Что делать инвестору, решившему, что его деньгам в ФФС грозит опасность вследствие невыполнения обязательств застройщиком
7 ноября 2006 года также может войти в историю. Хотя бы в историю жилищного строительства Украины. В этот день Государственная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР) приняла решение о приостановке одной из лицензий по привлечению средств инвесторов в Фонд финансирования строительства (ФФС).
Жертвой этого решения стало ЗАО «Город-сад», управлявшее ФФС по пяти объектам материнской ХК «Укрінвестбуд». Таким образом, существенно были ограничены возможности компании, связанные с дальнейшим финансированием объектов. По официальному заявлению председателя правления ЗАО «Город-сад» Алексея Миненкова, такое решение ГКЦБФР было связано с тем, что «председатель правления и главный бухгалтер компании не прошли курсы повышения квалификации, которые проводятся Украинским институтом развития фондового рынка». В то же время среди инвесторов и не только распространяются сведения, что, несмотря на то, что земля под строительство выделена еще в 2005 году, сами работы еще не начаты. Кроме того, некоторые источники упоминают, что по нескольким объектам решение о выделении земельных участков опротестовано прокуратурой.
Во всяком случае, на данный момент есть основания говорить о достаточно серьезных проблемах компании. Кроме того, не факт, что в будущем не вынесут решения о приостановлении работы ФФС по более серьезным основаниям, когда появятся реальные и всем понятные сигналы того, что, скорее всего, интересам инвесторов будет нанесен серьезный ущерб.
Так что лучше заранее изучить законодательство, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем. Благо, еще в конце прошлого года на волне небезызвестных событий с «Элита-Центром» власти предприняли ряд шагов по обеспечению большей защищенности инвесторов. В частности, в новой редакции был принят Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», которым и установлены основные правила работы ФФС. Этот фонд бывает двух типов. Тип А означает, что все риски по строительству несет застройщик, обязанный сдать объект в срок независимо ни от чего. Если же ФФС относится к типу Б, то застройщик отвечает перед управителем только в пределах стоимости строителя и не отвечает за несвоевременную сдачу объекта в случае, если управитель не обеспечил необходимого финансирования.
Зачем такие тонкости рядовому инвестору, ведь он все равно имеет договор только с управителем? Чтобы знать, что в случае если ФФС относится к типу А, застройщик также отвечает за исполнение обязательств, а если к типу Б – все претензии лишь к управителю. В нашей ситуации до невыполнения обязательств дело еще не дошло. Однако уже в воздухе, как говорится, пахнет грозой и инвестор решает выйти из ФФС.
Прежде всего, в каждом ФФС, согласно Закону, есть оперативный резерв, использующийся в том числе для возвращения средств инвесторам. Вот только Лицензионные условия осуществления деятельности по привлечению средств физических лиц – учредителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью уточняют, что этот резерв должен обеспечивать возврат всем инвесторам всего лишь не менее 10% вложенных средств. Следовательно, в случае массовых возвратов хватит явно не всем.
Кроме того, Закон определяет, что правила ФФС должны предусматривать возможность инвестора досрочно выйти из ФФС и забрать свои деньги. Однако детализации такого механизма нет. Поэтому основания для выхода отданы полностью на откуп управителю фонда, утверждающему правила. Данный механизм дополнительно должен быть прописан и в договоре участия в ФФС. Но законодатели все же установили основные принципы определения суммы возвращаемых денег. Исчисляется она в зависимости от того, сколько единиц инвестирования (то есть квадратных метров, за которые уже внесены деньги) есть у доверителя и какова рыночная стоимость этих единиц на день подачи заявления о выходе из фонда.
В принципе, основания для выхода из ФФС прописываются в правилах фонда. Однако инвестору стоит ориентироваться на те из них, которые оговорены в Законе для разрыва договора между управителем и застройщиком. Таковыми являются: изменения технических характеристик объекта, ухудшение потребительских качеств объекта строительства (инвестирования); возрастание стоимости строительства более чем на 20%; увеличение сроков строительства на более чем 90 дней. При наступлении подобных условий управитель вполне может требовать у застройщика возврата денег. А следовательно, инвестор тоже вправе попробовать обратиться с аналогичным требованием.
Нынешний случай пока не дает оснований для массового возврата средств. Другое дело, если бы лицензия была отозвана. Тогда управитель фонда обязан его ликвидировать и вернуть все деньги. Кроме того, инвестор вполне может забрать деньги через суд. Основания для этого дает Гражданский кодекс. Он, в частности, указывает, что любой договор подлежит прекращению судом по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения условий. При этом под «существенным» понимается любое условие, ведущее к тому, что сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала. Следовательно, под это определение вполне подпадает и существенное увеличение сроков строительства.
Приостановление лицензии управителя ФФС – еще не основание для массового возврата средств инвесторам. Но это, в любом случае, тревожный сигнал. Для того чтобы не потерять деньги, инвестору лучше заблаговременно разорвать договор участия в ФФС. Сделать это можно либо путем обращения к управителю на основаниях, предусмотренных правилами ФФС, либо подав иск в суд. Последнее можно сделать в случае, если имели место существенные нарушения условий договора. В частности, если объект не сдан в срок, в связи с чем значительно уменьшилась его стоимость или инвестор понес существенные расходы на проживание в другом месте. То же самое относится и к изменениям в проекте либо технологиях, если это повлекло ухудшение качества жилья, а равно и его существенное удорожание.
Однако «спасение утопающих – дело рук самих утопающих», и намного проще предотвратить попадание в сомнительные ФФС, чем потом вернуть свои деньги. В который уже раз приходится напоминать о том, что прежде чем подписывать договор, нелишне хотя бы съездить на место стройки и собственными глазами посмотреть, «а есть ли мальчик». В то же время по возможности лучше избегать управителей, являющихся дочерними компаниями застройщиков.
Александр Попов