Офис на завтра

Столична офісна пропозиція зміщується в прицентральні райони.

У чергу — за офісом

На ринку офісної нерухомості за останній рік суттєво зріс розрив між попитом і пропозицією. На тлі загального пожвавлення попиту на професійні центри, головними клієнтами яких є банки, консалтингові, рекламні, маркетингові та страхові компанії, минулого року девелопери не надто поспішали вводити в експлуатацію нові бізнес-центри (БЦ). Після замороження значної кількості проектів БЦ, що були заплановані до здачі наприкінці 2004 році, прогнози учасників ринку щодо вирівнювання попиту-пропозиції були спростовані. Відтак станом на грудень минулого року частка незайнятих площ у професійних БЦ становила лише 3%, що є своєрідним рекордом для цього ринку.

За прогнозами заступника директора консалтингової компанії «Українська торгова гільдія» (УТГ) Віталія Бойка, столичний офісний ринок спокійно проковтне два великі офісні проекти, які повинні відкритися до осені цього року (див. «Проекти 2005-2007»). Нинішній обсяг київського ринку, за словами Бойка, поки що відстає від європейських столиць і за якістю організації, і за кількістю площ. Так, на одного працюючого у Києві припадає 7-8 офісних квадратів, тоді як у Москві цей показник вже перевищив 10 кв. м, у Будапешті — 15 кв. м. Водночас за результатами дослідження, проведеного компанією DTZ, вартість створення робочого місця у Києві є однією з найнижчих у світі — близько $3,3 тисячі на рік (91-ше місце з 111 досліджуваних країн), що свідчить про великий потенціал ринку.

Дефіцит професійних офісних площ, на думку операторів, зникне лише за умови подвоєння ємності ринку, що можливо лише після реалізації понад 20 проектів у 2006-2008 роках. За даними УТГ, з уведенням в експлуатацію торік семи БЦ (70 тис. кв. м) обсяг ринку був зафіксований на позначці в 315 тис. кв. м. Близько двох десятків нових проектів, які позиціюються сьогодні як класи А і В, мають дати ще 300 тисяч квадратів. Це саме та планка, яку ринок повинен взяти, щоб пройти етап повного насичення.

Від центру на Кулички

Близько 45% діючих офісних площ сконцентровано в центральному діловому районі столиці, решта рівномірно розосереджена районами Києва. За словами аналітиків, офісна щільність у центрі столиці досягла своєї межі, зважаючи на завантаженість тамтешніх доріг і незручність проїзду вузькими вулицями. Тому чимало проектів — як на стадії будівництва, так і в процесі проектування — сьогодні позиціюються «не в центрі», демонструючи свою конкурентну перевагу — вигідне місце розташування. Поява БЦ такого штибу розвантажить центр міста, але передовсім суттєво поповнить сегмент недорогої офісної пропозиції на ринку. Такі об’єкти привабливі насамперед для компаній, діяльність яких пов’язана з автоперевезеннями чи прив’язана до певного району. Про попит на такі площі свідчить приклад БЦ «Форум-2», розташований на широкій транспортній магістралі поряд з торговельно-промисловим вузлом і одним з наймасовіших районів — Петрівкою. Після заявки базової орендної ставки в $15 за квадрат перша черга приміщень «другого Форуму» заповнилася вщент. За словами Віталія Бойка, саме Петрівсько-Подільська промислова зона сьогодні має той офісно-будівельний потенціал, який може перекрити дефіцит площ під офіси не в центрі міста. Цьому сприяють плани мерії і щодо змін функціонального призначення о. Рибальський, і щодо появи нових доріг, а також створення Подільсько-Воскресенської гілки метрополітену.

Нецентрові офісні проекти також реалізуються на Борщагівці (в ТРЦ), біля ст. м. Видубичі, на Лівому березі (перший професійний БЦ «Будинок техніки»). Під прицілом девелоперів сьогодні перебувають історичний Поділ, проспекти Перемоги і Возз’єднання.

Загалом термін окупності офісної нерухомості, яка сьогодні виходить на ринок, оцінюється в межах 5-6 років. Проте, за словами експертів, проекти, які здаватимуться в 2006-2007 роках в години пік виходу багатьох БЦ, матимуть довший термін окупності. «Конкуренція, що з’явиться на ринку з появою нових центрів, вимагатиме більш затратного будівництва і нижчих орендних ставок. Тому кожен БЦ повинен мати конкурентні переваги», — зазначає Бойко. Офісним ексклюзивом може стати транспортна розв’язка, а також належний рівень забезпечення машино-місцями, адже сьогодні паркінги навіть найуспішніших БЦ налічують кілька десятків місць для авто.

