Данный материал посвящен развитию загородного индивидуального жилья в таком организационном формате как коттеджный городок. Сегодня возникают объективные предпосылки для нового витка развития подобной застройки на качественно более высоком уровне. Активность на рынке земельных участков в несколько гектар лишь подстегивает интерес к этой тематике. Учитывая появление различных типов городков, а также попытки украинских девелоперов экстраполировать опыт Москвы в развитии столь интересных проектов, нельзя ограничивать изучение данного рынка одной статьей.
Краткая история развития
Первой волной массовой застройки коттеджных городков стало строительство в районе Петропавловской Борщаговки. Приблизительно в это же время – 1995-96 г.г. – началось строительство широко известного проекта для узкого круга – городка “Золотые Ворота” в Конча-Заспе. Несмотря на выигрышную идею, проект реализовывался достаточно долго. Одной из причин были неадекватные на то сложное время цены установленные для большинства проектов.
Несколько позднее в направлении Конча-Заспы и Украинки, в районе дамб вдоль рек Днепр и Козинка стали появляться интересные городки с организованной инфраструктурой, качество которых постепенно улучшалось. Для строительства объектов были намыты территорий, прорыты каналы, организованы набережные. Эти городки стали известны под названиями “Клим”, “Альбатрос”, а в лесном окружении появился универсальный городок “Сосновый Бор”, где было предусмотрено зонирование в зависимости от класса жилья и площади усадеб.
Основная ошибка при развитии первых городков в Обуховском направлении заключалась в том, что собственникам участков была дана полная свобода при проектировании и строительстве, в результате застройка получилась абсолютно разноплановой и напоминала стихийную, а у многих оказался ограничен доступ к воде. Кроме того, некоторые особняки получились нефункциональными, имея площадь в 700-1000 м2.
Типы коттеджных городков.
По мнению экспертов в сфере развития подобных проектов, можно выделить следующую классификацию загородных коттеджных городков:
Элитная категория – поселки с домами-усадьбами VIP-уровня стоимостью от 600 тыс. долл. США и выше;
Бизнес-категория – поселки с домами бизнес-класса стоимостью от 250 до 600 тыс. долл. США;
Эконом-категория – поселки с домами стоимостью до 250 тыс. долл. США;
Стихийная коттеджная застройка.
При этом наибольшей популярностью и спросом пользуется недвижимость из первой и третьей категории, тогда как на рынке наибольшее присутствие демонстрируют объекты из второй и четвертой группы.
Однако основа рынка – не коттеджи а земля, на которой они располагаются. От места расположения поселка будет зависеть его капиталоемкость.
Рынок земли.
Рынок земельных участков в киевском регионе еще развивается. Существует два основных типа сделок по таковым:
земельные участки больших площадей без готовой концепции их использования, продающиеся под инвестора как бизнес;
земельные участки с построенными на них домами (или подготовленные для строительства дома).
Цены по первым и вторым сделкам могут значительно отличаться даже при равноценности других характеристик этих участков. Понятно, что наличие реализованной концепции коттеджного городка значительно повышает стоимость земельного участка при продаже конечному потребителю.
С другой стороны, купив большие земельные участки, требующие значительных капиталовложений, новые собственники хотят продать на этом этапе часть земли, чтобы частично вернуть затраты по приобретению и получить средства для развития. При этом цены на подобные участки (площадью, как правило, до 50 га) колеблются от 25 до 100 тыс. долл. США. Проблема данных предложений в том, что покупатель вынужден заниматься подводом коммуникаций, строительством дорог, согласованиями и т.д.
В коттеджных городках, расположенных достаточно близко к Киеву, которые можно отнести к более-менее современным, земля может стоить от 300 до 3000 долларов за сотку, причем значительный разброс в цене можно наблюдать даже на соседних участках с почти одинаковым ландшафтом.
Субъекты рынка.
При развитии проектов коттеджных городков возникает необходимость привлечения различных структур, как финансовых, так и строительных. Каждый из операторов рынка компетентен в своей области, но на современном этапе они могут сочетать в себе вышеуказанные функции, либо же объединяться в многофункциональные структуры. Попытаемся вкратце охарактеризовать их.
