Цены на киевскую недвижимость замерли.
Рынок дошел до того состояния, когда верхи не хотят, а низы уже не могут. Квартирный бум вроде как закончился. Однако свято место пусто не бывает – теперь в Украине началась настоящая земельная лихорадка.
Участки стали «золотыми»
Сегодня столичный земельный рынок до боли напоминает ситуацию с жилой недвижимостью годичной давности – в некоторых районах цены выросли вдвое. Те, кто еще вчера десятками скупал киевские квартиры, переключились на земельные участки. Благо динамика цен позволяет неплохо на этом заработать. Правда, есть тут и «подводные камни». Если вам захочется попробовать себя в роли земельного спекулянта, следует быть готовым к тому, что некоторые участки продаются годами и не находят своих покупателей. Такая земля называется неликвидной. Наибольшим спросом пользуются участки с подведенными коммуникациями, хорошим подъездом, живописной природой и соответствующим социальным окружением. Земля должна находиться не в низине, где в непосредственной близости к поверхности может стоять вода. А участок должен быть правильной формы.
Сотка сотке рознь
Покупая землю, нужно знать ее целевое назначение. Сегодня все продаваемые участки можно разделить на две группы: для застройки и для ведения частного сельского хозяйства. Это указывается в Государственном акте на право собственности. Соответственно, если вам продадут землю для ведения частного хозяйства, то строить на ней ничего нельзя. Самостоятельно изменить целевое предназначение очень сложно. Без хороших связей среди «нужных» людей (председатель сельсовета или главный архитектор области) об этом даже не стоит мечтать. У простого человека вся эта волокита может занять несколько лет. Некоторые компании, приближенные к местным руководителям, на изменении целевого назначения земель строят свой бизнес. Власти пытаются с этим бороться, но пока, похоже, безуспешно.
Земля пошла искать хозяина
– Вышгородское и Одесское направление за прошедший год подорожали больше всего, – сообщили нам в одном из столичных риэлторских агентств. – Наибольшим спросом пользуются предложения в 20-километровой зоне вокруг столицы. Если говорить о ценах, то безусловное первенство удерживает земля в Конче-Заспе. Стоимость участка с выходом к воде может достигать 30 тысяч долларов за сотку. Хотя средняя цена в том районе колеблется от 10 до 15 тысяч. Следующим по цене идет ближайший столичный пригород – на Борщаговке сотка в среднем стоит около 10 тысяч долларов. В 10-километровой зоне цены опускаются до 3-4 тысяч, а в 20 километрах от города в зависимости от направления можно рассчитывать на 1,5-2 тысячи долларов (см. таблицу). Резкое падение цен наблюдается в 30 километрах от Киева – там можно найти варианты и по 700 долларов. Если расстояние превышает 50 километров, то земля стоит уже совсем смешные деньги – иногда меньше 200 долларов за сотку. – В ближайшее время цены на участки, одинаково удаленные от столицы, будут выравниваться, – считает Руслан КИЗЛАЙТИС, специалист консалтинговой компании Real Estate Department. – Объективно земля на Житомирской трассе не сильно отличается от участков на Одесской. Существует ряд населенных пунктов, где недвижимость значительно дороже, чем в аналогичном, но менее «раскрученном» месте. Это Лесники, Вишенки, Вита Почтовая и ряд других мест, которые у всех на слуху. Если спросить у покупателя, чем, к примеру, его привлекает Вита Почтовая, то невозможно получить внятный ответ. Он просто знает, что это хорошее место, потому, что там происходит максимальное приложение долларов на квадратный метр и дом становится частью имиджа его хозяина. Престиж того или иного товара в нашей стране остается определяющим фактором при совершении любой покупки. На цену сильно влияет и размер участка. Самые дорогие – небольшие, от 10 до 20 соток. Если покупать сразу несколько гектаров, то цена сотки зачастую в два раза ниже, чем на небольших наделах. Этим пользуются спекулянты – они покупают землю оптом, потом «нарезают» ее на небольшие клочки и продают по отдельности уже в два раза дороже.
А если в кредит?
Поняв, какие перспективы открывает земельный рынок, многие бросились покупать земельные участки в кредит. Но тут заемщиков ожидал крутой облом. Отечественные банки в последнее время отказались кредитовать под залог земельных участков из-за отсутствия механизмов оценки участков. Смущает банкиров и то, что после оформления купли-продажи необходимо еще получить государственный акт на право собственности уже на нового владельца, а оформление этой бумажки занимает от нескольких месяцев до года.
Случаи бывают разные
При заключении сделок очень часто бывает, что у продавца не оформлены все документы. А без акта о праве собственности землю купить нельзя. В таком случае юристы видят выход в том, чтобы заключить так называемый предварительный договор, который оформляется у нотариуса. Данный документ предусматривает обязательства сторон совершить сделку в будущем (после получения акта нынешним хозяином) по оговоренной цене и предусматривает штрафные санкции за отказ от совершения сделки.
