Обязательства считают выполненными, если человек получает готовую квартиру. После аферы с “Элита-центром” строительным компаниям запретили получать деньги на строительство жилья непосредственно от клиентов. Деньги может накапливать и тратить на сооружение домов банк или финансовая компания, которые получили лицензию на доверительные операции. Для расчетов с застройщиком банк открывает отдельный счет на каждый объект — фонд финансирования строительства (ФФБ).
В столице банк ”Крещатик” по новой схеме финансирует шесть новостроек на тысячу квартир. Средства строительным компаниям пересчитывает ежемесячно. Однако сначала проверяет, как потратили выданное раньше.
— Так, от строения к строению, ежемесячно три тысячи километров наматываю, – рассказывает руководитель отдела доверительных операций банка ”Крещатик” Александр Шушвал, 33 года, дорогой к очередному объекту.
Он идет проверять 26-этажку на улице Жмаченко. Начинает с крыши. Потом осматривает лифтовые механизмы.
— Оборудование дорогое. Убеждаюсь, что все установили. А бетонный навес нужно оббить металочерепицей — такой проект.
Дом на Жмаченко возводят по городской программе молодежного кредитования. В прошлом году ”квадрат” стоил около $600. Осенью жители будут праздновать новоселье. Окна со стеклопакетами уже вставили, и строители начали отделочные работы.
Закончив проверку, Александр подписывает акт. Едет на другу стройку на улице Бальзака. Жилищный комплекс на 14–22 этажа возводить начали в этом году. 14-этажный блок уже вырос на три этажа, для остальных едва лишь забили сваи.
— Под 22-этажный дом заливают 27 железобетонных свай на глубину 17–25 метров и трехметровую бетонную ”подушку”, — объясняет Александр.
Он обходит с прорабом котлован и цифровиком делает несколько снимков.
Для чего снимаете?
– Фотографии добавляем к акту выполненных работ. Для убедительности. Ультразвуком проверяем глубину и целостность свай. Если есть трещина, рядом с поврежденной сваей придется заливать новую. Это дополнительные незапланированные расходы. Если смета фонда превышена, платит строительная компания, потому что она допустила ошибку. Потому и контролируем каждый этап — от фундамента до оотделочных работ. Если строительная фирма ”нарисует” фиктивный акт выполненных работ или завысит цены, мы откажемся от их услуг или прекратим финансирование до выяснения обстоятельств.
А если деньги из фонда таки исчерпаются?
— Это хлопоты застройщика. По закону он берет на себя риск, что средств на завершение строительства может не хватить.
Были случаи, когда вам подавали фиктивные акты?
— У нас — нет. Банк выбирает строительные фирмы с надежной репутацией. Проверяем проект, разрешения и расчеты, чтобы убедиться, что заявленной суммы хватит для введения жилья в эксплуатацию. Компания-застройщик должна иметь строительную технику и достаточно денег на счете, чтобы начать работу за собственные средства. Тогда банк подписывает с ней договор о создании фонда финансирования строительства. Компания дает нам помесячный план финансирования с описанием, что и как будет строить, и какая сумма необходима на каждом этапе.
На новой площадке на улице Милославской (Троещина) нужно делать палевое поле. Строителям говорим: ”Авансом выдадим 65%, остальное – за ваш счет”. Выполнят работу — доплатим. Сейчас собираем средства желающих приобрести жилье, то есть доверителей, чтобы начинать строительство.
Много покупателей?
— Пока строительство не началось, люди неохотно несут деньги. На Милославской выкупили 20 процентов квартир. Чем выше дом, тем больше и покупателей. За месяц до завершения строительства все квартиры распродадим.
А можете не распродать?
— Такое бывает, если цена квадратного метра хотя бы на 10–15 процентов выше средней по району. Мы исследуем рынок, убеждаемся, что проект реален и прибылен, узнаем все о самом застройщике. Только потом решаем, можно ли открывать ФФБ на этот объект.
В Киеве много предложений, и покупателей пытаются завлечь низкими ценами. Себестоимость сегодня квадратного метра на уровне 800 долларов. Если кто-то предложит инвестировать в проект, где заложена себестоимость 500 долларов, — это альтруист или мошенник.
То есть, для клиента ваше участие означает, что он своевременно заселится в новую квартиру?
— Да. Банк контролирует все расходы относительно новостройки. Наши обязательства будут считаться выполненными, когда человек получит все документы, подтверждающие право собственности на готовую квартиру.
Если к вам придет человек с просьбой открыть ФФБ на одну квартиру в новостройке?
— Откроем. Независимо от объекта работаем по стандартной схеме.
Сколько стоят услуги банка?
— С клиента дополнительной платы не берем. Например, однокомнатная квартира на Бальзака стоит 50 тысяч долларов. Именно столько и должен заплатить покупатель. Другие вопросы банк и строительная компания должны решить между собой.
Банк тоже может прогореть. Что тогда?
— Средства самого фонда сохраняются на отдельном счете и не зависят от финансовых результатов банка. Но, чтобы перестраховаться, советую выбрать управителем банк из первой двадцатки рейтинга Нацбанка (”Крещатик” в этом списке 16-й. — ”ГПУ”). Их активов всегда хватит на покрытие убытков. Годами они создают свою репутацию и заинтересованные в ее сохранении.
Банки, которые создают фонды финансирования строительства
АППБ ”Аваль”, АКБ ”Аркада”, ООО ”Артем-банк”, ОАО СКБ ”Днестр”, ОАО ”Кредитпромбанк”, АКБ ”Меркурий”, КБ ”Столица”, АБ ”Таврика”, АКБ ”Уксоцбанк”, АБ ”Крещатик”
Как оформляют покупку квартиры
Покупатель должен зарезервировать в строительной компании определенную квартиру. После уплаты 10–30% ее стоимости он заключает с банком договор об участии в фонде финансирования строительства. В договор заносят стоимость квартиры, ее площадь и потребительские свойства жилья. За помещение можно платить сразу или частями. Как правило, за месяц до сдачи дома нужно внести всю сумму. Если стоимость оплачена полностью, банк выдает свидетельство об участии в ФФБ. При частичной оплате закрепляется право на определенное количество квадратных метров. Право собственности на квартиру клиент приобретает после полного расчета и введения объекта в эксплуатацию.Если собственных сбережений не хватает, часть квартиры можно оплатить, получив ипотечный кредит. Этот договор оформляется отдельно.
Сергей Громовой