Инвесторами могут выступать кредитно-финансовые учреждения (банки), инвестиционные компании, а также другие юридические лица, владеющие активами в виде земельного участка либо свободными средствами. Такие структуры, не занимаясь строительством, привлекают застройщиков и покупателей.
Инвесторами-застройщиками выступают специализированные строительные организации, имеющие опыт работы и строительную базу. Они строят на свои собственные либо заемные средства, на участках инвестора или собственных.
Девелоперы – представители наиболее прогрессивного направления деятельности на этом рынке, строящие на деньги инвесторов. В их функции входит подбор и выкуп участка, наем проектировщиков, подрядчиков-строителей, решение всех организационных вопросов.
Строительные организации выступают подрядчиками компаний-застройщиков, при этом самостоятельной ниши рынка продажи не имеют. Иногда строительные организации расширяют свою деятельность и переходят в категорию застройщиков, инвесторов-застройщиков.
Особенности развития современных городков.
Строительство организованных коттеджных городков, как правило, ведется двумя путями: под продуманную концепцию с заявленным названием и нормальным финансированием строительства, PR и рекламы; либо же за имеющиеся, но в дефиците, средства какого-либо инвестора, с экономией на рекламе и дополнительных вложениях, то есть “по-тихому”. К сожалению, сегодня, по оценкам экспертов, 70-80% городков развиваются именно вторым способом, но со временем число объектов с грамотной кампанией будет расти.
В любом случае, качественный проект может успешно реализоваться при поддержке надежного банка, инвестора с именем и гарантией инвестиций. Ведь покупатель желает получить готовый проект на конкретном земельном участке со всеми коммуникациями и инфраструктурой, и ему абсолютно не все равно, кому выкладывать деньги, и в состоянии ли девелопер выполнить все, что обещал.
Для того чтобы привлечь и удержать покупателя, инвестор должен осознавать, что первые 20-30% объектов ему придется построить за свой счет, то есть предусмотреть данные вложения в бизнес-плане до начала активных продаж. Это позволяет “сдвинуть” проект с места. К тому же активность на территории будущего городка и начало реальных продаж внушают покупателю уверенность, что это не очередной “кидок”. Кроме того, это сокращает и сроки реализации проекта. Более подробно об особенностях организации коттеджных городков вы сможете узнать из комментариев экспертов.
Если говорить о себестоимости строительства коттеджного городка, то чрезвычайно интересным является приведенный одним из экспертов расчет затрат на строительство поселка среднего класса на 77 коттеджей различного размера, застройка начата осенью 2001 года в районе деревни Вашутино в Подмосковье, в 7 км от МКАД. Учитывая то, что себестоимость строительства в Украине ненамного отличается от московской, а по некоторым позициям даже превышает аналогичные показатели в Подмосковье, эти данные достаточно актуальны и для украинского рынка.
Очень важным вопросом, с которым необходимо определиться при планировании проекта городка, является уровень готовности коттеджей при сдаче их конечному покупателю. Не следует забывать, что у будущего владельца дома должна быть возможность для реализации своей индивидуальности и полета фантазии. То есть покупателю необходимо предоставить базис: коробку, окна, кровлю, фасад, а планировками, отделкой и начинкой позволить пользоваться на его усмотрение.
В последнее время большое внимание уделяется созданию единого архитектурного стиля. Проект городка будет более привлекателен, если для фасадов коттеджей использовать идентичные цветовые решения, одинаковые материалы при внешней отделке и в кровле. Единая стилистика должна сохраняться и в ограждениях дворов, оформлении улиц, дренажной и водосточной системе.
Одним из факторов, который зачастую определяет привлекательность городка, являются пейзажные характеристики. Всем нравятся лес, озеро, интересный ландшафт, однако найти их можно не везде. А для успешной реализации проекта, зоны общего пользования, в число которых, помимо объектов инфраструктуры, входят и элементы природы, в городке среднего уровня должны составлять 20-30% от общей площади. На сегодняшний день в окрестностях Киева дефицита насыщенных пейзажами участков пока не наблюдается, однако можно предположить, что с развитием коттеджного строительства, при наличии достаточного опыта отечественные девелоперы будут создавать пейзажные характеристики искусственным образом.
