранова отмечает: «У нас рядовые граждане, большинство которых выступают сторонами соглашений купли-продажи недвижимости, не имеют дополнительных средств, чтобы платить налог наперед. Часто они даже берут наперед деньги у покупателя, чтобы заплатить госпошлину». Ведь никто не гарантирован от случая, когда продавец, намереваясь продать квартиру, заплатил налог, после чего покупатель по тем или иным соображениям передумал покупать эту недвижимость. В таком случае отчуждавший сможет вернуть заплаченный ни за что налог только в начале следующего года, когда будет подавать декларацию о доходах за прошлый год.
Отдельная проблема возникнет у граждан, которые приобрели недвижимость в 2004 году и намерены продать ее в 2005-м или последующих годах. Специфика начисления налога для этой категории соглашений предусматривает налогообложение разницы между ценой покупки и продажи. Обычно официальная стоимость недвижимости до вступления в силу упомянутых норм закона значительно ниже реальной рыночной. Наталья Межинская говорит: «Если, например, человек в прошлом году купил квартиру по стоимости, определенной в БТИ в 10 тыс. грн, а сегодня ее рыночная стоимость будет оценена в $50 тыс. (более 250 тыс. грн), объект налогообложения будет просто огромным — более 240 тыс. грн. И если эту сумму умножить на 13%, то продавцу придется оплатить более 31 тыс. грн налога, причем до получения средств за еще не проданную квартиру». При таких обстоятельствах продавать недвижимость нет смысла (см. Примеры из жизни).
В наследство государству
Оформить отчуждение недвижимости как подарок или наследство с целью оптимизации налогообложения также не удастся. 1 января вступили в силу ст. 13 и 14 Закона о налоге с физлиц, которые вводят налогообложение таких действий. Наследство облагается налогом по ставке от 0 до 13% (с 1 января 2007 года — до 15%) в зависимости от степени родства наследуемого и наследователя и вида унаследованного имущества. Например, унаследование имущества супругом облагается налогом по нулевой ставке. Детьми наследуемого — в размере 5% стоимости имущества. Посторонние лица получают наследство и подарки после налогообложения в 13%. Отметим, что введение налога на наследство может сделать невозможным оформление имущества гражданами с ограниченными доходами. Например, если ребенок получит от родителя в наследство дом стоимостью $50 тыс., он должн заплатить $2,5 тыс. налога. А если это постороннее лицо, с него будут взысканы $6,5 тыс.
Налогообложение подарков будет осуществляться по правилам, аналогичным правилам налогообложения наследства. К счастью, сумму налога на подарки и наследство подсчитывает и платит непосредственно получатель имущества, что предусматривает уплату налога в начале года, следующего за годом, в котором было приобретено право собственности.
Вилен Веремко, Ольга Швагуляк-Шостак