Архитектура – застывшая музыка. Эти крылатые слова уже облетели весь мир. Тем не менее, спустившись с небес на бренную землю, творения архитекторов рассматривают как материализованное воплощение социально-экономических отношений в обществе. И если стройная гамма городских кварталов вдруг сменяется беспорядочной какофонией, не следует поспешно списывать все на непрофессионализм проектанта.
Источники и составляющиеПо данным лицензионного комитета при Госстрое Украины, на сегодня около 3,4 тыс. организаций имеют лицензии на выполнение проектно-сметной документации. «Среди них можно отметить крупные проектные институты, обеспечивающие создание комплексной проектно-сметной документации, ПТАМы (персональные творческие архитектурные мастерские), выполняющие самостоятельно, как правило, только стадию «проект», мелкие архитектурные организации и проектные отделы при строительных компаниях, выполняющие отдельные части проектов», – рассказывает руководитель отдела маркетинга и рекламы проектного института «ГИПРОгражданпромстрой» Анна Викторук.Как известно, в начале 90-х гг. на постсоветском пространстве в строительной отрасли наступила стагнация, что стало следствием разрушения системы единого заказчика проектно-строительных работ, которым в СССР выступало государство. Многие крупные проектные институты, выполняющие львиную долю всех проектных работ в СССР, в этот период столкнулись с практически полным отсутствием спроса. И в это время, начиная с самого малого, стал формироваться частный рынок проектных услуг. Архитекторы, испытывающие трудности из-за упадка проектных институтов, охотно брались за работу над небольшими частными заказами, которые выполняли, пользуясь площадями и ресурсами своей организации. Администрация поначалу закрывала глаза на подобную деятельность сотрудников. В настоящее время многие из этих архитекторов, заработав авторитет и создав стартовый капитал, открыли свои персональные творческие архитектурные мастерские (ПТАМ). В то же время некоторые крупные проектные институты, которые благодаря грамотному менеджменту прошли через горнило рыночных преобразований, и сегодня являются наиболее серьезными игроками на рынке.
Риск – дело благородное?Сформировавшаяся подобным образом структура рынка отчасти является источником проблем, которые сегодня стоят перед строительной отраслью. «На наш взгляд, ситуацию, которая сложилась на рынке проектных услуг, нельзя назвать нормальной, – считает директор института «УКРПРОМПРОЕКТ» Александр Зарембо. – Около 90% предприятий, оказывающих проектные услуги, выпускают некачественную документацию. А все потому, что это мастерские, в которых постоянно работает всего несколько сотрудников, остальных же специалистов набирают под проект на условиях подряда. Такие организации не всегда ориентируются на законодательство о капитальном строительстве и не имеют возможности предоставить заказчику комплексный профессиональный проект». Но есть и обратная сторона медали. Дело не только в том, что проектировщики не могут, но и в том, что заказчики, нацеленные на удешевление строительства и сокращение его сроков, не хотят следовать букве закона. «Пожалуй, основная проблема любой серьезной проектной организации – недостаточная осведомленность заказчика в отношении соблюдения законодательства о строительстве, – продолжает А. Зарембо. – Заказчикам кажется несущественным, если, к примеру, вместо одного конструктивного материала будет использоваться другой, более дешевый. Проектировщики, прекрасно понимая заказчика, предлагают наиболее оптимальный вариант. Тем не менее, в период строительства заказчик вносит в проект изменения, порой весьма существенные, заменяет зафиксированные в проекте решения. К чему это может привести, мы знаем – нарушается устойчивость зданий и сооружений. Нередко строительные работы осуществляются и вовсе без проектной документации. В итоге уже построенный объект документально не существует, и узаконить его достаточно сложно. Ведь изначально согласованию подлежит проектная документация, на основании которой выдается ордер на строительные работы». В сложившейся ситуации проектировщику, который, собственно, и является автором проекта, стоило бы оставить за собой право отказаться от работы с неблагонадежным заказчиком. Но не тут то было. «Ведущие проектные мастерские и институты действительно