Формула от экспертов: расчет доходов заемщика для получения кредита на покупку недвижимости
Сегодня все чаще многие семьи и одинокие граждане, так и не дождавшись помощи в жилищном вопросе от государства, предпочитают решать его самостоятельно. Такие возможности предоставляет, в частности, банковский кредит.
С принятием решения о приобретении жилья в кредит у потенциального заемщика может возникнуть масса вопросов. К примеру, каким должен быть уровень доходов у заемщика и членов его семьи, чтобы получить кредит в банке. Этим же заинтересовался и посетитель форума ЛІГАБізнесІнформ.
Однозначного ответа на этот вопрос законодательство не дает. Каждый банк, оценивая финансовое состояние заемщика, руководствуется Положением о порядке формирования и использования резерва для возмещения возможных потерь по кредитным операциям банков, а также своими внутренними документами.
Как отметил в комментарии изданию «СЕЙЧАС»
финансовый директор компании “ПРОСТОБАНК КОНСАЛТИНГ” Александр Седых, «каждый банк проводит индивидуальную кредитную политику. В зависимости от количества привлеченных ресурсов банки могут более или менее активно выдавать кредиты». При этом наиболее часто используемая ими формула при принятии решения о выдаче кредита, по его словам, выглядит следующим образом: «Совокупный доход семьи должен в два раза превышать ежемесячные расходы на погашение кредита и процентов по нему. В среднем сумма ежемесячных выплат по кредиту составляет порядка $500-800 и более» , – подытожил г-н Седых (см. Таблицу №1).
В указанном Положении содержатся общие требования, которыми должен руководствоваться банк, оценивая шансы заемщика на получение кредита. При этом к качественным характеристикам заемщика-физического лица Нацбанк относит:- общее материальное состояние клиента (наличие имущества и подтверждающие документы); – социальная стабильность клиента (то есть наличие постоянной работы, деловая репутация, семейное положение и т. п.); – возраст клиента; – кредитная история (интенсивность пользования банковскими кредитами в прошлом, своевременность их погашения).
Для количественной оценки общего финансового состояния заемщика банки используют следующие показатели: – совокупный чистый доход (ежемесячные ожидаемые совокупные доходы, уменьшенные на общие расходы и обязательства);- сбережения на счетах в банках (информация предоставляется по желанию заемщика); – коэффициенты, которые характеризуют текущую платежеспособность заемщика и его финансовые возможности выполнить обязательство по кредитному соглашению. При этом рассчитываются коэффициенты платежеспособности самого заемщика и его семьи. Первый исчисляется как отношение среднемесячных доходов заемщика за последние 6 месяцев к сумме среднемесячных затрат за этот же период, совокупного дохода за месяц и ежемесячного взноса по кредиту и процентов по нему. Этот коэффициент не может быть меньше единицы;- обеспечение кредита (залог движимого и недвижимого имущества, наличие страховки, передача права собственности на объект кредитования и его ликвидность).
На основании указанных определений кредитоспособности банки осуществляют классификацию заемщиков на классы – от «А» до «Д». Классы «Г» и «Д» практически не рассматриваются банками в качестве возможных претендентов на получение кредита.
Так, класс «А» предполагает, что совокупный чистый доход заемщика значительно превышает взносы на погашение кредита и процентов по нему и высока вероятность сохранения такого соотношения на протяжении действия кредитного договора. При этом объем, качество и ликвидность обеспечения по кредиту достаточные, или заемщик имеет высокую личную кредитоспособность и заслуживает бесспорного доверия.
В классе «Б» основные характеристики аналогичны или близки к классу «А», однако вероятность их поддерживания на таком же уровне низкая или имеет тенденцию к снижению.
Класс «В» – совокупные объемы доходов и расходов заемщика свидетельствуют о достижении предельной границы в обеспечении погашения долга, имеют место обстоятельства (ухудшение условий работы, рост обязательств), свидетельствующие о повышении вероятности несвоевременного или неполного погашения кредита и процентов по нему.
Класс «Г» – финансовое состояние заемщика нестабильное. В данном случае совокупный чистый доход заемщика в отдельные периоды не обеспечивает уплату долга по кредиту и процентов по нему. Кроме того, есть проблемы с обеспечением кредита.
Наконец, класс «Д» – финансовое состояние заемщика неудовлетворительное – предусматривает, что доходы не обеспечивают уплату долга по кредиту и процентов по нему. Сам же кредит не обеспечен ликвидным залогом.
Однако, как отметили изданию «СЕЙЧАС» профильные эксперты, банки в основном стремятся повысить класс заемщика, поскольку от этого напрямую зависит размер резерва под кредитные риски. Кроме того, с целью уменьшения резерва банки используют разные системы оценки, позволяющие начислить дополнительные баллы заемщику.
Как отметил Александр Седых, банкиры охотнее согласятся выдать кредит при наличии поручителей, при условии передачи в залог дополнительного имущества или депозита, а также своим сотрудникам. Кроме того, дополнительные баллы начисляются с учетом таких факторов:- наличие пластиковой карточки данного банка; – возраст от 25 до 35 лет;- срок проживания в данной местности более трех лет;- наличие высшего образования;- стабильное семейное положение (женат/замужем, есть дети);- стабильное место работы (оценивается общий трудовой стаж и на последнем месте работы);- динамика роста заработной платы и многие другие факторы.
Таблица №1. Примерный расчет сумм выплат по кредиту и процентов по нему
Сумма кредита, $ | Срок кредита, лет | Платеж по кредиту за первый месяц, $ | Платеж по кредиту в последний месяц, $ | Примерный ежемесячный доход семьи, $ |
50 000 | 20 | 708 | 210 | 1 416 |
50 000 | 15 | 778 | 281 | 1 556 |
100 000 | 20 | 1 417 | 421 | 2 834 |
Примечание:
При расчете платежей по кредиту учитывались лишь процентные платежи и погашение тела кредита без ежемесячных комиссий и страховых выплат. Расходы по кредиту рассчитаны по схеме «ежемесячно, тело кредита равными частями, проценты – на остаток» (не аннуитетная схема). За основу взята процентная ставка в размере 12,0% в долларах США (округленная средняя ставка по исследуемым 18 банкам).
Обращаться в банк за кредитом на покупку недвижимости целесообразно в тех случаях, когда доходы семьи в два раза и более превышают сумму ежемесячных расходов по кредиту и процентов по нему. При этом эксперты советуют, выбирая банк, обращать внимание не только на размер кредитных ставок. Лучше всего иметь дело с теми финучреждениями, где кредитование под покупку недвижимости является стандартизированным и поставленным на поток продуктом. Кроме того, во многих банках существует такая услуга, как предварительное решение о выдаче кредита, исходя из предоставленных заемщиком документов. Это позволяет заемщику оценить свои шансы на получение кредита в данном финучреждении.
Алла Присяжнюк