Земля любит порядок

В агентства недвижимости поступает все меньше заявок на покупку участков площадью в пределах 6 соток.

Коррупция в местных органах власти, а также отсутствие цивилизованного рынка способствуют дальнейшему удорожанию земли  В отличие от столичного рынка жилья, на котором с конца прошлого года темпы роста цен несколько сбавили обороты, на рынке земли особых изменений пока не видно. Вот уже пятый год подряд земельные участки в Киеве и его пригородах продолжают стремительно дорожать. Так, по оценкам опрошенных обозревателем риелторов, рыночная стоимость земли в пригороде Киева за последний год возросла, как минимум, в 1,5 раза. А земельные участки, отличающиеся наиболее удачным месторасположением, близостью инженерных коммуникаций и хорошими подъездными путями, подорожали вдвое. В ближайшие несколько лет эксперты прогнозируют дальнейшее их удорожание, объясняя это тем, что с каждым годом свободных земель в Киеве и его окрестностях (прежде всего по наиболее престижным направлениям) становится все меньше. Кроме того, в киевском регионе оказалось много земельных участков, оформленных с нарушением действующего законодательства, в результате чего на них зачастую претендуют одновременно несколько лиц.  С одной стороны, можно было бы предположить, что земельные брокеры несколько преувеличивают статистику и намеренно озвучивают прогнозы о дальнейшем неминуемом подорожании земли, руководствуясь в первую очередь своей личной заинтересованностью. Однако проанализировав архив объявлений по продаже земельных участков в столице и ближнем предместье за последние несколько лет, можно самостоятельно убедиться в справедливости их слов. К примеру, в 2001 г. за сотку земли на Осокорках продавцы просили всего $200. В 2003 г. цена здесь выросла до $1-2 тыс. Нынешняя же цена продажи одной сотки здешней земли (вблизи ст. метро «Славутич») уже достигла уровня $6-10 тыс. При этом, как отметила специалист по земельным вопросам АН «Недвижимость-Капитал» Алена Боднар, среди всех предложений, выставленных в Киеве на продажу, участки на левом берегу Днепра (все те же Осокорки, Позняки) в настоящее время наиболее дешевые. Чуть медленнее дорожает земля в ближайшем пригороде Киева. Например, по Одесскому направлению (в районе села Круглик) участки за два с лишним года подорожали с $500-1000 до нынешних $2-3,5 тыс. за сотку, а в районе реки Десна (у сел Зазимье, Пуховка, Рожны) – с $400-600 до $2-2,5 тыс. за сотку.  Спрос на земельные участки под Киевом и в самой столице практически в два раза превышает предложение  По утверждению риелторов, спрос на земельные участки под Киевом и в самой столице практически в два раза превышает предложение. Опять-таки, на первый взгляд, согласиться с подобной точкой зрения весьма сложно. Поскольку обилие предложений по продаже земли, размещенных в специализированных изданиях, говорит как раз об обратном. Тем не менее, как пояснила коммерческий директор АН «Вега-Риелти» Эльвира Хара, из того большого количества заявок, выставленных на продажу, лишь незначительная часть полностью отвечает требованиям покупателя. «Главное требование, которое выдвигает потенциальный покупатель, – наличие хороших подъездных путей к участку. Другими словами, качество дорог играет одну из ключевых ролей в принятии решения о покупке земельного участка. В настоящее время таких предложений на рынке крайне мало». Во-вторых, как говорит г-жа Хара, земля «не многоэтажная». С каждым годом интересных предложений в 30-километровой зоне вокруг Киева становится все меньше и меньше. Более того, на рынке земли, в отличие от рынка жилой недвижимости, действуют несколько иные правила: люди, которые строятся, не спешат продавать свои частные владения уже через полгода (как это делается зачастую с квартирами) с целью заработать деньги. Хотя процент домов, строящихся для продажи или под сдачу в аренду, постепенно увеличивается, поскольку уровень рентабельности в этом бизнесе, согласно оценкам специалистов, колеблется от 30% до 100%.  Предпочтения людей, стремящихся обзавестись собственным домом, на протяжении последних нескольких лет остаются неизменными. Приоритетными для потенциальных покупателей по-прежнему являются обуховское, броварское, бориспольское, а также одесское направления. Правда, стремительный рост количества коттеджей по трассе Киев-Одесса уже значительно затруднил передвижение транспорта в этом направлении, что подтверждают многокилометровые пробки, образующиеся в часы пик. Менее популярны Житомирское и Ковельское направления. По словам брокеров, по таким показателям, как состояние транспортной магистрали и расстояние до Киева, эти направления пока уступают перечисленным выше.  С каждым годом в агентства недвижимости поступает все меньше заявок на покупку участков площадью в пределах 6 соток. Как правило, это уже 15-20 соток, на которых в большинстве случаев возводятся дома эконом-класса стоимостью $60-100 тыс. Ну, а более состоятельные клиенты стремятся купить участок земли под застройку в самом Киеве.  Попытки центральной государственной власти урегулировать земельный вопрос пока оказались тщетными. Напомним, что сначала Верховной Радой Украины был введен мораторий на продажу участков сельхозназначения (срок действия – до 1 января 2007 г.). Тем не менее, как отмечают специалисты, данный запрет не помешал отдельным лицам продолжать оформлять сделки купли/продажи таких земель. В феврале текущего года президент Украины подписал принятые народными депутатами изменения в Земельный кодекс, согласно которым все сделки по отчуждению участков сельхозназначения, заключенные в период действия моратория (то есть с начала 2002 г. по январь 2007 г.), считаются недействительными. Однако, похоже, и этот закон не остановил процесс спекуляции и различных махинаций. «Люди даже не поняли, что произошло. Поэтому такие участки по-прежнему предлагаются к продаже. И хотя покупают их не столь охотно, как ранее, тем не менее те, кто может решить этот вопрос на уровне своих личных связей, продолжают нарушать закон», – говорят опрошенные эксперты.  Наряду с наведением элементарного порядка в механизме выделения, учета, оформления и переоформления прав собственности на земельные участки формированию справедливых рыночных цен на них мог бы сильно поспособствовать отказ от непрозрачных схем торговли землей. В частности, по мнению г-жи Боднар, такие факторы, как монополия на рынке земли, а также практически полное отсутствие первичной продажи участков под застройку на открытых аукционах, удерживают цены на высоком уровне и способствуют дальнейшему удорожанию земельных участков. «Корпоративные договоренности, коррумпированность и взяточничество, царящие в среде чиновников местных администраций и тесно сотрудничающих с ними крупных застройщиков, сдерживает установление прозрачных правил игры на этом рынке для всех без исключения участников рынка», – считает г-жа Боднар. А до тех пор, пока в нашей стране будет функционировать только неорганизованный вторичный рынок земли, цены на нее будут и дальше стремиться к новым высотам, считает эксперт.   Средняя стоимость земельных участков в Киеве по состоянию на апрель 2006 года, $/сотка   

