Обзор рынка коммерческой недвижимости
То, что в мире все в конечном счете связано, открыто не с легкой руки какого-нибудь классика английского Возрождения или романтизма. Тем не менее, нынче увидеть, как заметил поэт, «в единой горсти — бесконечность» означает обнаружить ту цепочку, посредством которой связаны те или иные явления действительности. В сфере экономики такое единство осознается в том числе и на примере тех взаимосвязей, которые заставляют перетекать инвестиции из одной сферы в другую. Конечно, среди представителей рынка недвижимости есть и своя «гуща», и свои «сливки». Со «сливками» все понятно: лидерство жилой недвижимости, да еще и с приставкой «элит-», никто оспорить не в состоянии. А вот за звание отстающих, в первую очередь по объему вложенных инвестиций, вполне могут посостязаться гостиничная недвижимость и логистика. Прежде всего потому, что речь идет о долгоиграющих проектах, которые, что называется, не сразу дают всходы. Говорить об их успешности если и приходится, то в сравнении с другими, а зачастую в Украине они и вовсе стоят особняком. Аналитики утверждают, что на две последние сферы приходится в лучшем случае по одному-два грамотно осуществленных проекта.
Если над чем и следует размышлять инвестору, так это над тем, что постепенно заполняет его выпотрошенный карман. Тем не менее, взаимосвязь между некоторыми из сфер столь очевидна, что сегодня, прежде чем засучить рукава, уже нужно бросить взгляд не только вперед, но и по сторонам. Иначе можно не только в ноль не выйти, но и стать банкротом. Но это в цивилизованном мире. У нас же, как правило, гостиницы и складские комплексы строятся на деньги болееменее свободные. А так ли уж важно для того, у кого они обнаружились, за какой срок они окупятся. Поэтому активнее всего обсуждается самый ходовой сегмент: именно он дает возможность уловить основные тенденции. Оттого лучше всего взирать на гостиничную и складскую недвижимость уже с достигнутых офисной и торговой недвижимостью высот.
Торговый клин
Торговая недвижимость — пожалуй, наиболее развитый сегмент рынка недвижимости. Объяснений тому предостаточно. Одно из них имеет самую что ни есть объективную подоплеку, поскольку всегда будут находиться те, кто производит, а равным образом и те, кто хотел бы на этом заработать, и те, кому не обойтись без того или иного продукта, товара или услуги. Все они рано или поздно сходились и сходятся на территории, называемой торговой недвижимостью, будь то обычный рынок, рынок свободный (то бишь свободное экономическое пространство) или огромный торговый комплекс. И хотя в прошлом году в столице появился лишь один новый торговый центр — «Арена Сити» площадью 8 тыс. кв. м, — это не говорит о том, что интерес к торговой недвижимости спадает. Не случайно большинство экспертов сходится во мнении, что существующие помещения заполнены арендаторами. Уровень наполняемости отечественных торговых площадей составляет 95100%. По мнению аналитиков, пока ежегодная потребность сегмента исчисляется сотнями тысяч «квадратов»: говорят приблизительно о 150 тыс. кв. м. Заметно масштабирование проектов: все чаще арендаторы располагаются на больших площадях (200 и более «квадратов») и все больше инвесторов задумывается о вложении средств в крупноформатные объекты. Если первые торговые центры смогли разместиться на 1015 тыс. кв. м, то один из самых успешных торговоразвлекательных центров «Караван» и его младшая сестра «Променада» занимают уже 42 и 40 тыс. кв. м, соответственно.
Впрочем, специалисты отмечают, что размеры будущих центров могут быть еще внушительнее. Коекто заявляет даже, что торговая мегаломания заставит девелоперов оперировать цифрами вдвое, а то и втрое большими. Так, торговоразвлекательные центры «Эспланада» и «Мега», которые вотвот должны появиться на горизонте рынка торговой недвижимости, объединят, соответственно, 125 и 170 тыс. кв. м. Конечно, рост ТРЦ связан с расширением ассортимента предоставляемых развлекательных услуг. Так, если первые торговые центры предлагали в качестве таковых лишь игровые автоматы, то нынешние пытаются привлечь внимание клиента зонами для детей, боулингом, кинотеатром, обширным фудкортом и целой вереницей небольших кафе, не всегда, впрочем, расположенных рядом. Но и это еще не предел. В перспективе в столице появятся комплексы, сочетающие торговые, офисные, жилые, развлекательные и гостиничные площади. Впрочем, все понимают, что высокий уровень услуг и рост привлекательности того или иного комплекса связаны с пропорциональным ростом затрат. Отсюда — желание компаний, причастных к тому или иному комплексу, побыстрее выйти на ноль и начать зарабатывать, в том числе и на арендаторах. Специалисты прогнозируют, что цена торгового «квадрата» уже в этом году может вырасти на 1520%, а ведь и сегодня арендуемая в столице торговая недвижимость — одна из самых дорогих в мире. По данным экспертов «Украинской торговой гильдии», дефицит качественных торговых площадей за последние два года привел к росту арендных ставок примерно на 3040%. По данным «Colliers International Украина», ставки в магазинах, расположенных вдоль главной столичной транспортной артерии — ул. Крещатик, — поднялись до 180200 у.