Парадокс: новое качественное жилье может обойтись луганчанам дешевле, чем ходовые развалюхи-хрущевки.
Цены: камо грядеши?
За последние несколько лет Луганск пережил настоящий квартирный бум. Так, за 2005 год недвижимость в областном центре подорожала на 70 процентов. Куда там нефтяному баррелю! К концу года один квадратный метр на Южных кварталах вырос в цене с 254 до 435 долларов, на Восточных – с 242 до 411 «зеленых», а в центре города – с 380 до 611 условных единиц. Удивительно, что наибольший скачок цен произошел в традиционно мертвый для риэлторов период летних отпусков – квартиры дорожали в среднем на десять процентов за месяц! Цены росли, а спрос не падал.
Почему же луганчане стали массово скупать жилье? По мнению аналитиков строительной корпорации «МИСК», основные причины ажиотажа следующие.
Во-первых, изрядно подогрела рынок нестабильная политическая и экономическая ситуация в стране и регионе, сложившаяся до и после президентских выборов. Помните попытки банков заморозить валютные депозиты и ревальвацию гривни? В результате население решило, что недвижимость – едва ли не последний более-менее надежный способ вложения и сбережения денежных средств.
Во-вторых, испуганные граждане бросились в объятия банков, предлагающих систему ипотечного кредитования. Средний уровень заработков в регионе не позволяет населению свободно выкладывать за квартиру сразу по несколько десятков тысяч долларов, и ипотека показалась многим палочкой-выручалочкой – благодаря банковским кредитам счастливыми обладателями квартир становились жители с доходами от 1000-1500 грн. на человека.
Третья причина роста цен – слабое развитие первичного рынка недвижимости в областном центре. Новое жилье фактически не строилось – в полумиллионном городе строительными компаниями сдавалось всего несколько сотен новых квартир в год.
В-четвертых, ажиотаж подогревался… ажиотажем. Рост цен привлек на жилищный рынок огромную армию посредников, которые делали все возможное, чтобы игрой на повышение обеспечивать себе быстрый и стабильный заработок. Доводы “Дорого? Через месяц будет еще дороже!” срабатывали на все сто. Специалисты Главного управления экономики Луганской облгосадминистрации утверждают, что в 2005 году в Луганской области количество частных предпринимателей, работающих посредниками на рынке недвижимости, значительно превысило количество занятых в производстве. Тенденция, однако!
А что же в этом году? Представители луганских агентств недвижимости отмечают, что в начале 2006 г. на вторичном рынке жилья было относительное затишье – в первом квартале количество сделок по недвижимости значительно сократилось. Причину назвать несложно. Участники рынка опасались осуществлять куплю-продажу перед лицом полной неизвестности о будущей расстановке политических сил и возможном экономическом курсе. Тем не менее, цены упрямо ползли вверх. С начала января по конец марта стоимость квадратного метра в Луганске в среднем выросла с 486 до 512$ (на 5,3%). Заметной тенденцией на вторичном рынке стало выделение отдельного сегмента «элитных квартир» больших площадей. Это, как правило, квартиры без ремонта площадью от 100 квадратов, расположенные в центре (например, районы, прозванные в народе «Дворянское гнездо», «Графские развалины»). Стоимость квадратного метра в таких квартирах сейчас достигает 1300$. Значит, есть потребность в элитных гнездышках?
Практически все луганские риэлторы высказывают мнение, что в апреле-мае, с окончательной “утруской” власти должно произойти оживление на рынке недвижимости. Возникает вопрос: как поведут себя цены? И какие апартаменты будут пользоваться наибольшим спросом? Рискнем предположить, что тут нас ожидают сюрпризы. И вот почему.
Луганск, стройся!
2006 год может стать переломным этапом для риэлторов – «третий фактор» роста цен на вторичном рынке может сойти на нет. Строительные корпорации, похоже, заинтересовались Луганском всерьез. И есть все предпосылки, что ценовой ажиотаж со вторичного рынка перекинется на «первичку».
Так, к началу текущего года в городе было развернуто несколько действующих проектов по строительству нового жилья на продажу. В прилагаемой таблице читатель может оценить плюсы и минусы пяти наиболее раскрученных возводимых жилищных комплексов, а также проанализировать предлагаемые застройщиками цены.