Район	Средняя цена продажи одной сотки, $
Совки (Соломенский р-н)	18-25 тыс.
Батыева гора	20-28 тыс.
Беличи	12-15 тыс.
Берковцы	8 тыс.
Голосеево	15-25 тыс.
Академгородок	15 тыс.
Софиевская Борщаговка	7-12 тыс.
Петропавловская Борщаговка	4,1-10 тыс.
Бортничи	3-10 тыс.
Подол	28 тыс.
Печерск	40-100 тыс.
Осокорки	5-12 тыс.
Оболонь	5-15 тыс.

 
 
Средняя стоимость земельных участков в Киевской области по состоянию на апрель 2006 года, $/сотка
 

Населенный пункт	Средняя цена продажи одной сотки, $
Борисполь	1,3-3 тыс.
Вишенки	1,5-2,5 тыс.
Бровары	2,5-5,5 тыс.
Глеваха	1,5-4,5 тыс.
Вышгород	3-6 тыс.
Новоселки	1,5-2 тыс.
Буча	2,5-6 тыс.
Вита-Почтовая	3-8 тыс.
Вишневое	5-8 тыс.
Гостомель	2-4 тыс.
Лесники	5-7 тыс.
Безрадичи	2-3,5 тыс.
Козин	8-10 тыс.

 

[Деловое издание ” Сейчас”, 19 апреля 2006]