е., а ставки, под которые продлевались договоры аренды в работающих ТЦ, значительно превышали изначальные. Дороже аренда стоит только в признанных торговых центрах мира: Лондоне, Париже и Москве, — убеждены столичные риэлторы. По их мнению, владельцы торговых комплексов попрежнему не намерены уступать арендодателям, а значит, арендная плата будет расти и далее. При этом с возможностью переметнуться на другое место дела не особенно продвинутся: площадей если и станет больше, то ненамного. Впрочем, выигрышная тенденция собирать под одной крышей разноплановых арендаторов и, в свою очередь, привлекать разноплановых покупателей заставит девелоперов укрупнять объекты. Пока, однако, неясно, будет ли это означать новый виток развития девелопмента, когда владельцы подобных комплексов с самого начала будут думать о тех, кто потенциально в них обоснуется, — или же, наоборот, компании будут штамповать центры по одному шаблону, выбрав в качестве образца какойнибудь успешный проект — к примеру, тот же «Альтацентр». Ясно, что уже сейчас девелоперам приходится больше приноравливаться, чем диктовать моду. Сохранится ли эта тенденция в дальнейшем, сказать сложно…
Рабочий момент
Рынок офисной недвижимости тоже вроде бы успел нарастить мускулы: что и говорить, большинство уже устало сидеть в кабинетах, некогда оставленных ушедшей на рынки профессурой. Тем не менее, хороший офис — это не только спрятанная в короба проводка или отремонтированные стены, но и шумоизоляция, стационарное кондиционирование и пр., а главное — свой имидж, что предусматривает целый набор характеристик вплоть до паркинга возле входа. С момента появления в столице в 1996 году первого бизнесцентра класса «А» «КиевДонбасс» утекло немало воды — соответственно, шагнул вперед и рынок. Сегодня называть офисом каморку в подвале или на чердаке станет далеко не каждый бизнесмен. В цене просторные помещения с хорошими планировками, вентиляцией и радующим глаз видом из окна. Во многом это объясняется интересом к комфортным условиям работы со стороны притязательных иностранцев. По мнению аналитиков, на деньги иностранцев была построена половина киевских офисов. На сегодняшний день 80% зданий, которыми владеют иностранцы, были либо выкуплены, либо реконструированы, и только 20% — построены. Специалисты подозревают, что таким образом они стремятся себя обезопасить, ведь строительство почти всегда подразумевает гораздо большие затраты и, соответственно, на порядок более высокие вложения. Кроме того, им же, то есть зарубежным компаниям, принадлежит и большинство офисной недвижимости, в то время как присутствие их на рынке торговой недвижимости минимально. Интерес иностранцев объясняется просто: по словам директора компании «Castle Development» Валерия Кирилко, офисная недвижимость отличается высокой ликвидностью, оттого вполне естественно, что при разработке инвестиционных планов многие иностранные инвесторы обращают свое внимание именно на нее. Кроме того, офисы, в отличие от других видов недвижимости, значительно меньше подвержены веяниям моды, конкурентной среды и т.д. А учитывая доступ к дешевым западным деньгам и доходность на уровне 2025% в год при западной норме 1215%, вложения в украинскую офисную недвижимость более чем выгодны для иностранных инвесторов, в один голос утверждают аналитики. По данным «Castle Development», если в целом по Украине торговая недвижимость окупается за 35 лет, в Европе подобный показатель составляет 1015 лет. В то же время офисная недвижимость начинает давать прибыль после 5–8 лет (для сравнения: в Европе — 1215 лет), а складская выходит на самоокупаемость через 8–15 лет (в Европе — 1517 лет).
Специалисты оценивают объем рынка офисной недвижимости Киева в 340 тыс. кв. м. Конечно, площади, составляющие эту цифру, неравноценны: львиная их доля приходится на менее престижные классы. И хотя девелоперы все чаще делают акцент именно на классе «А», тем не менее, арендаторам в большинстве своем приходится довольствоваться классами «В» и «С». Ежегодно в Киеве вводится в эксплуатацию 60100 тыс. кв. м офисных площадей, которые мгновенно разбираются арендаторами. Аналитики отмечают, что и в следующем году в столице появится не одна сотня «квадратов» коммерческой недвижимости, построенной на деньги иностранцев. «Сегодня есть немало претендентов, готовых занять высшие ступени в этой табели о рангах, — говорит исполнительный директор «Real Estate Solutions» Виктор Распутный. — Однако они далеки от европейских стандартов, ведь на международный уровень класса «А» Украина лишь начала выходить. Подобных офисов в Киеве единицы («Horizon Office Towers», «МандаринПлаза»). Вообще же их доля едва достигает 2025% рынка коммерческих площадей. А вот спрос на высококлассные офисы возрастает с каждым днем. Потребители становятся все более требовательными, хотят соблюдения международных стандартов классности и готовы платить приличные деньги за такой комфорт».
