Киевские квартиры уже не являются самым выгодным инструментом инвестирования. Эстафету перехватила пригородная земля.
Что происходит
Опрошенные Контрактами риэлторы констатируют перманентное увеличение заявок на покупку квартир. До сих пор операции купли-продажи проводились очень вяло. Объемы рынка в I квартале сократились приблизительно на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Средний срок пребывания квартиры в базах данных агентств недвижимости увеличился с одной-двух недель до нескольких месяцев. При такой тенденции вполне логичной выглядит стабилизация цен на киевское жилье.
С начала года квадратные метры на первичном рынке подорожали лишь на символический 1%, на вторичном — на 7% (рассчитано по данным риэлторских порталов — около 1000 предложений от 80 строительных компаний и агентств недвижимости). Главная причина стагнации рынка — отложенный спрос на жилье.
Потенциальные покупатели с октября напрасно ждут обвала цен, который предрекали некоторые аналитики. Затишье на первичном рынке вызвано еще и скандалом вокруг Элита-Центра. У покупателей отпало всякое желание заключать с застройщиками, особенно без строительной истории, договоры долевого участия в строительстве (именно такие договоры заключались с обманутыми инвесторами Элита-Центра). В феврале-марте многие строительные компании, работавшие с инвестиционными договорами, не привлекли ни одного клиента.
Сейчас киевский рынок недвижимости постепенно оживает после почти трехмесячного затишья. Стало больше осмотров, и даже заключаются реальные договоры купли-продажи квартир. Так и не дождавшись снижения цен, на рынок возвращаются потенциальные покупатели. Ведь сейчас нет никаких гарантий, что со временем не возобновится рост цен.
Правда, сейчас на рынке происходят в основном так называемые социальные операции — «по семейным обстоятельствам». Продажа маленькой квартиры и покупка большей, или наоборот, обмен многокомнатной на несколько квартир. Со спекулятивными покупками риэлторы не сталкивались с прошлого года.
Что дальше
Риэлторы в данный момент не берутся делать точные ценовые прогнозы на ближайшую перспективу. Как ни странно, ценовую динамику они связывают с цветом будущей парламентской коалиции и первыми решениями нового мэра. Риэлторы указывают на то, что в последнее время рынок слишком болезненно реагирует (ростом или падением цен) на политику.
По словам директора агентства недвижимости «С. И. Т.» Эдуарда Бразаса, до объявления фамилии нового премьер-министра, полной ясности, куда и с какими темпами будет развиваться рынок, не будет: «Прошлый год засвидетельствовал: рынок недвижимости не любит кавалерийских атак. Недвижимость резко подорожала именно при правлении Юлии Тимошенко, когда, следуя революционной необходимости, она распугала строительных инвесторов.
При Еханурове, когда управление сосредоточилось на росте экономики, цены стабилизировались. А что будет, если премьером станет Виктор Янукович, вообще прогнозировать трудно». Впрочем, наиболее существенно на киевский рынок будет влиять политика нового мэра. Судя по его первым заявлениям, сложности могут возникнуть у строительных компаний, особенно у монополистов, диктующих рынку высокие цены на квадратные метры.
Черновецкий уже заявил о создании Столичной строительной компании, которая предложит рынку демпинговые цены на жилье: «Это будет прибыльное предприятие, но прибыль будет составлять 10-15% от себестоимости построенного им жилья. Преодолеть ценовой заговор можно только цивилизованным путем — путем прямого демпинга на рынке недвижимости».
Для реализации наполеоновских планов новый мэр намерен даже пустить на киевский строительный рынок иностранные компании. Правда, многие участники рынка сомневаются в победе Черновецкого в борьбе с высокими ценами, поскольку на строительном бизнесе завязаны интересы могущественных политиков.
Эксперты также опасаются, что Черновецкий инициирует ревизию выделенных старой киевской властью земельных участков. Часть специалистов по недвижимости уверены, что пересмотр уже подписанных соглашений дестабилизирует рынок и оттолкнет инвесторов. При таком сценарии могут заморозить строительство десятков объектов, в связи с чем на рынке может возникнуть дефицит нового жилья, что, в свою очередь, вызовет скачок цен на первичном рынке.
