Апартаменты можно приобрести, воспользовавшись ипотекой, и тут же сдать их в управление для выплаты кредита
На рынке недвижимости Украины появился еще один сегмент, который застройщики называют апартаментами. Такое жилье фактически занимает промежуточное положение между жилой и коммерческой недвижимостью, совмещая отдельные их элементы. В настоящее время строится около трех десятков таких объектов, основная часть которых расположена в наиболее привлекательных курортных зонах Южного берега Крыма.
Отметим, что приобретаются апартаменты, как правило, для личного пользования, хотя фактически эксплуатируются лишь во время выезда на отдых. Все остальное время они могут сдаваться другим лицам через специальные компании-управители. Последние зачастую создаются самими застройщиками либо инвестиционными компаниями, которые и осуществляют продажу апартаментов непосредственным владельцам. В принципе, в апартаменты можно превратить любое престижное жилье. Эксперты рынка разграничивают обычные съемные квартиры и апартаменты прежде всего за счет того, что последние сдаются на небольшие сроки (от одной недели до 2-3 месяцев). Стоимость «квадрата» при покупке апартаментов на первичном рынке составляет $2-2,5 тыс. Однако некоторые предложения предусматривают и более высокую ценовую категорию – до $5 тыс. за квадратный метр.
В принципе, учитывая стоимость сдачи апартаментов (не менее чем $100 в сутки), окупаются они достаточно быстро – в течение 5 лет. После чего начинают приносить чистую прибыль. Однако, приобретая такую недвижимость, стоит быть весьма придирчивым к деталям. Особое значение здесь играют планировка и качество строительно-отделочных работ, а также «комплектация», предполагающая наличие джакузи, беспроводного доступа в Интернет и индивидуального климат-контроля для каждой комнаты. Хотя в то же время дорого ценится месторасположение объекта (в курортных зонах – ближе к морю, в крупном городе – к культурному и деловому центру), вид из окон (ни в коем случае не на окна противоположного дома или во двор хрущевки) и, наконец, добропорядочные соседи (никаких подозрительных личностей). Очевидно, что в качестве дополнительных факторов необходимо расценивать наличие стоянки или причала, небольшого сада около дома (как вариант – наличие выхода на благоустроенную крышу здания либо большую террасу) и ограниченный доступ для посторонних.
Очевидно, что главное в апартаментах – это доход, который они приносят. Подыскивать клиентов самостоятельно невыгодно, если, конечно, вы не профессиональный риелтор. Тем более что при покупке, как правило, предлагают заключить договор с компанией-управителем. Кстати, такому предложению лучше сразу последовать. Однако при этом необходимо помнить, что управителем может быть только субъект хозяйственной деятельности. Таким образом, владелец апартаментов одновременно выступает еще одной стороной в договоре управления имуществом. Согласно Гражданскому кодексу, данный договор заключается обязательно в письменной форме, заверяется нотариусом и подлежит госрегистрации. При этом ни в какие специальные органы ходить с договором не нужно. Процедуру госрегистрации проводит нотариус сразу же после подписания договора. Но такое требование соблюдать необходимо, иначе в дальнейшем не удастся сослаться на договор в случае необходимости. Причем дополнительной доверенности управителю для осуществления операций не понадобится.
Что касается режима имущества, переданного в управление, то здесь Кодекс четко указывает, что оно не считается имуществом управителя. Более того, учет такого имущества ведется по отдельным счетам для каждого объекта. Помимо этого, все передаваемое имущество должно быть четко перечислено в договоре. Это является одним из двух обязательных условий документа. Второе – это определение в договоре размера и формы оплаты управителю.
Относительно условий договора стоит также отметить, что получать прибыль от объекта может как лицо, передавшее это имущество в управление, так и любое другое лицо, за исключением самого управителя. То есть вполне можно прибыль от апартаментов переписать, к примеру, на ребенка. Кроме того, в договоре следует указывать срок его действия. В противном случае будет применяться законодательно установленный срок – пять лет. Все права управителя также прописываются в тексте договора. Однако отчуждать (в том числе продавать) имущество он может исключительно с согласия владельца. При этом, если управитель плохо справляется со своими обязанностями, то согласно законодательству с него можно потребовать возмещения нанесенного ущерба и упущенной выгоды.
Примечательно, что договор управления имеет еще одну очень интересную и полезную особенность. Имущество, ставшее предметом договора, не подлежит взысканию по долгам владельца. Исключения возможны лишь в двух случаях: банкротство (на данный момент для физических лиц в Украине это невозможно) и залог этого имущества. Последнее более вероятно, поскольку владелец может передать в управление имущество, являющееся предметом залога, предварительно предупредив об этом управителя. Можно приобрести апартаменты, воспользовавшись ипотекой, и тут же сдать их в управление для выплаты кредита. Таким образом, апартаменты окупаются вообще за 2-3 года. Кроме того, владелец частично сохраняет за собой право распоряжаться имуществом, переданным в управление. То есть он может спокойно продать, подарить либо передать это имущество в наследство. Причем, если владелец имущества изменится, на договоре управления это никак не отразится.
Еще один интересный момент связан с процедурой прекращения действия договора. Перечень оснований для этого четко прописан в Гражданском кодексе. Вместе с тем следует учитывать, что истечение срока действия договора таковым не является. То есть если срок закончился и нет заявления одной из сторон о желании расторгнуть либо изменить договор, то он автоматически продлевается на тот же срок.
Важны здесь и некоторые моменты, которые непосредственно Кодексом не предусмотрены, однако имеют значение при сдаче апартаментов в управление. Как уже ранее упоминалось, апартаменты покупаются «для себя». Следовательно, в договоре необходимо оговорить условия предоставления владельцу возможности самостоятельно пользоваться апартаментами. Вариантов здесь множество: от четко установленных отрезков времени, когда апартаменты должны быть свободны, до запрета сдавать апартаменты дольше чем на неделю. Наиболее оптимальный для владельца вариант – определение срока (допустим месяц или две недели), за который он должен предупредить управителя о намерении самому занять апартаменты. Кроме того, можно установить условия сдачи. Например, ограничить круг возможных арендаторов либо самолично ввести расценки. Хотя все равно в финансовых вопросах лучше довериться профессионалам и лишь обязать их подавать свои варианты для утверждения. Целесообразно также предусмотреть некоторые другие случаи. Так, необходимо четко разграничить, за чей счет проводится ремонт апартаментов. Помимо этого, нелишне уточнить и вопросы относительно порядка выплаты прибыли, полученной от сдачи апартаментов. В частности, установить периодичность и порядок осуществления этих выплат. А также уточнить, что будет считаться ненадлежащим исполнением обязанностей управителем (например, минимальную сумму прибыли).
Апартаменты становятся весьма выгодным вложением капитала. Они позволяют как получать достаточно высокую и стабильную прибыль, так и иметь «запасной аэродром». Большая часть выгод возникает благодаря тому, что апартаменты передаются в управление и в неиспользуемое хозяином время сдаются в аренду другим лицам. Однако такой вариант возможен с любым другим видом недвижимости. В данной ситуации многое зависит от правильности составления договора. Действующие законодательные нормы в этом плане достаточно прочно обеспечили безопасность владельца. Кроме того, помимо прибыли он получает еще и несколько бонусов. В частности, практически к нулю сводится риск лишиться недвижимости в случае наложения взыскания. При этом сохраняется возможность достаточно свободно распоряжаться имуществом. И вдобавок владелец апартаментов лишается целого ряда проблем, связанных с их содержанием.
Александр Попов