имеют возможность выбирать из большого круга заказов наиболее интересные, – комментирует генеральный директор компании «Базис-Проект» Борис Шапиро. – Но, к сожалению, на рынке появилось бесчисленное количество «практикующих» архитекторов, которые по демпинговым, а иногда и нет, ценам берутся за все, что им предлагается». Очевидно, подобную ситуацию можно рассматривать как болезнь роста. Ведь на Украине рынок частного строительства и частных проектных услуг переживает период становления. «За рубежом, где частные игроки на рынке строительства и проектных услуг работают уже долгие годы, давно пришли к выводу, что обязательным условием для строительства и реконструкции является страхование рисков гражданской и профессиональной ответственности строителей и проектировщиков, – говорит главный специалист отдела внешних связей и рекламы АО «Киевпроект» Наталия Зенькович. – У нас же Союз архитекторов уже многие годы пытается доказать необходимость введения гражданского страхования, но пока в Украине такая практика не применяется. На сегодняшний день многие частные фирмы просто не в состоянии выплачивать страховые взносы». Также для улучшения качества проектных работ на Украине, по мнению А. Зарембо, необходимо, прежде всего, не выдавать лицензии на выполнение проектных работ организациям, не имеющим необходимого арсенала для такой деятельности: специалистов по основным направлениям проектирования в штате предприятия, необходимой для работы информационной базы (стандартов, типовых проектов, архивов).
В борьбе за качествоНо не стоит однозначно говорить о том, что сложившаяся ситуация не способствует повышению качества проектных решений. Ведь, как говорится, кто владеет информацией – тот владеет миром. И отечественные специалисты сегодня получили возможность изучать зарубежный опыт, посещать профессиональные международные мероприятия, осваивать новые технологии и материалы. «Качество проектных работ постоянно повышается, – считает Б. Шапиро. – Архитекторы, выезжая за границу, участвуют в семинарах, знакомятся с передовым опытом, пробуют «на зуб» работу с зарубежными коллегами. Затем весь этот опыт, а также современные программные продукты применяются в работе на отечественном рынке». В борьбе за качество преимущества получают те проектные организации, которые вовремя занялись решением кадровых вопросов, обзавелись программным и компьютерным обеспечением. Есть на нашем рынке и примеры внедрения системы Total Quality Management в производственные процессы проектной организации. «Система качества по стандартам ISO 9001:2000, принятая в нашем институте, позволяет подойти к вопросу контроля качества системно – она дает возможность уменьшить количество замечаний со стороны экспертов, повысить качество оформления документации, получить обратную связь не только от экспертизы, но и от заказчика», – комментирует А. Викторук.
Что нам стоит дом… спроектироватьПо мнению участников рынка, не все гладко и в сфере ценообразования на проектные работы. Цена высчитывается как % от общей стоимости строительства. Цена за кв. м готового строительства ежеквартально корректируется и официально публикуется в сборнике «Ценообразование в строительстве». «Особенно болезненный для проектировщиков вопрос – несовершенство системы определения стоимости проектных работ, – комментирует А. Викторук. – Принципы ценообразования, сформулированные Госстроем, на данный момент являются невыгодными для проектантов. Организации, которые выплачивают сотрудникам официальную зарплату и являются плательщиками всех налогов, в связи с этим испытывают трудности». При этом часть денег, вращающихся на рынке проектных услуг, находится в тени, а реальные его объемы оценить затруднительно. Наиболее распространенная практика – установление договорной цены в процессе переговоров проектной организации и заказчика.Стоимость проектных работ и принципы ценообразования на них в Украине международной практике не соответствует (там практикуется почасовая оплата труда архитектора, из чего и рассчитывается стоимость работ). «За границей доля проектных услуг составляют 8–12% в общей сумме инвестиций, – комментирует А. Зарембо. – У нас же этот показатель редко доходит до отметки 8%. В институте «УКРПРОМПРОЕКТ» цена определяется по согласованию с заказчиком и колеблется в пределах 3–5% от стоимости объекта».