И хотя рынок вроде бы прирастает, дефицит приличных офисных площадей и тут не на пользу арендатору. Сегодня остро востребованы недорогие помещения (аренда 1 кв. м которых обходится в 1825 у.е.), расположенные в бизнесцентрах или на нижних этажах новых жилых домов. Понемногу поднимается и арендная плата: в прошлом году на 29% выросла цена помещений класса «А», а офисные «квадраты» классов «В» и «С» подорожали на 8 и 6%, соответственно. Скорее всего, арендная плата вырастет и в этом году — в среднем на 510%. Правда, она может возрасти и больше, если в ближайшее время строители задержатся со вводом в эксплуатацию новых 90 тыс. офисных «квадратов». Введут ли — как знать…
Что имеем — не храним?
Складская недвижимость — по сути, один из самых безликих сегментов. Все дело в изношенности и архаичности, которые отличают большинство существующих складов. Конечно, спрос подстегивает девелоперов, но со временем стало ясно, что построить склад — это, образно говоря, не поле перейти. Технические требования, предъявляемые к объектам такого рода, заставляют девелоперские компании подходить к строительству складов крайне сдержанно и взвешенно.
В настоящий момент рынок промышленноскладской недвижимости формируется за счет имущественных комплексов, оставшихся со времен Советского Союза. В некоторых случаях и сами инвесторы держат ногу, что называется, занесенной в обратную сторону. Так, в прошлом году планировалось завершение компанией «Redondo» строительства складского центра класса «А» вблизи Окружной дороги и Петропавловской Борщаговки, но срок реализации проекта перенесли. В целом за весь год ни один из крупных объектов, заявленных к сдаче, на рынок так и не вышел. Однако приход в Украину таких крупных производителей и компаний, как «ICT», «Kuehne&Nagel», «REWICO», «Українські Вантажні Кур’єри», «КомораС», несколько изменил текущую ситуацию, в первую очередь за счет инициатив по строительству первых профессиональных логистических и производственных комплексов. Так, в текущем году компания «Kuehne & Nagel» планирует возвести офисноскладской логистический терминал «Андакта» на Гостомельском шоссе, а «MSBUD» и «Raden» — склады в Броварском районе. Активно взялись за дело девелоперы из столичной компании «ГЛДИнвест Украина», которые заявили о своих претензиях на долю рынка логистической недвижимости в виде комплекса на Бориспольском шоссе.
Параллельно с появлением в Украине профессиональных складских помещений возникла необходимость в четкой их классификации. Нынче существует несколько классификаций складских помещений. Наиболее популярно распределение складов по классам «А», «В», «С» и «D». Так, от логистических объектов класса «А» требуется наличие железнодорожной ветки по соседству и соответствие ряду технических норм (инфраструктура для маневрирования грузами, идеально ровный пол и пр.). Кроме того, согласно характеристикам класса «А» в здании должно быть либо кондиционирование, либо принудительная вентиляция. Именно такими высококлассными новинками обещает порадовать в следующем году компания «HCM Group». Как замечают представители компании, один из логистических комплексов класса «А» «HCM Group» разместит в Обухове, на месте бывшего автопарка. Он станет третьей составляющей размещённой в Обухове складской сети, которая принадлежит девелоперской компании «НСМ», активно занимающейся коммерческой недвижимостью. Первое складское помещение (4,3 тыс. кв. м), предназначенное для хранения химических веществ, появилось еще в 2002 году. Через два года появился и второй складской объект (8 тыс. кв. м).
Изучив запросы рынка, компания решила привести на него не просто очередной склад, а профессиональный логистический комплекс класса «А», равного которому на украинском складском рынке пока нет. Так, площадь нового склада составит 12 тысяч «квадратов», а с арендаторов в «HCM» рассчитывают брать по 7 у.е. за кв. м. По словам девелоперов, место для строительства логистического комплекса подбиралось тщательно. Главное — удобная транспортная развязка. Это, вопервых, прямой выход на окружную дорогу в направлении западной границы Украины, через которую идёт большинство грузов из Европы, плюс выход на российское направление. Вовторых, Обухов расположен на трассе, соединяющей столицу и такие важные промышленные центры Украины, как Днепропетровск, Запорожье, Донецк и Одесса. По расчетам девелоперской компании, многие международные компании стремятся заполучить именно такое место — в центре бурно развивающейся страны, в точке пересечения важных трасс и путей. «До Одессы 5 часов ходу, до Донецка — 7, до Львова — 6 часов. Это очень выгодно», — отмечает совладелец компании «НСМ» Игорь Лавренюк. Обуховский логистический комплекс обречён на успех, убеждены в «HCM». Планируемая окупаемость проекта составляет 4 года, хотя, по данным экспертов, сегодня на рынке средняя окупаемость новых складских помещений достигает 7 лет. В ближайшем будущем она может возрасти. Как знать, не отобьет ли это у современных плюшкиных желание демонстрировать корыстные поползновения…
| [Нерухомість Києва, 17 мая 2006] |