Разница между себестоимостью строительства одного квадратного метра жилой недвижимости и его рыночной ценой в Киеве колеблется в пределах $400–650. В центре города стоимость доходит до $5 тыс. за кв. м, на массивах – $1,5 тыс.
Это свидетельствует о высокой окупаемости проектов строительства жилья, которое является достаточно выгодным вложением средств. Однако, несмотря на это, строители не бросаются на любую свободную площадку. Жизнь научила – и жилые, и коммерческие проекты требуют правильной подготовки, финансовых и технических расчетов, уверенности в обеспечении финансированием. Финансирование на «авось» может привести к остановке строительства, либо проект окажется провальным.
Источников финансирования сегодня не так и много: собственные средства строительных компаний, договора о долевом участии, облигации, кредитные средства банков. В 2004 г. на рынок вышли инвестиционные фонды и негосударственные пенсионные фонды. Бюджетные вливания составляют не более 5% от всего объема финансирования строительства жилья. С каждым днем нерезиденты (неукраинские юридические лица) проявляют все больший интерес к рынку недвижимости, но у них возникает много вопросов к нашей законодательной базе, также их несколько отпугивает нестабильность в государстве.
Реализация в складчинуКак рассказала начальник отдела проектного финансирования «ИнтерКонтинентБанка» Людмила Катунина, основные финансы находятся в банковских учреждениях. Поэтому они занимают немалую долю в общем объеме средств, вкладываемых в рынок недвижимости: банки кредитуют инвесторов – как юридических, так и физических лиц, а также строительные компании.
По мнению президента Украинского инвестиционного союза Александра Дудко, сейчас достаточно трудно точно обозначить, какой процент занимают на рынке разные источники вливаний в строительство. «Я думаю, на первом месте – договора о долевом участии финансирования, по крайней мере, создания жилья. Потом – инвестиционные контракты, облигации», – считает А. Дудко. Активность инвестиционных и пенсионных фондов ограничена. Согласно законодательству они могут направлять в недвижимость не более 10% своих активов. По некоторым оценкам, за пять лет инвестфонды смогут собрать до 5–7 млрд грн, то есть смогут выделить на развитие недвижимости всего 500–700 млн. Это небольшая доля, если учитывать, что объемы строительства только жилья в Киеве достигают 4 млрд грн в год.
Сегодня сложно назвать процент иностранных инвестиций. Официальные статистические данные, скорее, касаются поступлений текущего года. А средства, которые «вливались» нерезидентами раньше и продолжают «крутиться», уже не фиксируются. Не регистрируются капиталы, за которые приобретены ценные бумаги на вторичном рынке, хотя, по сути, это тоже инвестиции.А. Дудко считает, что государству стоило бы создать орган надзора за рынком недвижимости, поскольку это самый бесхозный сектор экономики на сегодняшний день. Риэлторские объединения, которые существуют, решают различные задачи, но получить у них какие-то точные цифры в данной сфере нереально. Необходима государственная структура или саморегулирующая организация (СРО), где бы обобщали доступную информацию. Возможно, данная функция близка Государственной комиссии регулирования рынка финансовых услуг, так как теория инвестирования иногда рассматривает недвижимость как финансовый инструмент.
Украинское ноу-хауПо мнению Л. Катуниной, в законодательной сфере Украины произошли серьезные подвижки: приняты законы об ипотеке, ипотечном кредитовании, о регистрации прав собственности на недвижимое имущество… Однако у Верховного Совета никак «не дойдут руки» до закона об ипотечных ценных бумагах, а это инструмент привлечения денег. В странах бывшего соцлагеря (в Казахстане, России) такие механизмы уже давно запущены и успешно действуют. Когда в Украине инвестиционные фонды и банки станут выпускать ипотечные облигации и сертификаты, тогда поступят деньги, хранящиеся пока в «кубышках» у населения. Люди поймут, что намного выгоднее пускать деньги в оборот, в конкретные объекты.
Проект Закона «Об ипотечных ценных бумагах» уже разработан и прошел первое чтение в Верховном Совете, сообщил А. Дудко. Он также рассказал, что в Законе «О ценных бумагах и фондовой бирже» дополнительно ввели понятие «целевая облигация». Это якобы механизм привлечения средств населения. Смысл его таков: облигация выпускается под какие-то товары. При погашении ценную бумагу можно обменять только на указанный товар. «По-моему, нигде за границей такой схемы займа денег с внешнего рынка нет. Целевые облигации – это украинское ноу-хау», – рассказывает А. Дудко. «Скорее всего, такие облигации придумали как инструмент для ухода от уплаты НДС, так как его за ценную бумагу не платят. В идеале, облигация – это денежный документ, обязательства по которому погашаются деньгами, – говорит А. Дудко. – По моему глубокому убеждению, целевые облигации надо отменить. Никакого экономического смысла в таком механизме нет. Талантливые умы в Украине додумались до того, что предлагают выпускать опционы на квартиры, подобные опционам «Укртелекома».
