Инвестиционный бум в отечественной строительной отрасли сдерживает пассивность властей и закрытость компаний
Отечественный строительный рынок развивается семимильными шагами и демонстрирует достаточно высокую прибыльность даже по сравнению с государствами Запада. В то же время, по утверждению экспертов, в Украине потенциал развития отрасли намного масштабнее. Однако его реализации препятствует ряд факторов, в том числе и субъективных. В частности, большинство строительных компаний все еще предпочитают работать в тени, поскольку это якобы комфортнее в плане налогообложения. Вместе с тем такой формат деятельности значительно усложняет возможность развития предприятий. Ведь инвесторы нуждаются в полной и открытой информации о компании, в которую они планируют вложить свои средства. Кроме того, работая полулегально, без соответствующих корпоративных органов, такие компании, по сути, не имеют реальной стоимости вообще.
В настоящее время в Украине функционируют около 30 тыс. строительных компаний и 3,5 тыс. проектных организаций, что свидетельствует о масштабах рынка. При этом темпы роста ВВП и объемы роста строительных работ в денежном выражении практически равны. Об этом на круглом столе «Перспективные формы финансирования крупных строительных проектов в Украине: от банковских кредитов до IPO» сообщил президент международной корпорации «МСК» Игорь Соколов. «Строительство торговых центров окупается за рубежом за десять лет, а в Украине – за 3-5. Офисы у нас окупаются за 5-8 лет, а жилье – за 5-15. При этом доходность недвижимости в сфере торговли составляет 20% (в Москве – 14%), офисной недвижимости – 18% (в Москве – 10%), жилья – 15%», – рассказал он.
В то же время, по мнению эксперта, темпы прироста, в частности, жилой недвижимости не выдерживают конкуренции по сравнению с другими странами. «Если в США в год сдается 200-300 млн. квадратных метров жилой площади, то в Украине только 7 млн. При этом данная цифра (официальная) явно завышена. Особым спросом сегодня пользуются одно-, двухкомнатные квартиры, но в домах с развитой инфраструктурой», – отмечает президент МСК.
Наиболее проблемным для строительных компаний, считает г-н Соколов, в Украине является Киевский регион. И это связано, в первую очередь, с очень высокими ценами на землю. О такой проблеме свидетельствует хотя бы тот факт, что земля составляет 50% общей стоимости строительного проекта. «Теневой рынок земли в Киевской области в ближайшие 3-4 года, на мой взгляд, приведет к коллапсу. Мы вышли за пределы разумного в плане цены. Рынок сформировал цены, не отвечающие никаким финансовым принципам. Такой опыт прошла в свое время Япония, где строительная индустрия зашла в тупик и только сейчас начинает выходить из него», – говорит эксперт.
При этом руководитель строительной компании отметил, что законодательство, которое регулирует отрасль, в целом вполне удовлетворительно. Однако проблема заключается в том, что не работают регуляторные механизмы. «Странно, почему органы местного самоуправления не готовят инвестиционно привлекательных предложений. Ведь у них для этого есть все возможности. Кроме того, от этого можно получать долю инвестиций в развитие городских инфраструктур, связанных с реализацией проекта», – сказал г-н Соколов. Президент МСК выразил надежду, что в скором будущем правительство разработает соответствующую программу, которая сделает жилье для населения более доступным, позволит обновить коммуникационную инфраструктуру украинских городов и поспособствует развитию строительного рынка. В противном случае, уверен он, страну может ожидать «социальный взрыв».
В свою очередь, управляющий партнер BPT Group Вадим Поляков отметил, что на пороге украинского строительного рынка стоит очень много инвесторов, ожидающих сигнала.
«Большинство потенциальных инвесторов заинтересованы вкладывать деньги в строительную отрасль Украины, поскольку она является наиболее для них понятной. Некоторые проблемы в законодательстве есть, но также есть еще и важные субъективные факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность Украины вообще и привлекательность строительной отрасли в частности», – рассказывает г-н Поляков. Одним из основных субъективных факторов эксперт называет закрытость строительных компаний.
В то же время, по его словам, большинство отечественных предприятий имеют абсолютно закрытую корпоративную структуру и систему управления, состоят из группы юридических лиц (корпорации, холдинги, объединения). При этом юридически такой структуры не существует, а это всего лишь группа предприятий, объединенная единым бизнесом и имеющая, как правило, разных акционеров. Кроме того, часто существуют номинальные акционеры, а система управления базируется на единоличном авторитете руководства без совета директоров и наблюдательного совета. Соответственно, никаких гарантий в таком случае инвестор получить не может. «Все эти факторы формируют репутацию компании, а это эквивалентно ее стоимости, что, в свою очередь, обуславливает инвестпривлекательность. Ведь чего хочет инвестор – вложить надежно деньги, иметь гарантии возврата в заранее оговоренные сроки, знать о существовании возможных рисков и, наконец, заработать», – отметил Вадим Поляков.
Помимо этого, на инвестиционную непривлекательность украинских строительных компаний, убежден эксперт, повлияла система позиционирования по отношению к налоговой системе. Ведь иностранные предприятия приходят в Украину и платят здесь все налоги, работая открыто. «Абсолютное большинство владельцев отечественных компаний живут с финансового оборота, а стоимость компании, в представлении таких владельцев, – это возможность генерировать денежный поток. Налогов заплатили меньше, значит, прибыль будет больше. Но такая система привела к тому, что компании, являясь сами по себе товаром, не имеют реальной стоимости на рынке», – говорит г-н Поляков. Следовательно, необходимо проводить реорганизацию компаний, чтобы они стали прозрачными в своей деятельности и привлекательными для инвесторов.
В Украине уже прошли те времена, когда работать в тени было выгодно для предприятий почти всех отраслей. Строительные компании, сумевшие быстро приспособится к новым честным правилам игры, в настоящее время начинают готовиться к выходу на IPO. Участие в торгах на внешних фондовых рынках позволит им не только получить реальную стоимость компании, но и привлечь инвестиционные и кредитные ресурсы для дальнейшего развития предприятия. В то же время тема строительной промышленности актуальна и в разрезе госполитики, направленной на обеспечение граждан жильем. Таким образом, при грамотном подходе к делу власти способны решить сразу несколько как социальных, так и экономических проблем.
Назар Кондратюк