“Погода” по-сентябрьски изменчивая: одни квартиры дорожают, другие дешевеют, третьи не меняются в цене
В конце лета в специализированных изданиях стала появляться информация о подорожании недвижимости. Надо сказать, что к началу осени спрос на квартиры обычно повышается и цены растут. А участники рынка охотно подогревают этот процесс различными цифрами и комментариями.
Кстати, цифры эти разнятся очень сильно. Например, по данным сайта realt.ua, средний прирост цен в августе (на первичном и вторичном рынках) составил 2,5%. По данным www.domik.net – +4,7%. Сайт realty.blagovest.ua утверждает, что подорожание составило +5,7%. А некий «Киевский фонд недвижимости» оценил августовское подорожание аж в 12-17%!
Мы тоже решили провести небольшой анализ цен, указанных в объявлениях, не претендуя на выведение единой абсолютной цифры. И вот что у нас получилось.
Некоторые объекты с середины августа действительно начали дорожать. К примеру, 1-комнатная квартира в старом доме на пр. Науки, 4, как 1-го, так и 15 августа продавалась по $68 тыс, а уже через 3 дня ее цена выросла до 73тыс. (+7,3%). В новостройке на ул. Антоновича, 72, все лето, вплоть до 15 августа, квартиры продавались по 11 тыс грн/кв. м, а уже 22-го цена выросла до 12 тыс/кв. м (+9%).
Но тотального характера подорожания мы не обнаружили. Из проанализированных 30 случайных вариантов квартир, не проданных в течение августа, на 10 поднялась цена, на 15 – не изменилась, а на 5 – даже снизилась. Впрочем, это цифры продавцов, за сколько же реально сейчас продать ту или иную квартиру, никто сказать не может – просто потому, что подобной статистики в Украине не ведется. А «Газета…» уже писала, что цены на однотипные квартиры в «продажных» объявлениях скачут, как им заблагорассудится.
«Свежие» причины для подорожания
Первичный рынок: дорогие стройматериалы и новации властей
Любое повышение цен на жилье принято сопровождать перечнем причин. Не задержались аналитики с обоснованием подорожания и на сей раз.
Еще в середине августа аналитики «Киевского фонда недвижимости» распространили в СМИ прогнозы, что уже с 1 сентября «Познякижилстрой», «Киевгорстрой», «Житло-Инвест» и другие строительные компании повысят стоимость квадратного метра в среднем на 20-25%. Якобы это будет вызвано подорожанием стройматериалов на 30-40% и нововведениями киевской власти, которая прекратила выдачу новых земельных участков и планирующей отбирать у застройщиков в пользу города не по 5-12% квартир, как сейчас, а 20%.
Застройщики, к удивлению многих, поспешили «откреститься» от таких прогнозов. «Киевгорстрой», например, назвал их «фантазией отдельных представителей СМИ». «Мы приняли решение, что не будем поднимать цену до тех пор, пока сохраняется минимальная рентабельность», – заявил президент холдинга Петр Шилюк.
Правда, практически в то же время вице-президент холдинга, Василий Можар, признал, что планирующееся увеличение социального процента «даст подорожание жилья на 10%». И эти расчеты, по его словам, уже представлены горадминистрации.
– Любое изменение правил строительства в городе ни один подрядчик и застройщик не взял на себя, он на кого-то это перекладывает, – объяснил Можар. – Возрастет цена квадратного метра, которую платит инвестор, потому что он крайний в этом процессе, и он будет платить за это изменение».
Но решения сессии о повышении «социального процента» пока нет, а значит, причины для подорожания тоже отсутствуют.
Вторичный рынок: риэлторы обвиняют банки
Риэлторы утверждают, что им известно о намерениях нескольких крупных банков повысить с сентября проценты по ипотечным кредитам. Но сотрудники опрошенных «Газетой…» банков заявляют, что у них «такой информации нет». А «Райффайзенбанк», наоборот, с августа по некоторым программам снизил ставки на 1%. Но сразу несколько крупных банков еще в начале лета повысили процентные ставки по ипотечным кредитам для «вторичного» жилья на 0,5-2%: «Укрсоцбанк», «Райффайзенбанк Украина», «Надра». В то же время «Кредитпромбанк» снизил их на 1%. И эксперты прогнозировали, что до конца года многие банки уменьшат проценты по ипотечным кредитам на 1-2%.
И, тем не менее, основания для повышения подорожания ипотеки есть: постоянно растущий спрос на кредиты. Финансисты утверждают, что только в июле спроса на ипотечные займы увеличился на 15-20%, и такая тенденция сохраняется.
С другой стороны, подорожание кредитов – это не всегда повышающиеся проценты. Многие банки «маскируют» рост процентов, повышая вместо них комиссионные и вводя ежемесячный процент за обслуживание.
В чем реально могут ухудшиться условия выдачи «квартирных» кредитов, так это в сокращении срока займов, что аукнется повышением ежемесячных выплат. НБУ угрожает уже с осени ввести санкции против тех банков, которые выдают долгосрочные кредиты, не имея для этого соответствующей ресурсной базы. Если финучреждения «испугаются», они, по прогнозам, могут сократить срок кредитования вдвое: с 15-25 лет до 8-10.
Прогноз специалиста
Александр Бондаренко, президент Ассоциации риэлторов Украины:
«Подорожание жилья на вторичном рынке длится весь август, и мы прогнозируем, что оно будет продолжаться еще как минимум месяца два. Основная причина – неудовлетворенный спрос. Безусловно, сказалась и политическая ситуация: создалась коалиция, пошел небольшой наплыв новой экономической и политической элиты. А действия муниципальных властей закладывают предпосылки для грядущего подорожания на первичном рынке. Прекратившееся выделение земельных участков для строительства, замороженное строительство и пересмотр некоторых уже принятых решений о землеотводах в недалеком будущем повлекут дефицит предложений и, соответственно, повышение цен на первичном рынке».
Александра Романюк