Цены на жилье в Киеве будут падать, в регионах – расти
Вопреки рыночной логике многочисленные праздники и новые налоговые правила не остановили покупателей и продавцов украинских квадратных метров. «АиФ» выяснил, какие события окажут влияние на рынок жилья в нынешнем году.
Налоговая «свинья»
Снятие моратория с 11-й статьи Закона «О налоге с доходов физлиц» лишь ненадолго внесло сумятицу в ряды операторов рынка недвижимости. Нотариусы вновь, как и два года назад (попытка ввести статью в действие уже была, но ее успешно «отбили»), превратились в налоговых агентов.
Напомним: в 11-й статье, метко названной нотариусами «налоговой свиньей», говорится о том, что продавец недвижимости, площадь которой превышает 100 квадратных метров, должен заплатить налог в размере 1% разницы между площадью его недвижимости и 100 кв. метрами. Эти правила распространяются не только на квартиры, но и на дома, части квартир, комнаты, дачи, а также земельные участки. Если вы в течение налогового года (с 1 января по 31 декабря) продаете не один, а несколько объектов недвижимости, с каждой следующей продажи нужно платить 5% от стоимости реализуемого имущества. Налог обязаны насчитывать и взимать сами нотариусы во время оформления договора покупки-продажи.
Камнем преткновения оказался вопрос: а оценщики кто? Если БТИ, тогда в налоге смысла нет. Балансовая стоимость объектов, которую указывает БТИ, в сотни раз ниже реальной. Независимые эксперты? Но института экспертной оценки недвижимости в Украине нет даже в зачаточном состоянии.
Налоговики уклоняются от прямых разъяснений. А Минюст постановил, что в ближайшее время – до решения Кабмина, следует принимать во внимание оценку, указанную в справке БТИ. Этому правилу скрепя сердце стали следовать государственные нотариусы. Однако их коллеги-частники, рискующие за нарушение закона не только собственным имуществом, но и лицензией, чтобы перестраховаться, требуют независимую рыночную экспертизу. И поднимают расценки за свои услуги, мотивируя это тем, что им приходится заниматься не своим делом.
– Складывается впечатление, что нововведение – дело рук оценщиков, – говорит нотариус Александра Иваненко. – По законам цивилизованного рынка, независимый эксперт-оценщик, неведомо как получивший свое звание, не имеет права делать экспертизу, на основании которой будет работать государственный налоговый механизм. Специально обученные эксперты должны работать в штате БТИ, однако бюро и так задыхается от объемов работы. Тем не менее, пока царит неопределенность, рекомендую всем, кто решил продавать недвижимость, запастись не только обязательной справкой-характеристикой БТИ, но и выводами независимой экспертизы.
В абсурдную ситуацию попытались вмешаться парламентарии. Уже зарегистрирован законопроект, предлагающий до того момента, пока не будет создана прозрачная схема оценки в масштабе всей страны, приостановить действие закона еще на год.
Непредсказуемая столица
Тем временем столичная земля, долгое время манившая застройщиков небывалой рентабельностью, резко теряет свою привлекательность.
– За последних полтора года строительство в Киеве превратилось в сложный дорогостоящий процесс, – рассказывает руководитель отдела продаж компании «HCM group» Галина Кавердова. – Деньги, вложенные строителями, оказываются замороженными на неопределенный срок. Даже если проект проходит согласование на всех уровнях, включая градостроительную экспертизу, все тормозят общественные слушания, местные жители могут по много месяцев блокировать строительство. Кроме того, городские власти выдают разрешение на строительство с большой неохотой. Складывается впечатление, что многих застройщиков пытаются выжить из столицы. Небольшие компании уходят с арены, большинство из них свернули свою деятельность уже в прошлом году, после скандала с «Элита-центром». Между тем именно они были сдерживающим фактором в формировании цены, создавая относительно недорогое новое жилье. Сегодня темпы застройки в Киеве замедляются, объем предложений падает, при этом спрос по-прежнему остается высоким и неудовлетворенным. Естественно, это не может не сказаться на ценах. Большинство строительных компаний нацеливаются на ближайший пригород – там с меньшими потерями можно возводить качественное востребованное жилье.
– Уход застройщиков с киевского рынка может означать две вещи, – объясняет эксперт Алексей Сотников. – Во-первых, строить в Киеве стало невыгодно и опасно. К слову, по предварительным прогнозам, скандалов, подобных «Элита-центру», Киеву и всей Украине в этом году не избежать. Как минимум пять строительных компаний, ведущих сегодня активный сбор инвестиций «на уровне котлована», могут (возможно, помимо своей воли) выбросить потенциальных жильцов «за борт». Во-вторых, в разных регионах страны уровень жизни заметно повысился, это повлекло рост спроса на новое недешевое жилье. Предложения ведущих строительных компаний в городах-миллионниках спровоцируют там активный рост цен. И при этом будут способствовать снижению цен в Киеве.
Москва – за нами
Ажиотажный рост цен, наблюдавшийся в прошлом году, впечатлил даже иностранцев – Украине отвели первое место среди европейских стран по темпам подорожания недвижимости. Многие наблюдатели связывают это с бурным ростом стоимости квадратных метров в столице России: цена жилья в Москве выросла почти на 80%. Однако сейчас Москва не только сбавила темпы – недвижимость в российской столице начинает заметно дешеветь. Это объясняют удешевлением стратегического сырья – нефти, доход от продажи которой и является основным капиталом, вкладываемым россиянами в недвижимость.
– Московская ситуация нас наверняка настигнет, в первую очередь это касается Киева, – считает Алексей Сотников. – Но у нас будет немного по-другому. Хотя бы потому, что в российской глубинке цены на недвижимость поднимаются медленнее, чем в столице, тогда как в Украине – обратная тенденция. У нас спрос на жилье по всей стране по-прежнему высок. Особенно в регионах, где десятилетиями не было строительства. Если раньше нашу недвижимость нередко покупали иностранцы (чем поддерживали спрос), то сейчас в «квадратные метры» все больше вкладывают сами украинцы. Люди уже смирились с заоблачными ценами и готовы выкладывать солидные средства. А новое налоговое законодательство, как видим, только подогревает интерес и способствует дальнейшему росту цены.
По прогнозам экспертов, рынок недвижимости в Украине в нынешнем году будет выглядеть столь же нетипично, как и в прошлом: столица, всегда до этого лидирующая в темпах роста цен, затормозится на отметке 20-25% подорожания, а другие крупные города могут продемонстрировать очередной головокружительный рост стоимости квадратных метров.
Светлана Голландс