Предложенная система классификации жилья позволит сделать рынок недвижимости более прозрачным, если не станет инструментом для монополизации элитного сегмента
При отсутствии государственной системы классификации жилья операторы рынка решили самостоятельно внедрить собственную систему дифференциации, надеясь на ее поддержку со стороны властей. Классификатор жилья презентовала Украинская строительная ассоциация (УСА), объединяющая более 100 компаний, в основном киевских. Застройщики предлагают разделить жилье на пять категорий: «социальное», «эконом», «бизнес», «премиум» и «де-люкс». Определение, к какому из «классов» относится тот или иной объект, происходит по семи основным критериям: месторасположение, строительные и технические характеристики зданий, обустройство объектов и придомовых территорий, наличие социальной инфраструктуры, используемые материалы и оборудование, техническая инфраструктура, а также организация управления и эксплуатации. При этом каждый из перечисленных критериев включает около 100 параметров «классового» деления.
Классификация, презентованная УСА, разрабатывалась под киевский рынок жилой недвижимости, но с учетом перспектив внедрения в других регионах. Предложенная методика разделения жилых форматов не является официальным предписанием и предназначена преимущественно для внутреннего пользования членами ассоциации. Собственно, этот документ является «джентльменским соглашением» о принятии установленных правил игры. Впрочем, президент УСА Лев Парцхаладзе убежден, что со временем система получит официальный статус. Ведь не случайно в рабочую группу были приглашены представители госструктур, в частности специалисты Министерства архитектуры и строительства. Хотя, по утверждению эксперта одного из строительных институтов «КиевЗНИИЭП», процесс закрепления принципов данного классификатора в правовой базе страны и решение связанных с этим технических вопросов дело не одного дня. Этот процесс займет как минимум три-четыре года.
Такие прогнозы, тем не менее, не уменьшают оптимизм авторов в благополучной судьбе их детища. Они уверены, что разработанная классификация вполне может стать базовой для создания всеукраинской методики систематизации жилья. Например, харьковские специалисты уже взяли ее за основу для адаптации под свой региональный рынок. Другие региональные операторы пока не столь решительны в этом вопросе.
По мнению руководителей УСА, предложенная классификация ориентирована в первую очередь на потребителя, так как даст ему возможность объективно оценивать, насколько стоимость жилья адекватна параметрам его качества. Именно отсутствие классификатора как единого для всего рынка свода правил по строительству различных типов недвижимости позволило некоторым игрокам вести нечистоплотную игру. Так, отдельные застройщики под лейблом «элитного» начали продавать жилье, не имеющее ничего общего с задекларированным в рекламе классом недвижимости. Страдали, понятно, потребители, сполна оплачивающие все несуществующие «звезды» псевдоформата. «Сегодня нередки случаи, когда человек, инвестируя в строительство недвижимости, «на выходе» получает жилье, несоответствующее тому, что ему обещали и показывали «на картинке». Продается масса домов, в проектах которых указано одно, а в реальности получается совсем другое», — говорит генеральный директор компании «Жилье XXI век» Алексей Бутенко
Впрочем, утверждение застройщиков-членов УСА о том, что классификатор разрабатывался исключительно для защиты потребителей от недобросовестных застройщиков как некий предохранительный инструмент от обмана, искренен только отчасти. Ведь разработанная методика дифференциации квадратных метров в существующем на сегодняшний день статусе имеет лишь информационную, образовательную функцию. Она не является серьезным гарантом безупречного качества вводимого в эксплуатацию жилья заявленному классу и отнюдь не страхует потребителей от возможных спекуляций. Будучи, по сути, «неписаными правилами», не отраженными в законодательстве, эти предписания, по утверждению юристов, не являются основанием для защиты обманутого покупателя в суде. Более того, невзирая на то, что качество жилья, возводимое в соответствии с классификатором, предположительно будет контролировать специально созданная при УСА структура, для нарушителей установленных правил не предусмотрено каких-либо серьезных наказаний. В то же время способов оптимизации запланированной сметы строительства остается достаточно. Даже осведомленный потребитель не сможет проверить, насколько, к примеру, соответствует задекларированному классу жилья качество проводки, вмонтированной в стене, или сливных коммуникаций, проходящих под зданием.
По мнению ряда экспертов, авторы классификатора предлагают здравую инициативу и при этом создают себе положительный PR, работающий на имидж определенного круга компаний, а следовательно, и их конкурентоспособность. Существует риск, что классификатор будет использован также как инструмент манипулирования общественным мнением и позволит игрокам некоторым образом монополизировать право на строительство высших категорий жилья. Впрочем, несмотря на вероятность подобных мотивов, большинство операторов поддерживают инициативу по внедрению унифицированного классификатора жилья. «Это существенный шаг на пути установления прозрачных механизмов ценообразования и анализа ситуации на первичном рынке, — утверждает Владимир Германов, руководитель пресс-службы строительно-инвестиционной компании «Киев Житло-Ивест». — С одной стороны, это позволит определить минимальный порог стоимости жилья в разных классах, а с другой — даст возможность понять истинные причины изменения динамики цен на него. Классифицирование жилья не может быть только лишь прерогативой строительных компаний. В случае если операторы вторичного рынка поддержат инициативу УСА, то нагнетание страстей вокруг стоимости жилья должно заметно снизиться. Потенциальный покупатель сможет без особого труда определить, сколько стоит та или иная интересующая его квартира и тем самым не окажется заложником искусственного увеличения стоимости жилья». Собственно, от самих застройщиков зависит, будут ли полностью реализованы поставленные цели и станет ли классификатор первым шагом на пути к установлению на рынке прозрачных правил игры.