Собственники земли не знают ее реальной цены.
Этим пользуются спекулянты, получающие сверхприбыли через теневые схемы
На вторичном рынке только Киевской области продано земли на сумму приблизительно $450-700 млн.
Сегодня на вторичном рынке только Киевской области продано земли на сумму приблизительно $450-700 млн. При этом правильно оформлены операции на сумму менее чем $2 млн. Не последнюю роль в спекуляциях играет незнание многими собственниками земельных участков их реальной стоимости, хотя составить объективное мнение о ценности надела не так уж и сложно.
Руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Планета Оболонь» Николай Олийнык рассказал изданию СЕЙЧАС, что рыночную стоимость земли лучше всего узнавать по газете объявлений Aviso, прицениваясь к подобным своему участкам. «Риелторы также могут оценить участок, но это гораздо менее надежно, поскольку зачастую они вообще на этом не специализируются. Поэтому лучше всего это сделать самостоятельно», – считает он. Если же нужно просто прицениться, то для надежности надо позвонить нескольким посредникам, советует эксперт.
Директор АН «ТЕКТ-РИЭЛТИ» Артур Пилипчук считает, что по сравнению с риелтором более точно оценить участок сможет эксперт-оценщик. Это связано с тем, что риелтор не владеет методикой денежной оценки земель, а оценщик, как правило, является теоретиком и немного оторван от практики. «Правда, еще есть практикующие риелторы, которые одновременно оказывают услуги экспертной оценки», – отметил он изданию СЕЙЧАС. По сведениям г-на Пилипчука, работа эксперта оценивается от 100 грн. до $5 тыс. (если это крупная компания, иностранный заказчик и большой земельный участок).
Кроме того, информацию об оценке земельного участка обязаны предоставлять органы местного самоуправления, при которых есть управления земельных ресурсов и кадастровые центры. «Обычно они работают при горсовете или райгосадминистрации определенного района», – рассказал изданию СЕЙЧАС юрист компании «Крыжановский и партнеры» Анатолий Волков. Для того чтобы получить необходимые данные, достаточно обратиться с запросом в эти органы.
Получив реальное представление о стоимости своего надела, важно понять наиболее популярные процедуры покупки земли. Артур Пилипчук пояснил, что сегодня самый распространенный способ скупки земли – это покупка паев у населения. Например, владелец обычного земельного пая заключает с посредником договор купли-продажи, после чего перекупщик по предоставленной собственником доверенности изготавливает ему госакт права собственности на землю. Затем происходит сделка, а уже в дальнейшем посредник перепродает землю в несколько раз дороже. «К слову, в Киеве скупка земли может быть точечной, если нужно построить жилой дом. Чтобы не участвовать в тендерах Киевсовета, можно купить несколько каких-то ветхих зданий или домов в частном секторе, чтобы впоследствии изменить целевое назначение земли под многоэтажную застройку», – сообщил эксперт. Он также добавил, что нередки случаи, когда юрлица покупают земли с назначением «личное сельское хозяйство», предусматривающим сельхоздеятельность исключительно физлица.
Еще одним не совсем законным способом скупки земли является передача в собственность паевой земли, на которую наложен мораторий на продажу. По словам Николая Олийныка, в этом случае сначала составляется предварительный договор, по которому передаются все деньги и в котором оговаривается, что продавец обязуется предоставить права на земельный участок после изменения его целевого назначения или после отмены моратория. «Однако фактически после заключения договора новый хозяин начинает пользоваться землей. Такие соглашения являются незаконными и могут быть признаны в суде недействительными. Но о подобных прецедентах я не слышал», – подчеркивает эксперт.
Дабы избежать ошибок при операциях с землей, г-н Олийнык советует неискушенным торговцам детально консультироваться с нотариусами. А вот уже при непосредственном общении с органами местного самоуправления по земельным вопросам к ним обязательно следует обращаться в письменной форме, чтобы получить больше ответов. В случае неизбежности судебного процесса, по мнению Анатолия Волкова, очень важно не пропустить срок исковой давности. «Как свидетельствует судебная практика, суд в основном стоит на правах пользователя, но если этот вопрос не запущен», – обнадеживает юрист. В то же время он предупреждает: если есть решение о предоставлении земельного участка в собственность или пользование, необходимо сразу же заказать в кадастровом центре план его размещения. Это позволит полностью себя защитить и получить все необходимые документы.
Подытожив сказанное, Артур Пилипчук рассказал, каким он видит выход из сложившейся на земельном рынке ситуации: «Я бы способствовал формированию нормального и цивилизованного рынка земли в Украине, т. е. дал бы больше свободы по операциям с землей, хотя с нарушителями все равно поступал бы жестко». На его взгляд, спрос на землю сегодня большой, а на законодательном уровне у людей весьма незначительные возможности по ее приобретению, «поэтому многие начинают искать «дыры» в законодательстве».
Всеволод Некрасов