Где архитекторы проявляют способностиПо мнению Б. Шапиро, рынок проектных услуг можно разделить на следующие сегменты: проектирование жилой недвижимости – 50%, инженерные коммуникации – 10%, проекты общественных зданий – 20%, производства и складов – 15%, дизайн интерьеров – 5%. «Спрос на проектные услуги однозначно есть, в равной степени, как и предложение, – говорит А. Зарембо. – Наша организация специализируется на проектировании объектов промышленности. Таких заказов много быть не может. Впрочем, так же, как и организаций, которые смогут квалифицированно проектировать промышленные предприятия. Но, помимо этого, мы также выполняем работы по проектированию жилищно-офисных центров, коттеджных городков и коттеджей. В этом сегменте проектных услуг представлено больше организаций, и спрос на подобные услуги выше». Напрямую зависимые от развития рынка недвижимости и рынка строительных материалов проектировщики тонко реагируют на все изменения, происходящие в этой сфере. «На фоне прошлогоднего 40-процентного роста загородного строительства коттеджей появилось много новых проектных компаний, работающих в этом сегменте, а существующие укрепили свои позиции, – говорит заместитель генерального директора архитектурно-инженерной компании «Родной Дом» Алексей Криворучко. – В будущем строительном сезоне мы ожидаем спад загородного строительства из-за инвестиционной паузы, связанной с политической обстановкой в стране. Из этого можно сделать вывод, что конкуренция на рынке проектирования коттеджей увеличится, но стоимость работ останется той же или даже немного возрастет из-за роста цен на строительные материалы. Что касается рынка дизайна квартир, то, по прогнозам, ожидается увеличение количества новостроящегося жилья и его стоимости на 10%, в связи с чем падения спроса на услуги архитекторов в этом сегменте не ожидается».Практически все участники рынка сходятся во мнении, что на данный момент фактор низкой цены за проектные работы является для заказчика решающим. Помимо этого, учитывая непрозрачную и громоздкую систему согласования проектной документации, приоритет в получении заказов будет иметь архитектор, гарантирующий отсутствие проблем в этой области. Качество объекта зависит как от заказчика, так и от архитектора. Инвестор стремиться снизить единовременные затраты в ущерб експлуатационным качествам объекта, а архитектор, боясь «упустить» объект идет у него на поводу, нарушая градостроительные требования.«Повышенным спросом пользуются мастерские, где работают специалисты, которые в будущем смогут обеспечить согласование разработанного проекта, – комментирует А. Зарембо. – Таких предприятий в Киеве порядка десятка. Реальный спрос на их услуги находится в прямой зависимости, в первую очередь, от возможностей согласования проекта на Градостроительном совете».Есть у спроса и географические «точки кипения». Это, естественно, Киев и такие областные центры, как Одесса, Донецк, Днепропетровск, Харьков. Вполне возможно, что в дальнейшем наиболее активный рост рынка будет происходить именно в региональных мегаполисах.
Как поссорился девелопер с архитектором В последнее десятилетие на рынках недвижимости государств бывшего СССР сформировалось такое новое явление, как девелопмент. И сегодня от работающих на рынке девелоперов недвижимости нередко можно услышать нарекания в адрес проектантов. Они в основном заключаются в том, что якобы непродуманные решения проектировщиков приводят к значительному увеличению эксплуатационных расходов, а использование архитектурных изысков и дорогих материалов повышает стоимость строительства, при этом не способствуя скорейшей окупаемости объектов. Проектанты при этом сетуют на коммерциализацию архитектуры и связанные с ней издержки. «У проектировщиков есть один недостаток – они, к сожалению, практически никогда не сталкиваются с проблемами эксплуатации зданий, – комментирует сложившуюся ситуацию Н. Зенькович. – Положительную роль здесь может сыграть девелопер недвижимости, имеющий непосредственное отношение к эксплуатации объекта. Его функция – еще до начала проектирования донести до архитектора все связанные с эксплуатацией здания нюансы, которые влияют на архитектурно-планировочные решения. Сложности возникают из-за того, что проектировщик и девелопер порою говорят на разных языках – первый не понимает проблем того, кто непосредственно связан с эксплуатацией и управлением объектом, а второй не знает, как донести до проектировщика все свои требования». Поэтому одной из главных задач девелопера является разработка подробной концепции объекта на основе исследований рынка и эксплуатационных особенностей данного типа недвижимости еще до того, как проектанты приступят к своей работе. А затем девелопер должен переложить утвержденную концепцию на язык архитекторов, инженеров и дизайнеров, которые получив «задание на проектирование» смогут приступить к разработке эскизного проекта. Подобная схема, которая предполагает некоторое удлинение сроков реализации объекта, а также увеличение финансовых затрат, в конечном счете может обеспечить стабильную прибыль, получаемую от объекта недвижимости с длинным жизненным циклом.
