Профессиональные сервисные апартаменты – достаточно новое для украинского рынка недвижимости направление. Тем не менее, состоятельные бизнесмены уже смогли по-достоинству оценить их превосходство над обычными гостиничными номерами. А вот инвесторы пока не спешат реализовывать подобные проекты из-за более низкой их доходности по сравнению с другими форматами недвижимости. Однако эксперты утверждают, что запуск подобной инвестиционной программы является достаточно прогрессивным шагом и первые компании, вышедшие на этот рынок, будут иметь явное конкурентное преимущество. О том, что собой представляют профессиональные комплексные апартаменты, в чем их основные преимущества, насколько выгодно инвестировать в этот сегмент и какое будущее ему уготовлено корреспонденту ЛІГАБізнесІнформ рассказал генеральный менеджер комплексов “Senator Apartments” Александр Бабенко.
Что собой представляют комплексы профессиональных сервисных апартаментов?
Профессиональные сервисные апартаменты – это один из видов доходной недвижимости, которая сдается постояльцам, как правило, в средне- и долгосрочную аренду. Важным атрибутом комплекса апартаментов является размещение в отдельно расположенном, специально выделенном для этих целей здании. Внутренняя обстановка апартаментов должна иметь все преимущества, присущие элитной квартире (кухня, гостевая зона, удобная спальня, пространство для работы и т.д.); полную меблировку и комплектацию всем необходимым для долгосрочного проживания; обеспечение широкого спектра услуг (централизованная охрана, консьерж, место для ожидания гостей, зоны для общения и отдыха, собственный паркинг, регулярная уборка, замена белья, коммунальные услуги высокого уровня и т.д.); и, наконец, управление, осуществляемое независимой профессиональной компанией.
Первый не только в Украине, но и в странах СНГ комплекс профессиональных сервисных апартаментов – “Senator Apartments” – был введен в эксплуатацию в Киеве в мае 2005 года. В феврале 2007 года компании “DEOL Property Management” было передано в управление коттеджный городок закрытого типа, который работает под брендом “Senator Country Villas and Townhouses” и является единственным в Украине, который сдается исключительно в аренду. Стоит отметить, что единичные апартаменты и дома, сдаваемые в аренду, – не редкость для украинского рынка. Тем не менее, комплекс профессиональных сервисных апартаментов, как и отдельный коттеджный городок – всего один.
Кто покупатель/арендатор такого вида недвижимости?
Профессиональные сервисные апартаменты ориентированы преимущественно на иностранных клиентов, прибывающих на длительное время в Украину по долгу службы: представителей дипломатического корпуса, топ-менеджеров международных компаний, отечественных корпоративных клиентов, сотрудников компаний, выходящих на столичный рынок, респектабельных бизнесменов.
В чем преимущества профессиональных сервисных апартаментов?
Для клиентов преимущество апартаментов в том, что они предоставляют более выгодное соотношение между качеством жилья и ценой по сравнению с гостиницами. Размеры апартаментов в 3 раза больше стандартного гостиничного номера, в то время как суточная оплата составляет сумму ниже, чем в гостинице. Например, цены на проживание в профессиональных сервисных апартаментах “Senator Apartments” варьируются от $100 до $460 в сутки в зависимости от размера апартаментов при сроке проживании 1 месяц. При краткосрочной аренде (которая также возможна), стоимость проживания выше – от $160 до $740 в сутки.
Кроме того, безусловное преимущество комплекса профессиональных сервисных апартаментов заключается в том, что он дает возможность расширения круга знакомств и неформального общения для людей одного социального статуса.
Чем вызвана необходимость предлагать именно такой вид недвижимости. Это обусловлено спросом?
Количество приезжающих в Украину иностранцев, преимущественно в бизнес-целях, увеличивается с каждым годом. Поэтому проблемы с поселением туристов, приехавших по работе и надолго, возникают все чаще. Такие клиенты не могут чувствовать себя достаточно комфортно в гостинице, где нет условий для хранения большого объема личных вещей; кухни для приготовления в домашней обстановке любимых блюд и других преимуществ квартиры. В подобных ситуациях альтернативой могут стать апартаменты, которые специально предназначены для аренды на долгосрочный период. Апартаменты удобны еще и тем, что их можно арендовать для целых делегаций.
Как широко представлены комплексы апартаментов в столице? Есть ли уже подобные предложения в других городах Украины?