Существует более понятная схема: заказчик или застройщик, у которого есть много проектов, может выпускать дисконтные или процентные корпоративные облигации, по которым обещается доход в виде выплаты процентов. После сдачи проекта облигации гасят. Согласно Закону «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» должны еще выпускаться сертификаты Фондов операций с недвижимостью (ФОН). Это новая ценная бумага для Украины, и сейчас на уровне Верховного Совета предпринимается попытка ее узаконить. А пока возникает вопрос: могут ли те же инвестиционные или пенсионные фонды покупать сертификаты ФОН? Если могут, то к какому разряду активов их надо относить: к ценным бумагам или к недвижимости? Ведь в недвижимость разрешено вкладывать пенсионных активов 10%, а в ценные бумаги – 40%.
Еще раз контроль!По информации директора ООО «Финансовая компания «Панта Рей Капитал», кандидата экономических наук Ларисы Гавриш, до вступления в силу в 2004 г. Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» жилищное строительство осуществлялось на основании отдельных договоров, предусмотренных Гражданским кодексом и отдельными специальными законами (Закон Украины «Об инвестиционной деятельности»). Принимая Закон «О финансово-кредитных механизмах», государство стремилось упорядочить правила привлечения денежных средств физических и юридических лиц в строительную индустрию и контролировать их использование.
Не секрет, что даже крупные застройщики не всегда осуществляют строительство и сдачу жилых объектов в договорные строки и используют привлеченные денежные средства по их целевому назначению. А сейчас на рынок, наряду с крупными и авторитетными строительными компаниями, такими как «Киевгорстрой», «Позднякижилстрой» и др., выходят средние и более мелкие строительные организации. Контроль государства над ними просто необходим. Поэтому и потребовалось создать такой механизм строительства жилья за счет привлеченных средств от физических лиц (доверителей), который бы позволял существенно снизить риски последних.Механизм заключается в том, что на счет Фондов финансирования строительства (ФФС) люди вносят деньги на сооружение конкретного дома, где они выбрали для себя квартиры. А управляет данным ФФС и, соответственно, денежными средствами доверителей финансовая компания (управитель), которая выступает посредником между инвестором и застройщиком. Главная задача управителя – защищать интересы доверителей, то есть организовать строительство в соответствии с требованиями закона, обеспечить получение гражданами квартир определенного качества и вовремя.
Как рассказала Л. Гавриш, предусмотрено обязательное страхование рисков, связанных с выполнением строительно-монтажных работ, как на весь период строительства такого жилого дома, так и на гарантийный срок. Страхуются риски повреждения или уничтожения здания вследствие техногенных аварий и природных катаклизмов (ст. 9). Если застройщик введет дом в эксплуатацию позже плановых сроков или строительство будет некачественным, страховая компания будет обязана выплатить моральный и материальный ущерб инвесторам. Страхуется коммерческий риск застройщика от недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства (ст. 11). То есть, если не будет хватать денежных средств на достройку жилого дома (не все квартиры будут раскуплены), страховая компания обязана дофинансировать проект.
Закон гласит, что все денежные средства, привлеченные от инвесторов, управитель обязан перечислить на финансирование конкретного жилого дома, где доверители выбрали свои квартиры. ФФС и застройщик не имеют право использовать привлеченные от доверителей средства не по целевому их назначению. Кроме того, заключается договор, согласно которому застройщик передает в залог (ипотеку) управителю имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства. Если наступают риски – нарушаются сроки строительства или денежные средства направлены не по назначению, – управитель имеет право требовать от застройщика возврата всех денежных средств или передает право достроить данный объект другой компании (ст. 10, 18). Управитель регулярно предоставляет инвесторам отчет о ходе строительства их жилья. По окончании строительства управитель обязан проконтролировать, чтобы застройщик передал жилье инвесторам (доверителям). Только после этого ФФС закрывается и управитель отчитывается в Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины (ГКРРФУУ) о том, что проект успешно завершен.