Партитура для «застывшей музыки»«В СССР изучением эксплуатационных особенностей зданий занимались головные НИИ, которые разрабатывали типологию, на основе исследований готовили программы-задания для проектировщиков, – продолжает Н. Зенькович. – У самого же проектировщика, как правило, не хватает времени для того, чтобы изучить и учесть все эти нюансы. Прикладная наука отслеживая изменения функции, отражала изменения в социально-экономических отношениях общества, давала материал для корректировки правил и нормативов на проектирование, помогала приспособить планировку здания к новым требованиям. В связи с тем, что россияне стали наследниками СССР, на сегодняшний день их нормативная база, регулирующая проектирование, находится в намного лучшем состоянии, чем на Украине, где средства на разработку нормативов не выделяются и по сей день». В связи с этим отечественные строительные нормативы и системы классификации объектов недвижимости в настоящее время являются одной из наболевших проблем для работающих на рынке проектировщиков. «Безусловно, существующие сегодня строительные нормы и правила, в частности ГСН (Государственные Строительные Нормы), требуют доработки, а в некоторых случаях – разработки с нуля, – комментирует А. Викторук. – Актуальные вопросы: проектирование наземных и подземных автостоянок, высотных домов выше 75 метров – сейчас решаются в экспериментальном порядке, со ссылками на российские или старые отечественные строительные нормы». К этому списку Н. Зенькович добавляет правила и нормативы для строительства торговых центров и объектов развлекательной инфраструктуры, а Б. Шапиро делает акцент на противопожарной безопасности и инженерном обеспечении высотных и многопролетных зданий.К этой же группе проблем можно отнести и отсутствие зонинговых правил застройки, которые должны регламентировать, что и как можно и чего нельзя строить в определенных районах города. Польза подобных нововведений для развития городской среды является очевидной. Для проектанта же подобные правила и ограничения сулят более легкое и прозрачное прохождение разрешительной системы. Ведь сыграть музыкальное произведение с нотного листа куда легче, чем угадать мелодию, исходя из трех услышанных нот. «Надо не нарушать правила, а стараться нестандартно «прочитать» функцию, видвинутую жизнью, материализовав ее в современных формах, технологиях и материалах» – считает Н. Зенькович. Здесь может возникнуть возражение – развитие архитектуры не возможно без спорных и необычных решений, противоречащих всем нормам и канонам. Но на то и существуют правила, чтобы их нарушать, в рамках закона, естественно, проходя все инстанции разрешительной системы. Ведь за рубежом экспериментальные проекты или те, которые не вписываются в правила зонинга, согласовываются годами. Для всего же остального предлагается упрощенная схема.
Кадровое строительствоИ, наконец, стоит отдать должное творческому гению проектировщика, который, сидя за кульманом, а теперь все больше за монитором персонального компьютера, создает нашу среду обитания. Квалифицированного архитектора, в первую очередь, рождает практика. Только после 5–10 лет активной профессиональной деятельности архитектора по праву можно назвать мастером своего дела. И теперь, по прошествии непростых для строительного рынка 90-х, проектные институты испытывают кадровый голод, особенно ощутимый применительно к специалистам среднего звена. В сложившейся ситуации проектные организации нередко переживают старение коллектива. И если сегодня всерьез не озадачиться подготовкой молодой смены внутри компаний, предоставляющих проектные услуги, завтра создавать прообраз нашего будущего станет некому.
Мария Бабенко
[Property Times, 31 марта 2005]