От редакции добавим, что «Оксфорд» – это уникальное для Луганска жилье элитной категории: огороженная территория около 6 га, охрана, служба консьержей, детские и спортивные площадки, комплексное благоустройство и озеленение, собственная инфраструктура.
Жилье, предлагаемое «Укркоммунбанком» также позиционируется как элитное, правда, инфраструктура здесь не на высшем уровне, – зато центр…
Строительство двух объектов от «Східної брами» ведется по заказу Государственного Фонда содействия молодежному жилищному строительству. Цена квадрата ниже, чем у в жилье «элитном». При этом можно заказать индивидуальную отделку или вообще отказаться от нее (за исключением газового котла, металлической двери и стеклопакетов), что учитывается при окончательном определении стоимости квартиры. Минусы есть, но они компенсируются приемлемой ценой.
И, наконец, объект в районе памятника «Труженику Луганщины». Позиционируется как первый в Луганске клубный дом элитного уровня. Центр, автостоянка. Главный минус – все же дороговато для перестроенного общежития…
Как видим, на данный момент цены на новые квартиры в Луганске колеблются в пределах 565 – 1000$ за квадратный метр. За «старые метры» просят от 435 до 1300 «зеленых».
Уважаемые читатели, посудите сами, что произойдет, когда первые проекты по строительству нового жилья в Луганске начнут массово сдаваться под ключ (согласно прогнозам, второй-третий квартал текущего года)?
Наш прогноз: луганчане резко охладеют к рассыпающимся на глазах хрущевкам и квартирам улучшенной планировки с текущими потолками. Новое качественное жилье уверенно теснит «вторичку». И это целиком закономерно. Ведь, спрашивается, за что мы сейчас платим десятки тысяч долларов? Вместе с вожделенными квадратами личного жилья приобретаются текущие трубы и дырявые крыши, аварийные газопроводы, подъезды с бомжами и дворы, напоминающие даже в центре, скорее, помойку, чем зону отдыха. Около семидесяти процентов постоянно растущего в цене жилого фонда Луганска, согласно данным облгосадминистрации, требуют капитального ремонта, денег на проведение работ у города нет и не предвидится. И это значит, что от неприятных коммунальных «сюрпризов» и даже трагедий в будущем жители луганских многоэтажек не застрахованы (взрывы домов еще свежи в памяти луганчан).
О том, что у первичного рынка недвижимости в Луганске отличные перспективы, свидетельствует многое. В этом направлении активно работает областная власть. Так, на развитие льготного жилищного строительства на Луганщине из бюджета выделяется 14,25 млн. грн. Комплексной региональной программой жилищного строительства на 2006 год предусмотрено введение в эксплуатацию 275 тысяч квадратных метров жилых объектов. Распоряжением председателя Луганской облгосадминистрации Геннадия Москаля в марте создана рабочая группа содействия развитию жилищного строительства в Луганской области для координации действий органов государственной власти, заказчиков, подрядных организаций и предприятий стройиндустрии относительно привлечения инвестиций в жилищное строительство.
И действительно, в городе активно разворачивается строительство новых домов. Так, по заказу Государственного Фонда содействия молодежному жилищному строительству начато возведение 9-этажного многосекционного дома (40 тыс.м2) в районе ЛВВАУШ и в 2006 г. планируется строительство на 4,5 га в районе Острой могилы. Правда, реализация квартир в этих двух объектах будет проходить только в рамках государственной программы молодежного кредитования и в свободной продаже они не появятся. Еще в текущем году в квартале Заречный начнется строительство 9-этажного дома по программе «Жилье для военных»; корпорация «Східна Брама» планирует начать строительство ЖК “Дубрава” (ул. 26-ти Бакинских комиссаров); ТФ «Бонум» с 2006 г. начинает строительство многофункционального комплекса в Артемовском районе по ул. 2-я Краснознаменная; в марте ХК «Киевгорстрой» подала заявку в Луганский горисполком на отвод земельных участков общей площадью 200 га под жилищное строительство… Долгожданный строительный бум начался!
Пройдет пара лет, и луганчане будут с улыбкой вспоминать времена, когда хрущевки стремительно дорожали, а новое жилье стоило почти столько же.
[Domik.net, 26 апреля 2006]