Складская недвижимость и логистические услуги не поспевают за ростом потребительского рынка
Борьба за потребителя в условиях жесткой конкуренции не ограничивается только повышением качества товара и сервисного обслуживания. В поисках новых путей минимизации расходов, связанных с транспортировкой, хранением, переупаковкой и таможенным документооборотом, компании делают ставку на оптимизацию менеджмента и маркетинга, а главное – на развитие логистики. Попытки стимулирования бизнеса привели к небывалому спросу на логистические услуги и складскую недвижимость.
Но несмотря на активное развитие этого бизнеса, он оказался неготовым к тому, чтобы удовлетворить обороты потребительского рынка, часто остающегося труднопрогнозируемым. «Потребительский рынок растет настолько быстро, что и сами производители не всегда поспевают. По бытовой химии и продовольственным товарам он вырос за последний год не менее чем на 20-30%, – рассказал изданию «СЕЙЧАС» начальник отдела развития ООО «Комора-С» Максим Юдин. – Однако основной сложностью остается не сам прирост, а его труднопрогнозируемость». Вследствие хаотичных колебаний и, соответственно, опоздания со стороны производителей происходит нехватка логистической недвижимости: «Помещения для хранения можно получить в лучшем случае через два года после заявления о его необходимости и заказа на строительство. А уже существующие склады загружены», – говорит г-н Юдин.
Действительно, на сегодняшний день, говорят эксперты, предложение на складские помещения, имеющие развитую инфраструктуру, современное оборудование и технику, удовлетворяет спрос едва на 15-20%. По мнению экспертов компании Astera Group, потребность столичного рынка в качественной складской недвижимости составляет 1 млн. кв. м. Складов с профессиональным менеджментом и высококлассным оборудованием – всего 150 тыс. кв. м. Департамент логистики компании «ХХI Век» оценивает общий объем рынка складских помещений г. Киева в 550 тыс. кв. м на конец первого полугодия 2006 г.
Другие, не менее авторитетные эксперты, приводят следующую структуру рынка складских помещений г. Киева: класса А – 3-5%, класса В – 7-10%, класса С – 40%, класс D – 45%. Более того, по утверждению руководства компании Colliers International, потребность в складах для Киева в течение ближайших девяти лет составит 1,5-2 млн. кв. м. Кстати, спрос на складские помещения за 2005 год вырос в три раза и на начало текущего года оценивался в 250-350 тыс. кв. м. «По оценке экспертов, в 2005 году было сдано чуть более 10 тыс. кв. м складов (что на 30-35% меньше, чем в 2004-м, и на 50-60% меньше, чем в 2003-м). И это вместо заявленных 45-50 тыс. кв. м»,- говорит генеральный директор Украинской риелторской группы Юрий Литвин. В 2006 году ситуация несколько улучшилась, однако компании не успели справиться с необходимыми объемами. «Даже из заявленных на 2006 год 100 тыс. кв. м было построено около 40 тыс., – рассказала изданию «СЕЙЧАС» маркетинг-менеджер компании «Українські вантажні кур’єри» Юлия Шилова. – Процесс строительства крупных и современных логистических комплексов связан не только со значительными инвестициями (стоимость центра варьируется от $10 млн. до $80 млн.), но и с вопросами отвода земли. Средняя себестоимость возведения складских помещений (классы А и В) – $700-800 за 1 кв. м.
В силу острой необходимости и дефицита большинство компаний пользуются недвижимостью, малоприспособленной под складские помещения как по технологическому уровню, так и по архитектурному. «В настоящее время сложно говорить о каких-то стандартах логистической недвижимости. Западные классификации по категориям А+, А, В+, В, С и D едва ли применимы к нашему рынку, – считает г-н Литвин. – На сегодняшний день сложно говорить о существовании какой-либо комиссии или организации, которая бы сертифицировала уже существующие помещения. Да и могла бы она это делать по европейским стандартам в условиях нашего рынка?».
Складов высокого класса (А и В), по мнению г-на Юдина, по всей Украине насчитывается не более 10%. Причем класса А – всего пять по всей Украине. Нехватка складской недвижимости по сути является одним из основных факторов, тормозящих развитие логистических услуг, считает он. Бизнес заказчиков растет, повышая спрос на услуги, однако его темпы не выходят за пределы 10-15% в год. «Что касается нашей компании, то собственных ресурсов пока хватает на то, чтобы покрыть потребности существующих заказчиков, не говоря уже о привлечении новых», – говорит г-н Юдин.
Более того, в условиях увеличения рынка прежние склады все меньше удовлетворяют объемы товарооборота. Если раньше крупным компаниям требовались комплексы складских помещений по 5-10 тыс. кв. м, то сегодня требуются отдельные склады площадью от 50 тыс. кв. м. По оценкам отечественных экспертов, ежегодное увеличение розничного рынка складских помещений составит 15% и в основном за счет строительства новых складов класса А.