Воздушные замки
Земля в Конче-Заспе давно стала фетишем, без которого не мыслят своего существования отечественные толстосумы. Виновата в этом великолепная природа, которая еще с советских времен привлекала партийных номенклатурщиков. Прокуроры, министры и депутаты получали государственные дачи в этих местах, отгораживались от народа большим забором и наслаждались природой. После развала Союза вкусы новых украинцев не изменились. Наверное, потому, что большинство из них были выходцами из семей вчерашних партийных боссов. Они-то и стали культивировать элитарность этих мест. С середины 90-х годов прошлого века началась массовая застройка, которая сопровождается уничтожением уникальной природы, неповторимой флоры и фауны. Вместо заповедных лесов и лугов сейчас там можно увидеть песчаный пустырь, застроенный многоэтажными коттеджами. Рядом по-прежнему текут Днепр или Козинка, но большинство жителей не имеют доступа к воде – все берега застроены. Да и рекам становится все сложнее лавировать между намывными берегами и бетонными частыми причалами – в некоторых местах ширина Козинки составляет всего 10 метров. Поэтому появляется закономерный вопрос: так ли хороши и уникальны эти земли и стоят ли они тех денег, которые за них просят?
Компетентное мнение
– Если покупать землю для того, чтобы в дальнейшем выстроить на ней дом, нужно хорошо разбираться в строительстве, – рассказывает Руслан Кизлайтис. – При этом вам постоянно нужно контролировать этот процесс. Если хотите понять, что это такое, можете попробовать сделать дома полный ремонт, а потом затраты сил и времени умножьте на 100. Добавьте к этому то, что вы не можете контролировать объем бетона и кирпича, который, по словам строителей, был потрачен. Да, и представьте себе, что вам приносят смету и вам по ней нужно заплатить, а вы не имеете представления о тех пунктах, которые в нее включены!
БДИ!
Не купи «кота в мешке» Там где крутятся большие деньги, там появляются люди, которые захотят их у вас отобрать. Самым распространенным случаем мошенничества с землей является продажа другого участка. Клиента привозят на местность и показывают границы участка, акт на землю. Рядом живописный пейзаж – лес, река. Вам очень нравится. Вы покупаете, а когда начинаете согласовывать строительство дома, оказывается, что купленный вами участок расположен совсем в другом месте, зачастую за пару километров от понравившегося. Второй вариант: участок клиенту показали правильный, но его размеры в акте и в натуре не совпадают. Третий вариант – документы на землю оформлены неправильно. Например, документы, оформленные в соответствующих органах, подписаны людьми, которые не имели на это право. Либо оформлены они с нарушением норм – неправильно определяются координаты, не подписываются акты согласования границ. Владелец участка имеет на руках только Государственный акт на право частной собственности на землю, а все остальные документы остаются в землеустроительных органах. В этих случаях может помочь районный землеустроитель. Перед заключением сделки возьмите копию госакта и просите его показать на карте и в натуре конкретный участок. Это вам обойдется не больше чем в 50 гривен, но зато вы будете знать, что покупаете не «воздух».
Справка
Документы, необходимые для совершения сделок с землей:
1) Паспорта, идентификационные коды, свидетельства о браке (смерти) всех покупателей и продавцов (включая мужей и жен), доверенности от супругов (оформляются у нотариуса за 50 грн.).
2) Государственный акт на право частной собственности на землю.
3) Государственный акт оценки земли. Проводит организация, имеющая лицензию Госкомзема. Делают в зависимости от цены на услуги от 1 до 7 дней. Стоит соответственно от 200 до 1000 грн. 4) Справка из сельсовета об отсутствии ограничений на земельный участок, которая подтверждает, что на данной земле нет построек и нет задолженности по земельному налогу. Выдается она бесплатно в управлении земельных ресурсов. Делается 10 дней.
Чтобы никто не подкопался!
После заключения договора купли-продажи у нотариуса побеспокойтесь о том, чтобы вам как покупателю был выдан (кроме оригинала договора на фирменном бланке) еще и «Витяг про реєстрацію в Державному реєстрі правочинів». Этот документ подтверждает внесение данных о том, что была осуществлена сделка купли-продажи и вы указаны в ней как покупатель в общегосударственном реестре. Тем самым вы подтвердите факт состоявшейся сделки, а также уплату нотариусом государственного сбора, который вы уплатили. После этого нужно обратиться в горсовет, сельсовет или райсовет для регистрации договора купли-продажи земли, так как данный договор приобретет законную силу только после его государственной регистрации. Когда будет зарегистрирован договор, вы имеете законное право на получение документа, удостоверяющего право частной собственности покупателя на землю. Таким документом является Государственный акт на право частной собственности на землю. Получать его нужно в районном управлении земельного кадастра.
Официально
Кабинет министров Украины хочет, чтобы уже в ближайшее время объекты приватизации продавались вместе с участками земли, на которых они расположены.
Андрей Гаценко