В то же время, риэлторы-оптимисты отмечают, что Черновецкий всегда отличался непредсказуемостью, так что ситуация может измениться даже в пользу застройщиков. Если, например, новый мэр договорится с киевским строительным бомондом. Представители строительного бизнеса всегда стремились к крышеванию киевской властью, без которого невозможно работать со сверхрентабельностью. Строительный проект под патронатом градоначальников менее затратен, поскольку в таком случае строительные разрешения и земельные участки можно получить по упрощенной процедуре.
Впрочем, однозначно можно прогнозировать, что галопирующего роста цен на столичном рынке уже не будет. В некоторых сегментах возможно даже удешевление квадратов.
Куда вкладывать
Контракты с помощью риэлторов определили сегменты киевского рынка недвижимости, которые еще выгодны для инвестирования.
Дешевое жилье на вторичном рынке. Как и прежде, высоким будет спрос на вторичное жилье в старых домах, особенно малометражное. Несмотря на неоправданно высокие цены на такие квартиры (от $1580 за квадратный метр), дешевого предложения на рынке не хватает. В последние недели заметен рост цен на однокомнатные квартиры — с шагом по $5-10.
Хрущевки, чешки и панельки сохраняют свой электорат — региональных мигрантов, сметающих на рынке все, что подешевле. Сейчас наибольший спрос наблюдается на квартиры гостиничного типа, которые можно приобрести по меньшей мере за $35 тыс. (22 кв. м). На $40 тыс. затянет однокомнатная средних размеров.
Самые дешевые двухкомнатные квартиры в Киеве оцениваются в $45-47 тысяч. По словам директора АН «Огни Оболони» Андрея Сытника, сейчас наиболее выгодны инвестиции в небольшие однокомнатные квартиры — чем меньше метраж, тем быстрее он дорожает. «Если сравнивать две однокомнатные площадью 70 и 45 квадратов, последний вариант будет дорожать вдвое быстрее. В конце концов, продать такую квартиру можно за считанные дни», — объясняет эксперт.
Вместе с тем, удачные операции с хрущевками будут актуальны еще год-два. Со временем цены на квартиры в застройках 60-80-х годов не только стабилизируются, но и снизятся. Правда, такая перспектива возможна при условии реализации государственной программы строительства социального жилья или смены приоритетов строительных компаний в пользу малометражных квартир.
Очевидно, будут дорожать квартиры в тех районах столицы, где запланировано строительство метро (Голосеевский, Виноградарь и т. д.). Впрочем, эта тенденция касается всего первичного и вторичного рынка.
Молодой вторичный рынок. Однозначно не будут дешеветь квартиры новой планировки в домах 2-5-летнего возраста на массивах. По мнению директора АН «Едва» Всеволода Жоголева, со временем эта категория жилья будет дорожать. Повышенный спрос на такие квартиры риэлторы объясняют психологией покупателей. «Мы проанализировали цены на квартиры в двух очень похожих домах-соседях на Оболони. Стоимость двухкомнатной квартиры (72 кв. м) в только что сданном доме и 3-комнатной с тем же метражом в более старом существенно отличается: $110 тыс. и $89 тыс. соответственно.
Хотя в обеих квартирах одинаковая высота потолка (2,65 м), одинаковые панели, даже расположены на одинаковых этажах. Оказывается, на высокую цену в новом доме влияет совокупность факторов: соседи — представители той же прослойки, что и покупатель, есть консьержка и охрана, желание начать ремонт с нуля», — объясняет Жоголев. Продавцы такого жилья сразу вычислили появление этой категории покупателей, поэтому на волне спроса перманентно повышают цены.
Малометражки на первичном рынке. После стабилизации цен в январе-марте с апреля возможно постепенное подорожание квартир на первичном рынке. Причина — рост цен на стройматериалы. Риэлторы считают, что при любых политических раскладах и решениях нового мэра цены на новое жилье по итогам года поднимутся, по меньшей мере, на 15-20%.
Контракты склонны считать эту цифру несколько завышенной. Все еще сказывается на тенденциях рынка скандал с Элита-Центром. Спрос на новое жилье резко упал, да и сами строительные компании еще до конца не сориентировались, по каким схемам привлечения средств инвесторов работать в дальнейшем — фонды финансирования строительства, инвестиционные сертификаты и т. д. При таких условиях резкое повышение цен окончательно отпугнет покупателя.
