Арендаторы стали заложниками крепкой гривни и Евровидения
Аренда дорожает
Эксперты рынка убеждены, что укрепление гривни приведет к перерасчету все еще доминирующих на рынке арендных ставок на жилье в долларах в сторону увеличения. Основной аргумент арендодателей — с удешевлением доллара их доход уменьшился. Мол, долларовые поступления в виде арендной платы все равно тратятся в гривне, которой в пересчете по новому курсу теперь выходит меньше. Хотя, скорее всего, резкого скачка не будет: в итоге новое предложение в долларах может подорожать на 5-7%, прогнозируют операторы рынка.
Еще одним следствием ревальвации гривни для рынка аренды станет постепенный выход его участников из долларовой зоны расчетов и, в конечном счете, переход в гривневое поле, считает директор ДП «РЕД-Консалтинг» Илья Родионов. В последнее время арендодатели все чаще фиксируют в договорах аренды цены в гривне. А если стоимость аренды и фиксируется в долларах, то от арендатора все равно требуют гривню, причем по старому курсу — около 5,25 грн/$.
Очевидно, 2005 год будет самым расходным для нанимателей жилья за последние годы. Арендные ставки еще с начала года выросли на 20-30%. Если в январе можно было снять однокомнатную квартиру гостиничного типа на периферии города (окраины Троещины и Нивок, Куреневка, Борщаговка, Минский массив) за $150, то к середине апреля такие объекты оценивались уже в $200-250. Даже аренда комнаты в квартире с хозяином выросла в цене — с 350 грн в январе до нынешних 500 гривен в месяц. Поэтому долларовый фактор с общей тенденцией увеличения арендной платы никак не контрастирует.
По прогнозам экспертов, в ближайшей перспективе особенно будет расти в цене жилье среднего ценового диапазона «для семьи» в связи с его дефицитом. Однокомнатные, хорошо меблированные квартиры, расположенные у метро, сегодня оцениваются на уровне $300-500.
Арендный дефицит
По словам директора АН «Янус» Олега Сидненко, рост арендных ставок в этом году связан с резким увеличением спроса. «Наши последние клиенты на аренду жилья — из Германии, России, США, Грузии. При этом ожидавшегося оттока из Киева представительств компаний из Восточного региона (Донецка, Харькова и Днепропетровска) не произошло. В то же время прибыло немало компаний с Западной Украины, которые пытаются как можно быстрее решить проблемы с жильем для своих сотрудников», — констатирует эксперт.
По словам Сидненко, как правило, фирмы ищут жилье в центре или прицентральных районах. Однако в ценовом диапазоне выше среднего ни для украинцев, ни для иностранцев сейчас временного жилья не хватает. «Наше агентство полгода не может снять жилье для нескольких послов. Речь идет о дефицитном формате апартаментов элитного класса — 200 квадратов, обязательно спальня на каждого члена семьи, гостиная, кабинет, два санузла. И если раньше мы сосредоточили поиски на центральных улицах, сегодня уже рассматриваем предложения частных домов на окраинах Киева», — отмечает Сидненко.
Следствием дефицита элитного жилья стало очередное подорожание аренды квартир такого рода. В новых элитных жилых домах закрытого типа однокомнатная студия сдается даже за $6000 в месяц. Правда, за такие деньги предлагается полный «фарш» — более 150 кв. метров, евроремонт, итальянская мебель, соответствующий комплект бытовой техники, включая кондиционер и спутниковую связь.
Плата за аренду центрального старого фонда сейчас составляет от $500 и выше. Минимальные цены на Печерске — от $400, в Шевченковском районе — от $300. При этом найти однокомнатную за $200 даже на окраине уже невозможно.
Директор ДП «РЕД» Ярослав Цуканов отмечает, что из-за квартирного дефицита уже 3-4 года показатели окупаемости жилой недвижимости через аренду держатся на уровне 8-12 лет. «Цена жилья растет, поэтому, увеличивая арендную плату, арендодатели пытаются выдержать планку доходности», — объясняет Цуканов. По его словам, в Киеве уже существует класс квартирных инвесторов, которые очень тщательно отслеживают рынок. В случае, если на какую-то квартиру показатель окупаемости резко растет, скажем, до 4 лет, ее сразу же выкупают и сдают в аренду.
Евроаренда
Еще один фактор, способный подтолкнуть арендные ставки столицы вверх — конкурс «Евровидение», который пройдет в мае. Главным образом наплыв туристов в столицу вызовет подорожание посуточной аренды, которая сейчас в Киеве колеблется от 35 до $90 (в зависимости от количества спален в квартире).
В то же время две недели наплыва европейцев, согласно прогнозам операторов рынка, способны всколыхнуть и долгосрочную аренду, и без того страдающую от дефицита предложения. «Дефицит обострится, поскольку значительную часть освобожденных квартир также пустят на посуточные ставки», — прогнозирует Ярослав Цуканов.
По прогнозам риэлторов, во время проведения конкурса «Евровидения» арендные посуточные ставки могут вырасти вдвое. Несмотря на заявления столичных чиновников, операторы сегмента посуточной аренды сомневаются, что, как и для гостиниц, агентствам недвижимости также установят предельные арендные ставки для евротуристов. В то же время как быстро посуточные ставки вернутся на старые позиции — не берется предсказать никто. Поскольку песенный конкурс наряду с открытыми границами должен простимулировать европейский туризм в Украине, что вряд ли приведет к удешевлению апартаментов на ночь.
Другие цены
Риэлторы констатируют, что за последние дни немало продавцов недвижимости на вторичном рынке повысили цены на 1,5% (тогда как за весь март цены на жилье выросли в среднем на 3%). Подорожание предложения подержанного жилья эксперты также связывают с ревальвационным фактором. Цены повысили владельцы квартир, продающие площади не для решения жилищных проблем, а ради получения прибыли. А поскольку гипотетическая гривневая выручка (которая, собственно, и будет расходоваться) с падением курса доллара уменьшилась, такие продавцы компенсируют потери, повышая цену квартиры.
Некоторые эксперты также прогнозируют, что укрепление гривни может привести к массовым продажам доллара, при этом многие владельцы больших долларовых сбережений попробует вложить валюту в недвижимость, что в свою очередь, увеличит спрос на жилье, а значит — и цену.
В то же время жилье на первичном рынке, который в отличие от вторичного не привязан к доллару, из-за курсовых рисков дорожать не должно. Скажем, благодаря укреплению курса гривни металл, используемый при строительстве жилья, на внутреннем рынке может подешеветь. Из-за падения курса доллара металлургам уже не так выгодно экспортировать свою продукцию. Значит, не исключено, что часть экспортных потоков они переориентируют на внутренний рынок. Соответственно, с ростом внутреннего предложения должны снизиться и внутренние цены на металл, что в свою очередь снизит себестоимость новых квадратов жилья.
Кстати
По оценкам экспертов, сегодня каждая десятая киевская семья сдает жилье в аренду. Всего это более 50 тысяч квартир, подавляющее большинство которых сдаются неофициально.
Леся Соловчук
[Контракты, № 18, 2 мая 2005]