Деятельность управителя (финансовой компании) контролируется ГКРРФУУ на всем протяжении строительства жилого дома. Фактически идет ежемесячный мониторинг выполнения этапов строительства жилого дома не только со стороны управителя, но и государства. Деятельность финансовой компании-управителя ФФС на право привлечения денежных средств от физических лиц с целью инвестирования в строительство жилья – это лицензируемый вид деятельности. Лицензия выдается упомянутой госкомиссией управителю при соблюдении определенных нормативов ликвидности и наличии собственного капитала управителя. Как констатирует Л. Гавриш, система мероприятий, предусмотренная Законом «О финансово-кредитных механизмах» по защите прав доверителей и инвесторов, комплексная и эффективная. Но, с точки зрения опыта зарубежных и украинских специалистов, данный механизм несколько сложен в реализации и требует некоторых корректировок по его упрощению, что и осуществляется в настоящее время.Застройщика, правда, этот закон несколько взволновал – появился надсмотрщик, перед которым надо отчитываться за каждую растраченную копейку и за сроки выполненных работ. «То, что их это взволновало, говорит о том, что государство поступило правильно, – говорит А. Дудко. – Другое дело, что до сих пор не решено: законы для всех или «избранные» вне закона. Если бы в документе были слова «финансирование строительства жилья с помощью средств населения совершается исключительно согласно этому закону», было бы все понятно, но таких слов нет. Поэтому все задают вопрос: может, это один из видов механизма? А если это так, то его можно обойти. Законодатель должен жестче делать закон и заставить всех работать в его рамках».Кроме того, строители возмущаются, скорее, из-за недостаточной осведомленности, говорит А. Дудко. Им самим выгодно, чтобы был такой финансовый посредник. Поскольку после сдачи дома все хлопоты перекладываются на плечи финансового посредника и на страховую компанию.
Риска бояться…Как и в любом другом бизнесе, при финансировании строительства и развития недвижимости существуют риски, объясняет Л. Катунина. Но при правильном подходе их можно минимизировать.
Л. Катунина рассказала, что в начале XX в. в Киеве существовали строгие правила застройки: если кто-то желал поставить особняк на ул. Фундуклеевской или на Бибиковском бульваре, должен был предоставить проект, дать расчеты и положить полную сумму в банк.Главное при реализации проекта создания недвижимости – обеспечить необходимое финансирование, разработать качественный проект и правильно организовать работу. Для того, чтобы определить возможность финансирования, специалисты банка изучают бизнес-план, проверяют правильность расчетов окупаемости проекта, легитимность документов на право пользования земельным участком под строительство, наличие всех согласований и разрешительных документов, проектно-сметной документации, экспертного заключения по проекту и многое другое. Это позволяет выявить и минимизировать риски.
Банк подключается к финансированию классически, если инвестор за счет собственных средств обеспечил разработку проекта. Далее строительство может вестись за счет заемных средств банка и одновременно благодаря продаже имущественных прав на квартиры будущим жильцам. Но, в любом случае, при строительстве крупных строительных комплексов у инвесторов должны быть уверенность, что банк на протяжении всего периода строительства сможет его кредитовать. В среднем объект вводится в действие за два года, и за это время, даже у банка, могут возникнуть какие-то непредвиденные обстоятельства, при которых он не сможет продолжить финансирование стройки. Риск возникает также при затягивании сроков строительства, что ведет к изменению показателей окупаемости проекта.
Нацбанк установил правило: банк не имеет право выдать одному заемщику кредит, превышающий 25% регулятивного капитала банка. В случае, когда стоимость строительства высокая, чтобы обеспечить его финансирование, рассредоточить риск и не нарушить нормативы НБУ, приходится создавать кредитные консорциумы, в которые вступает несколько финансовых структур. Правда, многие из них, несмотря на то, что с удовольствием занимаются ипотекой физических лиц, финансировать коммерческие стройки побаиваются.
Банк входит в проектВ классическом варианте банки начинают финансировать проект, когда он утвержден: то есть земля отведена, проект согласован со всеми службами (санитарными, пожарными, экологическими, памятникоохранными), проведена экспертиза, есть разрешение государственной архитектурной строительной инспекции Госстроя Украины на производство работ, рассказывает Л. Катунина.Однако банки иногда идут навстречу строительным компаниям, которые являются давними испытанными партнерами. Когда застройщику не хватает средств, но при этом узаконена территории, есть разрешение города на проектирование, а предварительные расчеты бизнес-плана показывают высокую окупаемость проекта, по глубокому убеждению Л. Катуниной, можно начинать финансирование со стадии разработки проекта. Правда, не менее 30% от его стоимости должен вложить клиент, 70% – заемные средства. Банк кредитует под залог права собственности на землю, на проект, на договор ипотеки имущественных прав инвестора и генподрядчика, как это предусмотрено законом. Тогда, если заемщик не сможет вернуть деньги, банк выгодно продаст объект другому инвестору. Средства вернутся уже потому, что цена на землю растет, а участков под застройку в городе становится все меньше.
