В последние годы появилось достаточно четкое разделение рынка недвижимости на коммерческую и жилую.
С последним в таком популярном регионе, как Южный берег Крыма, сложностей не наблюдается — есть достаточное количество предложений и в новостройках, и на вторичном рынке, есть спрос и реальные покупатели. А вот коммерческая недвижимость, а именно офисные помещения, представляет собой проблему прежде всего для тех, кто ее ищет
Мало и дорого
Жизнь не стоит на месте, и все больше представителей малого и среднего бизнеса стремятся открыть региональные представительства, расширить существующие площади или переехать в более соответствующий имиджу предприятия офис, желательно в центре города. Но, как оказывается, это не так просто по двум причинам. Первая из них обусловлена своеобразием города: в Ялте нет как таковых офисных центров, и даже подобных строений, теоретически способных разместить на нескольких этажах в приличных условиях местные фирмы и региональные представительства. Здания старой застройки, которыми изобилует исторический центр города, если когда-то и предполагали коммерческое использование, то давно уже переделаны, более или менее успешно, под жилье. Максимум, на что можно рассчитывать, — первые этажи, которые в основном используются под магазины и рестораны и очень редко собственно под размещение офисов.
Вторая причина затруднений непосредственно связана с первой — из-за ограниченного предложения цены офисных площадей непомерно высоки. Так, арендная плата в центре Ялты за помещение площадью 100 квадратных метров составляет до 50 у. е. за метр, то есть около 5000 у. е. в месяц. Не каждый бизнесмен сможет позволить себе платить такие деньги только за аренду. Стоимость же квадратного метра коммерческой недвижимости в центре города практически равна стоимости престижной жилой недвижимости — от 1,5 до 3 тысяч условных единиц. Причем более оправдано ориентироваться на высшую планку, учитывая то, что предложения из категории «от» предлагают минимум удобств и не всегда соответствуют представлениям о современном офисе. Дополнительные вложения и затраты хотя бы на те же телекоммуникации и косметический ремонт вполне могут перекрыть разницу в цене с более дорогими помещениями.
Более демократичные расценки существуют на офисные помещения в так называемых спальных районах. Неудобное расположение снижает арендную плату до 10-25 у. е. за квадратный метр. Кроме того, удаленные от центра офисы, как правило, располагаются в бывших магазинах, хозпомещениях, вплоть до складов. Понятно, что уровень комфорта и технической обеспеченности там оставляет желать лучшего.
Другие правила
Как свидетельствует опыт других крупных и не очень городов, офисные помещения чаще всего располагаются на вторых-третьих этажах административных и жилых зданий, а первые отданы под магазины, рестораны, кафе. В последние годы все предприятия стремились открывать свои конторы в центре города, в связи с этим наблюдается перегруз офисными помещениями и, как следствие, транспортные проблемы. Так что если раньше считалось, что самое подходящее место для бизнес-комплекса класса «А» — центр города, то сейчас этот критерий постепенно трансформируется, поскольку центры крупных городов становятся почти недоступными для транспорта. Во многих областных центрах расположение офиса в центре города сегодня расценивается скорее как скрытый недостаток.
Между тем существует очень четкая классификация офисных помещений и стандарты бизнес-зданий, принятые во всем мире. Основные требования — открытая архитектура, планировочная и инженерная гибкость. Среднестатистический украинский офис — это помещение площадью 100-150 квадратных метров. И подавляющее большинство строящихся в Киеве и других больших городах бизнес-центров предлагает офисы свободного плана с минимумом перегородок примерно такой площади.
Собственно украинской классификации офисов пока не существует, риэлторы в своей работе с коммерческой недвижимостью ориентируются прежде всего на стандарты западных риэлторских компаний (ColliersHIB, Stiles&Riabokobylko и других), а также на классификацию Российской гильдии риэлторов, адаптированную к особенностям отечественного рынка. Согласно западной классификации, офисные здания класса «А» должны соответствовать десяти обязательным требованиям и шести необязательным, «В» — соответственно семи и шести, «С» — пяти и двум. Основные требования касаются месторасположения, достаточности парковок, эффективности и наличия инженерных систем (климат-контроль, лифты и прочее), открытости планировки. Российская классификация учитывает, кроме того, возраст, назначение и типологию здания, а также выделяет промежуточные и дополнительные типы вплоть до класса «F».