Фактор местного чиновника.
В отличие от ситуации в Подмосковье, в пригороде Киева очень слабо построена работа c местными властями. Любой инвестор, который вкладывает в землю более миллиона долларов, “привязывается” к определенной административной единице. Он вкладывает деньги не только в землю и транспортную сетку, но и в “соцкультбыт”: прокладка газопровода, электричества, водопровода. Если последние проводятся по новым техническим требованиям, инвестор делает населенному пункту своеобразный подарок, “поднимая” разруху. Кроме того, местные жители получают возможность подработать. Несмотря на то, что многие инвесторы готовы вложить деньги в развитие таких проектов, ситуация с чиновниками в районах хуже, чем в Киеве. Все согласования идут посредством огромных взяток. Кулуарная информация о суммах мзды только по передаче земель в долгосрочную аренду (!!!), создает впечатление, что чиновник даже не боится “сесть”. И это только вершина айсберга, первоначальные вложения. Кто-то из великих сказал: “Купив землю в собственность, ты стал собственником земли”. И это особенно актуально в условиях рыночной экономики украинского образца, ведь как только инвестор берет землю в аренду, он сразу же начинает платить всем, причем постоянно: сельсовету, “зеленым”, экоконтролю и т. п. Потенциальному инвестору или девелоперу коттеджного городка следует изначально быть готовым к тому, что местные власти могут “нагрузить” строительством или реконструкцией социальных объектов (школа, клуб, церковь, забор и т.д.).
Опыт северного соседа.
Количество грамотно организованных городков с собственным брэндом в Подмосковье несравненно велико, что зачастую стимулирует украинских девелоперов перенимать их опыт и учитывать их ошибки. Москва на сегодня уже очень многое усвоила, и главным элементом бизнеса в сфере загородного жилья являются дороги, автомагистрали и направления. Если выбрана хорошая трасса, направление, то не особенно важно наличие озера, леса и прочих пейзажных характеристик. Эти характеристики создаются и благоустраиваются в процессе строительства на различном уровне. Все решает соотношение стоимости земли в начале проекта и стоимости недвижимости при его реализации.
До недавнего времени мы наблюдали следующую ситуацию: Обуховское направление переполнено, а другие еще не освоены. Но уже сегодня активно развиваются Одесское, Житомирское, Черниговское, Вышгородское направления. Сильные стороны киевского региона, по сравнению с российской столицей, связаны с особенностями климата – у нас теплый сезон дольше, чем в Москве, и киевляне “выигрывают” около двух месяцев. Это сказывается и на архитектурных особенностях, и на уровне строительных материалов.
Прогноз.
Хотя прогнозировать что-либо в нашем государстве дело неблагодарное, можно с большой долей уверенности предположить устойчивый рост интереса к грамотным коттеджным городкам в окрестностях столицы. Стремительный рост цен на квартиры в центре Киева постепенно склоняет потребителя к покупке или строительству собственного загородного дома. Постепенно меняется уровень культуры и психологии среднего класса. Не следует забывать и о неудовлетворенных пока потребностей мигрирующих в Киев представителей крупного бизнеса и истеблишмента из других регионов.
По мнению риэлтеров, в этом году появится не менее десятка новых проектов коттеджных городков с развитой инфраструктурой. Сегодня можно говорить о суете вокруг начала строительства объектов в Житомирском направлении, недалеко от Броваров, в Зазимье (около Десны), в Одесском направлении (около Хлепчи), в Крюковщине и других. Многие из этих проектов не проходят под брэндами и строятся по-тихому.
Один из проектов, который активно рекламируется, – городок из 10 блочных 4-квартирных коттеджей “Романово” с общественной инфраструктурой (на 29 км Обуховского шоссе, возле Козина) был достаточно приветливо воспринят рынком. Есть информация об успешной реализации половины домов, строительство которых начато не так давно. Возможно, подобная концепция будет растиражирована и в других направлениях, однако будущее все-таки за городками с индивидуальными домами и грамотным менеджментом. Кто знает, может через пару десятков лет большинство из нас будет наслаждаться комфортной загородной жизнью в кругу лучших друзей, в окружении живописных озер и густых лесов, наполненных веселым щебетом птиц.