Иностранные компании, специализирующиеся на развитии крупных логистических комплексов в Украине, – это HCM Group, FM Logistics, DHL, Kuhne&Nagel, Schenker, Raben. Их отечественных – «Українські вантажні кур’єри», «Ост-Вест-Экспресс», «Комора-С», «ХХІ Век». Успешно реализованными эксперты называют FIM Consulting – 23 тыс. кв. м, Kuhne&Nagel – 7 тыс. кв. м, HCM Group – 10 тыс. кв. м, «Raben – Украина» – 10 тыс. кв. м. К реализации в ближайшие годы заявлены компаниями, входящими в «Аснова Холдинг», два проекта площадью 50,6 тыс. кв. м и 112 тыс. кв. м.
Объем рынка коммерческих профессиональных складов в прошлом году составил около $60 млн. За первое полугодие 2006 года прирост достиг отметки 50%.
Неудовлетворенный спрос на профессиональные складские помещения на ближайшие годы исчисляется, по мнению зарубежных экспертов, в 650 тыс. кв. м. На сегодняшний день потребность в складской недвижимости класса А составляет как минимум 500 тыс. кв. м при существующих 100 тыс. «Средняя окупаемость, или срок возврата инвестиций, вложенных в строительство складских комплексов, составляет 6-7 лет. Однако значительный нарастающий спрос, а значит и естественный рост арендных ставок, приведет к сокращению окупаемости – до 3-5 лет, что делает данный сегмент коммерческой недвижимости более привлекательным для инвесторов (окупаемость торговой недвижимости – 2-4 года, бизнес-центра – 3-5 лет», – говорит г-н Литвин.
Очевидный возрастающий интерес к развитию логистического бизнеса подтверждается соотношением рынка предложений. Только 5% складских комплексов предлагается к продаже, а 95% сдается в аренду. Во многом такую ситуацию объясняет природа рынка логистических услуг. Ввиду того что он находится на стадии развития, часто компании представляют логистику второй стороны, когда, заявляя о логистических услугах, фирмы предлагают не более чем складские или транспортно-экспедиционные услуги, поскольку сформировались на месте прежних АТП или складских фирм.
«Что касается сегмента third party logistics (3pl), когда компания берет на себя полный спектр логистики (от таможенного оформления до экспедиции, транспортировки, хранения и переупаковки), то он составляет сегодня не более 10-20% всего рынка логистических услуг», – говорит г-жа Шилова.
Однако даже при такой вариативности логистических услуг наблюдается стремительный рост цен на ее предоставление. За последний год цены на услуги выросли в среднем на 50-60%. «Это очень высокие показатели по сравнению с предыдущими годами. Основная причина такого скачка лежит в повышении арендной платы на складскую недвижимость и зарплаты персонала», – говорит г-н Юдин.
Так, по итогам 2005 года (по данным Украинской риелторской группы) арендные ставки на складскую недвижимость составили (за 1 кв.м в месяц): класс А – $8-10, класс В – $5-8, класс С – $3-6, класс D – $2-5; специализированные склады для хранения химикатов или медикаментов – $8-12; таможенные – $20-25; склады-холодильники – $30-35. Но уже за первое полугодие 2006 г. рост арендных ставок составил 5-10%. По мнению экспертов, эти темпы могут увеличиться и по итогам года достичь 25-30%.
Тенденции к росту на складскую недвижимость будут продолжаться до тех пор, пока рынок не станет достаточно насыщенным. Что касается развития самой логистики, то следует ожидать обострения конкуренции и в первую очередь со стороны крупных иностранных компаний, считает г-н Юдин. «Западные компании будут вести себя достаточно жестко, ведь уже сейчас в борьбе за крупных заказчиков они откровенно демпингуют. Местным компаниям за потребителя придется бороться качеством и ассортиментом сервиса, поскольку не все из них могут обеспечить комплекс логистических услуг в полном объеме». Однако полного вытеснения украинских компаний, по мнению г-на Юдина, не произойдет, в силу того что они больше разбираются в специфике отечественного рынка.
Основные перестановки на рынке логистических услуг следует ожидать с развитием fourth party logistics (4pl), то есть логистики четвертой стороны, считает г-жа Шилова. «Этот уровень логистики представлен пока еще только за рубежом. Однако следует ожидать его прихода и в Украину. Тогда логистические компании будут брать на себя ответственность за управление всей цепочкой поставки товара, начиная от расчетов товарооборота, заказа его у производителя, приема, импорта и заканчивая размещением его в торговых центрах», – подытожила она.
Вопрос минимизации издержек на транспортировку и хранение товара со стороны производителей привел к развитию логистики и повышенному спросу на складскую недвижимость. Однако несмотря на достаточно быстрые темпы развития логистического бизнеса, он не всегда справляется с существующим спросом на рынке складской недвижимости. На сегодняшний день доля специализированной складской недвижимости составляет не более 15% всего объема. Логистические компании испытывают нехватку специализированных помещений и часто пользуются не предназначенными для склада, а только переоборудованными под него помещениями. В таких условиях намечается повышение активности не только на аренду недвижимости, но и на ее строительство.
Иван Самойленко