На вопросы читателей отвечает директор столичного центра недвижимости и оценки.
– Расскажите более подробно об арендных отношениях и управлении сданной в аренду недвижимости. Нужно ли этому учиться? Что должно быть указано в договорах? Целесообразно ли заниматься сдачей в аренду самим или лучше нанять адвоката?
– Хотел бы отметить некоторые существенные условия договоров аренды. При аренде помещения следует иметь в виду, что порядок заключения договора аренды и его условия во многом зависят от того, кому принадлежит арендуемое помещение: государству, органам местного самоуправления, юридическим или физическим лицам. Кроме того, существуют особенности аренды помещений, относящихся к жилому фонду (о них мы поговорим ниже).
В то же время есть и общие требования к заключению договора аренды. Договор аренды помещения составляется в письменной форме. При этом в соответствии с ч. 2 ст. 207 ГК Украины сделка считается заключенной в письменной форме, если она подписана сторонами. Сделка, совершаемая юридическим лицом, подписывается лицами, уполномоченными на это учредительными документами юридического лица, доверенностью, законами или другими актами гражданского законодательства, и скрепляется печатью. Обязательная нумерация договоров аренды действующим законодательством прямо не предусмотрена.
Это подтверждается и письмом Министерства юстиции Украины от 01.10.2003 г. № 15-14-376. Уважаемые читатели, следует помнить, что не всякий, у кого есть печать, имеет право ею пользоваться. Потому нужно внимательно просмотреть учредительные документы сторон для выяснения наличия того или иного лица прав подписывать договор аренды. ГК Украины, вступивший в силу с 1 января 2004 года, ввел новые требования в отношении договоров аренды зданий и помещений. В частности, статьями 793 и 794 ГКУ предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение государственной регистрации договоров аренды зданий (их частей).
В соответствии с п. 51 Инструкции № 15 по договорам аренды сумма, исходя из которой начисляется и уплачивается государственная пошлина, определяется на основании общей суммы платежей по договору за все время его действия. Если договор заключен на неопределенный срок, то пошлина начисляется исходя из общей суммы платежей, но не более чем за три года. Кроме того, п. 55 Инструкции №15 предусматривает, что по договору имущественного найма, по условиям которого в счет платежей засчитывается стоимость построенных арендатором зданий и других сооружений, оборудования помещений, стоимость проведенного капитального ремонта и т. п., эти суммы учитываются при определении суммы для начисления и взимания пошлины. В то же время начиная с 1 января 2007 года процент госпошлины был снижен до 0,01 процента от суммы договора (не менее 5 и не более 50 необлагаемых минимумов доходов граждан). Учитывая это, а также тот факт, что государственная регистрация и нотариальное удостоверение обеспечивают большую защиту интересов сторон по договору аренды, я бы рекомендовал придерживаться консервативного подхода, т. е. регистрировать и нотариально удостоверять договоры аренды в ситуациях, когда законодательство не дает четкого ответа в отношении обязательности этих процедур.
– А что же произойдет, если стороны нарушат требование об обязательном нотариальном удостоверении договора аренды?
– В соответствии со ст. 220 ГК Украины при несоблюдении сторонами договора требования об обязательном нотариальном удостоверении такой договор считается недействительным. При этом решения суда для этого не требуется. Игнорирование требования о нотариальном удостоверении может привести к серьезным финансовым потерям сторон. Следует учитывать, что последствием признания договора аренды имущества недействительным в судебном порядке является возмещение убытков. Таким образом, несоблюдение требования о нотариальном удостоверении не освобождает арендатора от возмещения убытков, нанесенных арендодателю, за все время пользования имуществом.
ГК Украины (ч. 2 ст. 219) предусмотрены случаи, когда неудостоверенный договор может быть признан действительным в судебном порядке. Так, суд может признать договор действительным, если стороны договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, а также если произошло полное или частичное исполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения.
Один из наиболее часто возникающих вопросов – это вопрос о необходимости государственной регистрации и нотариального удостоверения договоров аренды, заключенных до 1 января 2004-го на один год и более и продолжающих действовать после 1 января 2004-го. Вот пример: в 2000 году стороны заключили в простой письменной форме договор аренды помещений сроком на 10 лет. Вопрос: требуются ли нотариальное удостоверение и государственная регистрация такого договора? Считаю, что не нужно.
Давайте докажем это утверждение. Согласно пунктам 4 и 9 “Переходных положений” ГК Украины:
– по правовым отношениям, возникшим до вступления в силу ГК Украины, положения Кодекса применяются к тем правам и обязанностям, которые возникли или продолжают действовать после вступления его в силу;
– к договорам, которые были заключены до 1 января 2004 года и продолжают действовать после вступления в силу ГК Украины, применяются правила Кодекса относительно оснований, порядка и последствий изменения или расторжения договоров отдельных видов независимо от даты их заключения.
Как видим, “Переходные положения” ГК Украины не предусматривают распространения действующих требований относительно формы гражданско-правовых договоров, в частности касательно обязательности их нотариального удостоверения на договоры, заключенные до вступления в силу нового ГК. Таким образом, по заключенным до 1 января 2004 года договорам аренды в соответствии с ранее действовавшим Гражданским кодексом Украинской ССР от 18.07.1963 г. необходимости обязательного их нотариального удостоверения нет.
Нередко на практике возникает необходимость внесения изменений в договоры аренды, заключенные до 1 января 2004 года. Законодатель не дает четкого ответа на вопрос, следует ли регистрировать и нотариально заверять договоры о внесении таких изменений. Мнения юристов-практиков по данному вопросу также расходятся. Например, согласно мнению одних изменения в договорах аренды, заключенных до 1 января 2004 года, не подлежат регистрации и нотариальному удостоверению, поскольку осуществляются в той же форме, что и само заключение. Другие, ссылаясь на пункт 9 “Переходных положений” ГК Украины, полагают, что регистрация и нотариальное удостоверение необходимы.
Если придерживаться консервативного подхода, то “другие” вроде бы правы. Однако следует отметить, что регистрация и удостоверение изменений, внесенных в незарегистрированный договор, на практике попросту неосуществимы. Поэтому в случае необходимости внесения изменений в такой договор я бы советовал перезаключить его (расторгнуть действующий и заключить новый) либо внести изменения путем изложения договора в новой редакции. Соответственно, новый договор аренды или новую редакцию прежнего следует удостоверить нотариально и зарегистрировать.
Если срок действия договора аренды помещения равен трем и более годам, то он подлежит нотариальному удостоверению (до 01.01.07 этот срок был равен 1 году) (ч. 2 ст. 793 ГК Украины). Последствия несоблюдения данного требования изложены в ст. 220 ГК Украины. Так, в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора, такой договор считается недействительным.
Избежать лишних расходов на нотариальное удостоверение (если, конечно, на это согласны обе стороны) можно путем установления срока действия договора аренды менее трех лет. Впоследствии лучше заключить новый договор аренды, а не продлевать имеющийся. Это обусловлено тем, что согласно ст. 764 ГК Украины, если после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не предъявил по этому поводу возражений в течение одного месяца, договор считается возобновленным на срок, который ранее был установлен договором.
В связи с этим общий срок действия договора аренды может превысить три года, что влечет за собой необходимость его нотариального удостоверения. По моему мнению, заключение договора аренды без указания срока его действия (договор, заключенный на неопределенный срок) – не выход из положения. Во-первых, по некоторым видам недвижимого имущества (например, государственной или коммунальной собственности) это невозможно, так как срок действия договора является существенным условием такого договора, а во-вторых, как правило, договор аренды без установления определенного срока действия предусматривает долгосрочные (более трех лет) отношения.