Жилье – выгоднееНа финансирование проекта еще в стадии его разработки банки вряд ли пойдут, если речь пойдет о производственных площадях. Меньше всего рисков при возведении жилья. Ведь самое главное для человека – иметь крышу над головой. Молодежь хочет иметь свою отдельную квартиру, в Киев съезжаются граждане со всей Украины, заработная плата растет – все это способствует тому, что спрос на квартиры превышает предложение, а, значит, растут рыночные цены и ускоряются сроки окупаемости объектов, говорит Л. Катунина. «Мы, например, финансируем стройку по ул. Толстого. Поэтому кредитуем новоселов, которые покупают право на квартиру еще до завершения объекта. Эти квартиры у нас в залоге, процесс их возведения строго отслеживается. Подобная ситуация и со строительством жилья в Ялте, в Гостомеле (30 километров от Киева), где мы уже предоставили кредитную линию фирме «Киевинвестбуд» в размере 10 млн грн для возведения района пятиэтажек и ряда коттеджей с необходимой инфраструктурой возле живописного озера», – рассказывает эксперт.«При наличии средств я инвестировал бы в жилую недвижимость, поскольку она не требует квалифицированного развития и ухода. Продаю квартиру, и голова болит уже у жильца, а я присматриваюсь к новому участку», – говорит А. Дудко.
Хлопоты с управлениемНо, в то же время, А. Дудко констатирует: сколько инвесторов, столько и точек зрения. Есть девелоперские компании, которые занимаются развитием проектов коммерческой недвижимости. «Если построить отель, надо будет искать специалистов для управления. Мне, как инвестору, это хлопотно, но, возможно, есть желающие заниматься таким бизнесом», – размышляет А. Дудко.По мнению Л. Катуниной, финансировать коммерческую недвижимость более рискованно. На офисы уже нет такого ажиотажного спроса. «Я думаю, что скоро цена на аренду офисов будет снижаться. Я бы не вкладывала средства исключительно в этот сектор недвижимости. Хотя в нашем ведении имеется проект на пр. Победы, где строится жилой дом, в первых этажах которого расположатся офисно-торгово-развлекательные площади, а выше – квартиры. Такая инфраструктура выгодна жильцам. Что касается торговых центров, то специалисты банков остерегаются тех проектов, между которыми сейчас очень жесткая конкуренция. То есть этот рынок нужно тщательно изучать и анализировать, прежде чем подключаться к финансированию», – констатирует Л. Катунина.
Для разных проектов разные кошелькиКак показывает анализ, существующие формы включения денежных средств населения в инвестиционный процесс строительства жилья неплохо функционируют в условиях развивающегося рынка и при определенной грамотности (порядочности) менеджмента дают неплохие результаты, считает президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов. Высокая стоимость кредитных ресурсов заставляет строительные организации привлекать средства населения для участия в инвестировании строительства. В соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности, кроме банковских кредитов, могут быть привлечены денежные средства населения через фонды финансирования строительства. Сегодня все острее стоит проблема включения в инвестиционный процесс денежных средств той части населения, которая не может единовременно внести всю сумму. Один из путей решения этой проблемы – развитие ипотечного кредитования. Но это не панацея, поскольку кредит, в основном, дается на срок до пяти лет, а выплата банковских процентов, существующих на сегодняшний день на Украине, увы, не всем по карману, говорит С. Карамнов. Что касается коммерческой недвижимости, то инвестировать в строительство, например торговых центров, частному инвестору не под силу, поэтому это удел крупных компаний-девелоперов. Средства вкладчиков (физических лиц) использовали и используют банки. В основном они выдают кредиты девелоперским организациям на проекты, связанные со строительством торговых центров, и имеют на этом 15–25% годовых. Некоторые банки являются самостоятельными участниками рынка коммерческой недвижимости, а доходы, которые приносит участие в проектах, связанных с торговой недвижимостью, могут превышать 30%, в зависимости от формы этого участия.
Наибольшую отдачу в коммерческой недвижимости сейчас приносят инвестиции в офисные и торговые центры площадью до 20–30 тыс. кв. м. Вклады в гостиничный сегмент – менее прибыльны. На доходность влияет точность первоначального просчета окупаемости проекта, а также правильный выбор объекта.
Схемы инвестирования строительства в разных странах совершенно разные, отмечает А. Дудко. Так что «списать» какую-то идеальную модель невозможно. Например, в США в этой области работают три инструмента. Один из них похож на наши Фонды операций с недвижимостью (ФОН). В Англии, если хотят инвестировать в строительство, создают акционерное общество, выпускают акции, собирают деньги и строят. Украинская система, которая уже вырисовывается, при доработке будет хорошо действовать. Украинский инвестиционный союз активно участвует в подготовке необходимой нормативной базы. А в перспективе – планирует создать консультационные центры или что-то вроде общественных приемных для желающих работать на рынке недвижимости. Тогда сообщество выйдет на цивилизованные нормы работы с инвесторами.
Галина Гаевская
[Domik.net, 05 июля 2005]