А, В і С сиділи на БЦ

Більш чітка сегментація ринку офісних площ відповідно до їхнього класу (див. «Три класи бізнес-центрів») — ще однин можливий наслідок уведення в дію нових бізнес-центрів. Наразі класифікацію офісних площ на практиці майже не застосовують. ABC-класифікація загалом не враховує житлові, адміністративні та «складські» офіси, що становлять близько 70% ринку, вона поставила під сумнів і належність більшості існуючих БЦ до найвищої категорії. Власники об’єктів зазвичай завищують його клас, використовуючи А-статус при визначенні орендних ставок. «Єдиний критерій, який витримують вітчизняні А-центри, — це місце розташування, решту вимог девелопери часто «недобачають», — зазначає директор АН «РЕД» Ярослав Цуканов. — Частина «елітних» центрів не витримує критики у питанні кількості паркувальних місць; деякі власники центрів «забули», що присутність торгових площ в елітному БЦ неприпустима».

За відсутності конкуренції на ринку та органу, який мав би право сертифікувати наявні на ринку офісні площі, поділ на класи не має сенсу, вважає експерт. Та після введення в експлуатацію нових великих проектів впродовж 2006-2007 років багато нинішніх БЦ автоматично опустяться (умовно) на клас нижче.

Оренда для бідних

У 2005-му столичні офіси продовжують жити в режимі «ринку орендодавця», коли за дефіциту площ легко здається будь-яке приміщення. Така ситуація, за словами операторів, буде притаманна ринку впродовж усього 2005-го, а може, й 2006 року. Сьогодні середня ставка для офісу А-класу становить $28 за кв. м, оренда приміщення класу В оцінюється в середньому в $24 за кв. метр, класу С — $17 за квадрат.

Паралельно зі 100-відсотковою заповнюваністю дорогих БЦ зростає попит і на низькобюджетні приміщення. Найбільшою популярністю користуються приміщення до 100 кв. м з орендною ставкою менше ніж $20/кв. м у центрі чи на прицентральних вулицях. Концепція таких проектів обернено протилежна до споруд класу А, що розташовані обов’язково в центрі, на дорогій землі, а тому приречені на максимально дозволену висотність. Натомість на бізнес-містечках не в центрі гонитва за поверховістю не позначається — зазвичай це затишний, облаштований квартал з невисокими спорудами.

Водночас реально оцінити сегмент дешевих непрофесійних офісів майже неможливо. Загальна кількість площ у старих адміністративних спорудах і в житловому секторі, за різними оцінками, становить від 700 тис. до 1 млн кв. м. Причому якщо «хатній» офіс розташований у центрі, то плата за його оренду часто навіть перевищує офісні розцінки в БЦ класу С чи навіть В.

Найімовірніше, у найближчі два роки орендні ставки поступово зростатимуть. На початку року Асоціація спеціалістів з нерухомості України озвучила прогноз зростання в ціні сегмента комерційної нерухомості — у межах 15-25%. Перегляд офісних ставок може статися лише після здачі в експлуатацію перших великогабаритних БЦ.

Три класи бізнес-центрів

Згідно з класифікацією, запропонованою Американською торговою палатою, офіси умовно поділяють на три класи — А, B та С. До найвищого класу А висувається довгий список вимог: обов’язкове місце розташування у центрі; будівництво за міжнародними стандартами якості; особливі вимоги до планування та інженерного оснащення (сучасні телекомунікаційні та інженерні мережі); паркінг для працівників офісів (одне машино-місце на 100 кв. метрів). Сьогодні до класу А на столичному ринку зараховують Міленіум, Мандарин Плаза, Horizon Office Тowers, Домінант Центр і Поділ Плаза. За словами аналітика DTZ Марти Костюк, офісні А-центри на сьогодні заповнені на 100%.

Нижчий за статусом клас В може бути вже реконструйованою адміністративною будівлею, розташованою неподалік головних транспортних потоків. Серед обов’язкових характеристик офісів цієї категорії — центральне кондиціювання, вентиляція, сучасне інженерне оснащення. Рівень заповнюваності офісів класу В — 90-97%, проте в цьому сегменті практично неможливо знайти офіс площею в 100-300 кв. м ($18-22).

Клас С представлений, як правило, колишніми НДІ з косметичним ремонтом. Такі БЦ не обладнані якісними інженерними системами і мають обмежений список послуг для орендарів.