Контракты согласны с прогнозом директора АН «РеД» Ярослава Цуканова, который считает, что ежемесячный рост цен на первичном рынке будет в пределах 0,5-0,8%. Подорожают прежде всего квартиры тех категорий, которые сейчас и в будущем будут пользоваться наибольшим спросом. Например, апартаменты в домах с развитой инфраструктурой: зона отдыха возле дома, детская площадка, парковка, супермаркет. Большой интерес покупатели проявляют к 1- и 2-комнатным квартирам неподалеку от метро с разумным метражом — до 50 и 70 кв. м.
Земля и пригород. Самым надежным объектом вложения «лишних» средств остается киевская и пригородная земля под застройку, которая из года в год дорожает на 100%. За первые три месяца 2006 года околокиевская земля выросла в цене на 30%. Зона особого внимания — пригород в 20-30 километрах от Киева.
По словам аналитика компании «Юрэкспресс» Сергея Левицкого, сегодня наиболее распространенным способом подзаработать является выкуп земли площадью 1-5 га. «Если повезет приобрести участок с выходом на воду или сосновый лес, эта земля через несколько месяцев принесет прибыль в 30-50%. Другое дело — участок в голом поле.
Чтобы выйти на аналогичную прибыль, придется попотеть. Как правило, такой участок выравнивают, подводят газ, электрику, прокладывают дороги, потом разделяют на равные части и обносят забором. Через три месяца готовый участок можно продать под коттеджный мини-городок с наваром от 30%. Цена возрастает на 50-60% — если продавать через 5-7 месяцев», — констатирует эксперт.
По словам Левицкого, минимальные расценки на землю под застройку в 30-километровой зоне — от $1,5 тыс. за сотку. Такие участки, даже с красивым ландшафтом, пока можно купить на промежутке от Подгорцев до Тацинков. Цены на землю в Бориспольском направлении и вблизи Осокорков в апреле-мае подогреют любители яхт и катеров, которые будут искать участки с выходом на воду. Пользуется спросом Петропавловская и Софиевская Борщаговка — $8-15 тыс. за сотку. В Ирпене и Козине просят $7-10 тыс.
Большой спрос на так называемое элитное направление — Обуховское и Старообуховское — с живописными участками. Именно в этом районе, где уже расположено около десятка коттеджных городков, эксперты прогнозируют наиболее динамичный рост как спроса, так и цен. «В течение следующего месяца в Обуховском направлении можно ожидать 20-25% рост цен», — уверен Левицкий. Среди объективных причин подорожания — весенний всплеск покупательского спроса.
Кроме того, этот район — главная зона интереса депутатов парламента, которые уже в течение многих лет облюбовали коттеджи-миллионники в городках «Сосновый бор» или «Клим». Парламентарии-новобранцы обязательно подтянутся к своим старшим коллегам. Тамошние коттеджи со сверхнормативным, как на среднестатистического землевладельца, метражом в 250-300 квадратов и 20-50 сотками земли, сегодня оцениваются в $1-10 млн. Расценки на земельные участки в этом районе колеблются в пределах $5-25 тыс. за сотку. Правда, доступ к этим участкам имеют избранные игроки земельного рынка — коттеджи покупают через несколько часов после выставления на продажу.
Ценовой скачок возможен и в связи с законодательными изменениями, существенно сузившими земельное предложение. Речь идет об изменениях в Земельный кодекс — признаны недействительными соглашения по отчуждению участков сельхозназначения в период действия моратория (2002-2006 гг.). Только в Киевской области объемы незаконных сделок с сельхозземлями оцениваются приблизительно в 300 млн грн ежегодно.
Риэлторы, специализирующиеся на пригородном первичном рынке, наиболее выгодным инвестированием считают покупку квартиры в Чабанах, Коцюбинском, Борисполе и Ирпене. Эти городки приблизились (или приблизятся) к Киеву с появлением станций метро в спальных районах, до которых из пригорода 5-10 минут езды. Вместе с тем, специалисты не советуют инвестировать в новостройки Украинки и Броваров, где цены на квартиры неоправданно завышены.
| [Контракты, 19 апреля 2006] |