В Украине пока такой сервис очень ограничен. Хотя, до Первой мировой войны бизнес сдачи в аренду квартир в так называемых “доходных домах” процветал в украинских городах. В Киеве, например, чуть ли не каждое второе здание, которому около 100 и более лет, имело такой статус. Комплекс “Senator Apartments” также находится в здании, где в начале ХХ века располагался доходный дом.
Если посмотреть на этот сегмент с точки зрения долгосрочной перспективы, какое будущее ему предписано?
Комплексы профессиональных сервисных апартаментов – это одно из направлений будущего развития рынка как жилой недвижимости, так и коммерческой. С ростом экономики количество бизнес-туристов в Украину будет возрастать. А с ним – и потребность в высококачественных апартаментах. Поэтому развитие отечественного рынка доходных домов начнется с появления дорогих апартаментов для состоятельных граждан, готовых платить за сервис и комфорт.
Очень скоро в этом секторе будут появляться новые проекты. В частности, “Senator Apartments” планирует в течение ближайшего времени расширить свою сеть в Киеве до 4 комплексов, а также развивать сеть в основных городах миллионниках. Только столичные комплексы в сумме составят 350 апартаментов или приблизительно 50 тыс. квадратных метров жилья. Скорость реализации проектов и их инвестиционная наполняемость будет зависеть от многих факторов, в том числе от политической и экономической ситуации в стране, а также от содействия местных властей в реализации проектов.
Насколько выгодно с экономической точки зрения девелоперу-застройщику возводить подобное жилье?
По сравнению с другими сферами инвестирования в недвижимость и, в первую очередь, в гостиничном и жилом секторах, уровень доходности сервисных апартаментов намного ниже. Например, в здании, занимаемом “Senator Apartments” в центре Киева, можно было бы разместить в 2,5 раза больше гостиничных номеров, стоимость которых была бы намного выше. Кроме того, здесь необходимо не только до введения в эксплуатацию и в полном объеме финансировать строительство, но и потратить значительные средства на высококачественную отделку, закупку дорогостоящего оборудования, мебели, предметов интерьера, современных инженерных и телекоммуникационных систем и т.д. Сегодня на отечественном рынке есть возможность получать гораздо большие доходы, не обременяя себя такими проблемами.
Проект “Senator Apartments” обеспечивает инвесторам доход на уровне 14% годовых, в то время как инвестиции в другие виды доходной недвижимости приносят 18-25% годовых. Поэтому этот сегмент остается практически невостребованным со стороны инвесторов и девелоперов. И все же запуск подобной инвестиционной программы является достаточно прогрессивным шагом, опережающим стандартный темп развития страны. И поэтому первые компании, вышедшие на этот рынок, будут иметь конкурентное преимущество.
Апартаменты предназначены только для аренды такого жилья или можно оформить право собственности на них?
Цель строительства профессиональных сервисных апартаментов – получение дохода от аренды. Поэтому, как правило, апартаменты не являются собственностью жильцов. Хотя теоретически по истечении некоторого срока комплекс апартаментов может быть выставлен на продажу. Этот фактор очень важен для инвесторов: на протяжении периода сдачи квадратных метров они продолжают расти в цене, и в последствии сам дом или квартиру можно выгодно продать.
Арендовать/приобрести апартаменты может любой или этот рынок закрыт? Есть ли какие-то критерии отбора покупателей?
Каких-либо формальных ограничений по аренде апартаментов в “Senator Apartments” не существует. Но, поскольку целевым сегментом комплекса являются респектабельные постояльцы, готовые платить за дополнительный комфорт, стоимость аренды апартаментов может стать преградой для клиентов среднего класса. С другой стороны, за счет этого фактора в комплексе создается особая атмосфера, которая позволяет общаться людям одного круга в неформальной обстановке.
Как этот формат недвижимости представлен за рубежом?
На Западе “комплексы апартаментов длительного проживания” или “corporate housing” являются неотъемлемой частью арендуемой недвижимости. Например, города западного мира не могут получить статус мегаполисов, если в них отсутствуют профессиональные сервисные апартаменты.
Развитие этого вида бизнеса в том или ином государстве свидетельствует о развитии рынка недвижимости в целом. Ведь проекты высококлассных комплексов сервисных апартаментов начинают интересовать инвесторов только тогда, когда возможность вложений в быстро окупаемые спекулятивные проекты сводится к минимуму, и приходит время стратегически ориентированного девелопмента, гарантирующего долгосрочный финансовый и социальный эффект.
Надежда Леонец