Обзор московского рынка недвижимости по итогам мая 2006 года

В мае 2006 года на столичном рынке недвижимости возникла двоякая ситуация и с точки зрения оценки текущей ситуации, и в отношении дальнейших прогнозов.

С одной стороны, после майских праздников темпы роста цен на жилье начали немного снижаться, но с другой стороны они, по-прежнему, продолжают оставаться достаточно высокими. В какой-то степени нынешнее поведение рынка напоминает май 2004 года перед наступлением стабилизации цен, однако довольно очевидны и существенные различия состояния рынка тогда и сейчас. Является ли текущее снижение темпов роста цен на жилье долгосрочной тенденцией или только временной «заминкой» пока остается не ясным. Тем не менее, мы можем проанализировать некоторые интересные обстоятельства и цифры, которые принес с собой май. Как обычно, начнем со статистики.

Во избежание недопонимания следует сделать одно пояснение. В аналитическом комплексе www.irn.ru динамика рынка недвижимости рассчитывается в еженедельном формате, и уже на основании недельных индексов вычисляются средние значения индексов стоимости за тот или иной месяц. Следовательно, индексы за май соответствуют уровню цен примерно на середину мая, также как апрельские значения – на середину апреля и так далее. Очевидно, что еженедельные индексы являются более оперативными и именно их следует использовать для отслеживания новых тенденций, в то время как месячные индексы являются более сглаженными и инерционными интегральными показателями. Это наглядно видно на примере мая.

Согласно данным аналитического центра www.irn.ru среднее значение индекса стоимости московского жилья в мае составило 3.148$ за квадратный метр. По отношению к среднему значению индекса стоимости за апрель, равному 2.884$, рост составил около 9%. Однако следует понимать, что это фактически прирост цен с середины апреля по середину мая. Если же мы возьмем прирост цен непосредственно за май, опираясь на еженедельные индексы, то получим несколько иную цифру. Например, с 27 апреля по 27 мая (на момент составления этого обзора) индекс стоимости жилья вырос с 3.019$ за метр до 3.222$ или на 6,7%. Она отражает то обстоятельство, что в течение мая темпы роста цен снизились примерно до 1,5% – 1,8% в неделю, что соответствует 6%-7% месячного прироста!

Непонимание этих деталей, к сожалению, иногда приводит к неадекватной интерпретации показателей аналитического центра www.irn.ru и необоснованной критике. С формальной точки зрения изменение среднего уровня цен в мае к среднему уровню цен в апреле составляет 9,1% и оказывается сравнимым с приростом цен в прошлых месяцах, так как месячные индексы – более инертные интегральные показатели, и данное изменение включает в себя также период второй половины апреля. При этом более динамичные еженедельные индексы оперативно отражают изменения на рынке и приводят к скорректированному значению майского прироста в 6,7%. Для сравнения – аналогичный прирост цен за апрель с 27 марта по 27 апреля по еженедельным индексам составил 9,3%. Замедление темпов роста цен в мае примерно в полтора раза оказывает налицо.

С точки зрения аналитических показателей очень похожая ситуация наблюдалась и в мае 2004 года перед стабилизацией цен.

Темпы роста еженедельного индекса стоимости жилья, как и индекс ценового ожидания, стали снижаться уже после майских праздников. Однако прирост цен за май по более инерционным среднемесячным показателям, как и сейчас, оказался сравнимым с апрельским. Впрочем, разница между этими двумя подходами к оценке изменения цен за месяц в большинстве случаев не существенна, и становится заметной только в редких случаях, когда происходит перемена тенденций. Поэтому в такие периоды, чтобы впредь не давать повода для неадекватных суждений, наряду с месячными показателями будут приводиться еще и более оперативные данные на основе еженедельных индексов.

Изменение показателей с конца апреля по конец мая:  

 Изменение средних показателей за май к средним показателям за апрель: