Депутаты продолжают переносить все строительные риски на застройщика, стимулируя очередной скачок цен
После скандала с «Элита-Центром» власти продолжают искать виновных. И находят. Таковыми оказались отечественные законы, предоставлявшие множество «сравнительно честных путей отъема денег» у мечтающих о собственном жилье граждан. Поэтому депутаты в срочном порядке взялись за творчество. Одним из результатов этого процесса стал законопроект №2425 авторства Анатолия Семиноги, представителя Блока Юлии Тимошенко. Исполнительная власть тем временем стимулирует применение мер, уже заложенных в законодательстве.
В частности, в Виннице предложено сконцентрироваться на создании управляющих финансовых компаний, которые выступят своеобразной «прослойкой» между застройщиками и покупателями. Прямой же контакт между ними будет возможен лишь в случаях, когда продается уже построенный объект. Так претворяются в жизнь положения Закона «Об инвестиционной деятельности», принятые еще в декабре минувшего года.
Власти уверены, что интересы покупателей будут в таком случае надежно защищены, поскольку финансовая компания и застройщик смогут взаимно контролировать друг друга. А первая к тому же выступит еще и гарантом перед инвесторами по обязательствам строителей. Однако на практике данный механизм работает, что называется, со скрипом. Широкое распространение получила практика создания «карманных» финансовых компаний под конкретные проекты, однако к ней прибегают достаточно крупные строительные организации.
Проект г-на Семиноги, по его словам, направлен на дальнейшее улучшение безопасности покупателей жилья. А значит, вряд ли понравится строителям. Так что сразу оговоримся: перспективы стать законом у него призрачны. Да и настолько ли безоговорочно он полезен для потребителя?
Одним из поистине серьезных изменений является запрет финансовой компании заключать договор с застройщиком до того, как у последнего появятся все необходимые документы. То есть застройщик за свой счет должен получить все предстроительные разрешения, согласования и прочие бумаги. И лишь потом обращаться к инвесторам. Оценка двояка: плюс – в том, что не будут открываться фонды финансирования «замков на облаках»; минус – застройщик увеличит стоимость жилья, поскольку будет нести более значительные риски на начальном этапе проекта. Аналогично следует расценивать и требование обязательного страхования рисков невыполнения обязательств застройщика у страховщиков, определенных финансовой компанией.
При этом надо учитывать, что обмануть потребителя станет сложнее, поскольку предложено внести изменения в Закон «О рекламе». И заставить размещать в рекламе объектов строительства все данные о них. А именно – информацию обо всех субъектах строительства (застройщик, финансовая компания, заказчик) и наличии у них лицензий на ведение соответствующих видов деятельности. Кроме того, нужно будет указывать, есть ли у них на руках все необходимые разрешения и на каком основании выделен участок под строительство. Неоспоримое преимущество от этих нововведений – возможность при желании проверить достоверность приведенных сведений и выяснить «подноготную» структур, занимающихся строительством. Минус – увеличение рекламных площадей, а следовательно и затрат на рекламу, что непременно отразится на кармане инвестора.
Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» имеет шанс пополниться еще одним интересным понятием – «наличие очевидных оснований считать, что объекты строительства не будут сооружены застройщиком в срок». Это сугубо оценочное понятие никоим образом не растолковано, хотя и выступает в качестве основания для финансовой компании требовать от застройщика разрыва договора инвестирования и возврата денег. Кроме того, по этой же причине инвестор может выйти из фонда финансирования строительства, забрав все внесенные деньги. Плюс от такого нововведения очевиден – возможность избежать излишнего риска. Минус все тот же – цена жилья вырастет, на сей раз за счет возникновения для застройщика и финансовой компании риска остаться без оборотных средств в процессе строительства. А еще один возможный фактор подорожания жилья – необходимость осуществлять все расчеты исключительно через банки. Что, между прочим, напрямую на надежности вложений не скажется. Разве что будет немного легче доказать в суде, какая именно сумма вносилась и что вносилась вообще. К такому же эффекту приведет и введение обязательной госрегистрации договоров инвестирования. Отсечь такие меры предосторожности способны разве что наиболее примитивные схемы мошенничества, при которых наследники «великого комбинатора» не удосужились получить даже необходимую документацию. Другое дело, что договор будет типовым. И, следовательно, меньше вариантов всяческих изменений окажется у тех, кто захочет балансировать на грани закона.
Проект по своей сути достаточно противоречив. С одной стороны, он действительно предоставляет инвестору серьезные шансы не стать очередной жертвой квартирной пирамиды. Однако требует при этом платить больше, не гарантируя абсолютной защиты. Отечественные застройщики, на которых свалится большинство рисков после принятия этого закона, не преминут создать очередной ценовой скачок на жилье. Но самое главное – законопроект не выполняет своей функции. Он не устраняет возможности в дальнейшем создавать новые квартирные пирамиды. Только на сей раз с получением всей необходимой документации и созданием «карманной» финансовой компании.
Александр Попов