Естественно, что офисные помещения высшего класса — класса «А» — должны быть свободного типа, иметь неограниченные возможности для перепланирования, круглосуточный информационный офис, удобное транспортное расположение, охраняемые парковки для персонала и посетителей (на каждые пять человек — одно машино-место) и многое другое. Обязателен максимально высокий уровень оснащения средствами коммуникации. Причем все виды кабелей должны легко выводиться в любую точку пространства через фальшполы или фальшпотолки. Современный офисный комплекс высшего класса обязательно должен включать в себя инфраструктуру бытовых и развлекательных услуг (парикмахерские, сауны, боулинг, бильярд, бассейн, бытовое обслуживание и так далее), допускается их наличие в 10-15 минутах ходьбы от офиса.
Перспективы офисного рынка
Очевидно, что на данный момент предложений по коммерческой недвижимости на уровне мировых стандартов в Ялте нет как таковых. Есть перспективы появления современных бизнес-зданий, в частности торгово-офисного центра «Скай Плаза» на площади Советской, комплекса компании «Консоль» на улице Киевской на месте магазина «Океан», в ближайшие годы возможна реконструкция под офисные центры таких объектов, как здание ресторана «Бригантина» на улице Карла Маркса и бывшего здания морга в районе кинотеатра «Спартак». Пока все эти проекты находятся в стадии разработки, и их осуществление грозит затянуться на 2-3 года.
Другая перспектива открывается в связи со строительством крупных жилых комплексов, в которых первые этажи могут быть использованы под торгово-развлекательные и деловые центры. К ним можно отнести уже сданный в эксплуатацию «Шестой элемент», строящийся «Эдинбург Тауэр», высотки на улицах Московской и Таврической. Наряду с элитными апартаментами и квартирами там предусмотрена инфраструктура для жильцов, что не исключает возможности размещения офисов и представительств местных и общенациональных предприятий. Но существенным недостатком таких вариантов являются сравнительно высокие цены на первичном рынке и, соответственно, высокая арендная плата.
Сейчас многие частные предприниматели Ялты находят выход в использовании жилых квартир на первых этажах под офисы. Это допускается Законом о предпринимательской деятельности. Но и этот рынок ограничен в своих возможностях, прежде всего из-за транспортной проблемы: не ко всем жилым домам, особенно в центре города, есть удобные подъездные пути. Кроме того, остро стоят проблемы с коммуникациями, в частности с телефонными линиями и Интернетом.
В Ялте есть несколько зданий, используемых под офисы: гостиница «Крым», бывшее здание «Крымспецстроя» (ул. Московская, 3), дом на ул. Васильева, 19. Существенный их недостаток — неприспособленность под коммерческое использование, так, в гостинице «Крым» используются бывшие номера, и о соблюдении обязательных и необязательных требований мировых или хотя бы российских стандартов там говорить не приходится. Тем не менее, и на эти офисы существует целая очередь желающих, ведь альтернатива отсутствует полностью.
Итак, сегодняшний рынок коммерческой недвижимости, по сути, — это перепродажа старых магазинов, квартир на первых этажах и пустующих производственных помещений в спальных районах. Появление современных бизнес-центров в Ялте — перспектива весьма отдаленная, на данный момент большей популярностью у застройщиков пользуются жилые элитные комплексы. Налицо дефицит предложений и большой спрос, при этом, естественно, стоимость квадратного метра как на продажу, так и в аренду довольно высока. Однако, как считают специалисты, в случае появления хотя бы одного многоэтажного делового центра появится конкуренция на рынке коммерческой недвижимости, и, как следствие, возможно падение цен на аренду офисов.
| [Недвижимость Ялты, 17 мая 2006] |