Этот слоган может стать ключом девелоперской деятельности, который откроет путь иностранным инвесторам на украинский рынок коммерческой недвижимости
Именно профессиональный девелопер создает возможности для многоаспектной стыковки несоединимых на первый взгляд составляющих сложной структуры полифункционального коммерческого объекта. Что же может дать иностранный девелопер украинскому рынку недвижимости? С этим и другими вопросами мы обратились к основателю и руководителю немецкой девелоперской компании Klappan Gruppe и соучредителю украинско-немецкой компании Project Development Company г-ну Петеру Клаппану.
– Чем, по-вашему, выгодно для Украины присутствие на рынке недвижимости иностранных девелоперских компаний?
– Для формирующегося украинского рынка коммерческой недвижимости прежде всего ценен опыт, который имеют иностранные девелоперы. Именно благодаря ему и учету местных особенностей будет обеспечиваться высокодоходность создаваемых в Украине объектов.
Можно сказать, что ситуация на осваиваемом нами рынке несколько парадоксальна: с одной стороны, украинский девелопмент еще находится в стадии формирования и не владеет пока в полной мере всем комплексом профессиональных методик и технологий; с другой стороны, можно констатировать, что именно сейчас созрела готовность к выходу на восточноевропейский рынок крупных международных торговых сетей, которые имеют слабое представление о местной специфике операций с недвижимостью и землей, но испытывают потребность в информации о возможностях создания площадок для ведения собственного бизнеса.
Исходя из изложенной выше ситуации, девелопер, работающий на украинском рынке, должен ставить своей целью объединение потребностей всеx заинтересованных сторон и создание путей взаимовыгодной профессиональной коммуникации.
Иностранный девелопер с опытом работы на международном рынке является первопроходцем, который подготовит условия для цивилизованного вхождения в рынок крупных международных торговых сетей и товаропроизводителей, что в, свою очередь, обеспечит приток материальных средств, увеличит товарооборот и активность финансовых потоков на рынке внутреннем. Это колоссальный ресурс для украинской экономики, нуждающийся в освоении. И в то же время – прекрасная возможность для специалистов рынка недвижимости Украины овладеть международной практикой девелопмента.
– Какие страны Восточной Европы рассматривались вами как перспективные для осуществления девелоперской деятельности? Почему окончательный выбор вы сделали в пользу Украины?
– Мы изучали ситуацию в Польше, Чехии, Словакии, России и других странах Восточной Европы. Каждый национальный рынок имеет различную степень освоенности, свою специфику, собственные достоинства и недостатки.
Те процессы, которые мы наблюдаем в сфере украинской коммерческой недвижимости, характеризуют данный рынок как очень динамичный и перспективный. Многие крупные торговые сети имеют в планах выход на этот рынок, однако сложности с землеотводом и правом собственности на объекты недвижимости для нерезидентов Украины, некоторые нюансы законодательства и отсутствие опытных девелоперов с международным опытом тормозят процессы сотрудничества. Однако мы считаем, что это вопросы времени и, учитывая стремление к евроинтеграции на государственном уровне, предполагаем, что преграды для взаимовыгодного взаимодействия будут устранены.
Одним из определяющих факторов, способствовавших принятию нашего решения в пользу украинского рынка, было знакомство и установление партнерских отношений с днепропетровской компанией «Созидатель», которая много лет успешно занималась девелопментом собственных строящихся объектов в сфере жилой недвижимости.
Объединив наш опыт и создав новую структуру – Project Development Сompany, специализирующуюся на девелопменте коммерческой недвижимости на украинском рынке, – мы сможем привлечь в Украину многих заинтересованных инвесторов.
– Что вы считаете основной сложностью при выстраивании отношений между девелопером и европейским заказчиком на украинском рынке коммерческой недвижимости?
– Одна из главных проблем, с которой мы столкнулись, – различность динамики бизнес-процессов европейского и украинского рынков. Например, мы формируем и направляем заказчику предложение относительно того или иного земельного участка. Пока наше предложение проходит стандартную для европейской компании процедуру рассмотрения, участок зачастую бывает продан. Это объективная ситуация на динамично развивающемся украинском рынке, где спрос на землю под строительство превышает предложение, и мы должны акцентировать внимание наших клиентов на этой особенности внутреннего рынка, иначе сотрудничество не будет возможным.
Самое сложное в этой ситуации – изменить стереотип мышления заказчика, убедить его предпринять шаги, которые на первый взгляд кажутся невозможными, чтобы впоследствии достичь реальных результатов в достижении поставленных бизнес-целей.
– Создание объектов какого назначения видится вам наиболее перспективным на украинском рынке?
– Наибольший спрос на девелоперские услуги наблюдается сейчас в отношении объектов торгового назначения. Если говорить о наиболее популярном формате, то в первую очередь нужно назвать торгово-развлекательные центры, где именно всевозможные развлекательные «точки» обеспечивают приток посетителей торговых зон.
Большую перспективу имеют специализированные торговые центры. Сейчас, например, мы проводим исследование для известной сети строительных маркетов, девелопмент объектов которой мы осуществляли в Германии.
– Какие составляющие, на ваш взгляд, обеспечивают высокодоходность объекта коммерческой недвижимости? Отличны ли эти составляющие для Центральной и Восточной Европы?
– Основываясь на собственном многолетнем опыте, могу сказать, что для коммерческой недвижимости, особенно торгового назначения, базовой составляющей успешности проекта является правильно подобранный участок, месторасположение объекта. Если на этом этапе выбор был ошибочным, то никакими последующими усовершенствованиями его не компенсировать, что не замедлит сказаться на экономических показателях.
Стандартная схема девелоперской деятельности, по которой работает и наше бюро, предполагает следующие этапы:
• формирование концепции оптимального месторасположения объекта в зависимости от потребностей профессиональной деятельности заказчика
• анализ деловой активности в районе имеющихся земельных участков и разработка схем обеспечения максимальной доходности объекта
• закрепление за заказчиком выбранного им места для бизнеса
• разработка концептов и планирование строительства, реализация
• ввод объекта в эксплуатацию
• юридическое сопровождение на всех этапах сделки.
При освоении новых рынков, как это происходит, например, при продвижении крупных международных торговых сетей в страны Восточной Европы, задача девелопера усложняется. Он должен прежде всего убедиться в целесообразности выхода заказчика на рынок конкретной страны, конкурентоспособности его предложения на новом рынке, а затем уже предлагать схемы продвижения.
– Когда вы просчитываете доходность объекта, то, как правило, исходите из финансовых возможностей заказчика или предлагаете ему альтернативные варианты финансирования?
– Учитываются и возможности заказчика, и те альтернативные схемы, которые могут оптимизировать затратно-доходную часть проекта.
– Планируете ли осуществлять девелопмент на украинском рынке только для иностранных заказчиков или заинтересованные украинские инвесторы тоже могут рассчитывать на ваш опыт?
– Несомненно, мы открыты для сотрудничества со всеми компаниями, заинтересованными в использовании нашего опыта для расширения их бизнеса. Мы готовим выход на новые рынки для любых компаний, которые имеют внутренний потенциал для такого расширения. Один из слоганов на сайте Klappan Gruppe гласит: «Wir machen den Dialog möglich» – мы делаем диалог возможным, и это одна из наших ключевых позиций.
– Станет ли украинская сторона партнером в этом диалоге? Будут ли привлекаться украинские консультанты и специалисты для осуществления проектов? Примут ли участие в разработках украинские архитекторы?
– Мы хотели бы, чтобы наши партнерские отношения с украинскими специалистами в области недвижимости были взаимовыгодными, а все заинтересованные стороны – полноправными участниками процесса. Я с большим интересом изучаю вышедший в этом году справочник «Архитекторы Украины» и планирую в ближайшее время продемонстрировать специалистам своего немецкого бюро достижения их украинских коллег.
– Планируете ли вы только использование денег иностранных инвесторов? Могут ли украинские банки вовлекаться в схемы финансирования ваших проектов?
– Мы рассматриваем различные схемы финансирования объектов: это и привлечение инвестиций, и кредитование как зарубежными, так и украинскими банками. В девелоперской деятельности традиционно разрабатывается несколько альтернативных схем, предлагаемых потом заказчику проекта. Мы уже имеем предложение о сотрудничестве от одного из украинских банков, имя которого до окончания переговорного процесса я не хотел бы называть.
– Когда можно будет сказать, что система взаимоотношений на украинском рынке коммерческой недвижимости достигла мировых стандартов?
– Соответствие мировым стандартам ведения бизнеса может быть достигнуто только тогда, когда схемы взаимодействия станут прозрачными, отношения открытыми, а законодательство будет регламентировать, но не ограничивать, бизнес-процессы. Это в полной мере относится и к украинскому рынку коммерческой недвижимости.
Кроме того, для цивилизованного бизнеса важны не только технологии и прочие материальные составляющие, но и формирование философии развития. Успешность девелоперской деятельности на развивающихся рынках, на мой взгляд, возможна только для тех, кто исповедует философию открытости к восприятию нового. Профессиональные инструменты и наработанные методы не могут использоваться одинаково как на сформированных и достаточно консервативных рынках, так и в динамично развивающейся бизнес-среде. Причем открытость к новому важна как для тех, кто формирует внутренний национальный рынок, так и для тех, кто на этот рынок стремится выйти.
В завершение хочу подчеркнуть, что темпы роста на украинском рынке недвижимости, прежде всего в таких экономически активных зонах, как Киев и Днепропетровск, уникальны и феноменальны: то, что в других странах формируется годами и десятилетиями, здесь растет и изменяется буквально на глазах. Мы надеемся, что наш опыт позитивно скажется на формировании украинского рынка коммерческой недвижимости.
Нонна Тимощенко