Не секрет, что любая сделка с недвижимостью связана с риском.
Именно поэтому все мы стараемся прибегать к услугам риелторских компаний, а те, кто посмелее, – частных маклеров. За что же мы с вами платим посредникам в процессе купли-продажи жилья, и как защититься от недобросовестных участников рынка?
Договариваемся на берегу
Первый и вполне резонный вопрос, возникающий у нас после встречи с риелтором: а зачем я должен платить столько денег? В большинстве случаев эта сумма измеряется тысячами долларов. Даже уважающий себя частник не станет браться за работу без 1000-1500 условных единиц вознаграждения. При обращении в крупные компании придется выложить от 2 до 7-8 %, причем чаще всего эта цифра будет ближе к максимальному варианту.
При работе с недвижимостью все зависит от профессионализма риелтора, а не от бренда агентства, в котором он работает При продаже недвижимости существует как минимум три варианта оплаты услуг посредника. В первом случае клиент просто говорит, сколько хотел бы получить в результате. К примеру, 120 тысяч долларов. Все, что сверх этой суммы – доход риелторского агентства. Если же вы боитесь продешевить или названная в компании цифра настораживает – заключайте договор, по которому вы платите процент от общей суммы сделки. Да, придется выложить порядка 6-8 %, но зато с вами будут играть в открытую.
В случае работы с частными маклерами используется третий вариант – фиксированная сумма комиссии. Опытный специалист сразу может прикинуть примерную стоимость жилья, характер хозяев, сложности, которые могут возникнуть в процессе оформления. На основании этого он формулирует ожидаемое вознаграждение. Чаще всего это от 1 до 3-4 % от цены. Ведь ему нет необходимости содержать дорогостоящий офис и менеджмент.
За что платим?
Прежде всего вы отдаете деньги за информацию. При помощи квалифицированного агента по недвижимости можно выгодно купить или продать жилье, выстроить оптимальную цепочку обмена или перепродажи, чтобы улучшить жилищные условия. Дело в том, что риелторы имеют собственную базу данных по имеющейся в продаже недвижимости.
При помощи квалифицированного агента по недвижимости купить или продать жилье проще, выгоднее и быстрее Кроме того, крупные агентства обычно заключают между собой договоры об обмене данными, что позволяет им быть всегда в курсе самых свежих предложений. Частные маклеры обычно имеют собственные источники информации, либо просто пользуются тем, что сообщают специализированные издания.
Кроме этого агент рекламирует ваше жилье. Иногда за счет агентства (естественно, эта сумма будет включена в комиссионные), иногда рекламу сразу оплачивает клиент. Второй вариант выглядит привлекательнее, так как позволяет контролировать расходы. Естественно, в любом случае просто необходимо, чтобы маклер предоставлял вам все финансовые документы для отчета о расходуемых средствах. В зависимости от издания реклама может стоить от пары десятков до сотен долларов.
Без бумажки ты букашка
Работа с документами – важный аспект сделки. Во-первых, сбор всех бумаг занимает немало времени, которого у нас и так недостаточно. А во-вторых, важно, чтобы все они соответствовали нормативам. Поэтому будет лучше, если сбором документов займется специалист. В конечном счете это будет выгоднее, чем терять несколько рабочих дней на кабинеты чиновников.
И самое главное, что вы вряд ли сможете сделать без услуг риелтора, – это проверка чистоты квартиры. Проще говоря, фирма должна защитить своего клиента от возможного мошенничества, когда уже после покупки и передачи денег сделка может быть аннулирована. По идее, на все проверки может уйти до двух третей суммы комиссионного вознаграждения, начальная планка начинается от 300 долларов. Дело в том, что если подойти к делу серьезно, необходимо проверить историю квартиры с момента постройки дома. Впрочем, получается проверить только последние несколько лет, так как более ранняя информация предоставляется только по запросу компетентных органов.
Подводные камни
На что же следует обратить внимание, чтобы потом не кусать локти? Прежде всего важно учитывать, что при работе с недвижимостью все зависит от профессионализма риелтора, а не от бренда агентства, в котором он работает. Небольшое агентство или даже частный маклер с опытом работы могут оказать более качественные услуги, чем новичок из крупной компании с известным именем. Так что перед продажей квартиры необходимо поговорить со знакомыми, которые уже продавали квартиры, и попросить у тех из них, кто остался доволен сделкой, не только названия компаний, но и фамилии конкретных сотрудников, которые проводили сделку.
Фирма должна защитить своего клиента от возможного мошенничества, когда уже после покупки и передачи денег сделка может быть аннулирована.
Прежде чем заключить договор с риелторским агентством, необходимо узнать, как давно оно работает на рынке, какие строительные компании доверяют ему продажу своих объектов, посмотреть, что о нем пишут в газетах и Интернете. При нынешней острой конкуренции между компаниями каждый случай нечистоплотности выносится на суд общественности.
Очень важно четко прописать в договоре все нюансы сделки: требования к жилью, пожелания по району проживания, условия оплаты, порядок расчетов и т. д. Впрочем, это выгодно и самому риелтору, так как абсолютное большинство из них получают деньги по конечному результату и лишняя беготня им совершенно не нужна.
Семь раз отмерь
Если соблюсти эти простые рекомендации, то с недвижимостью на нашем бурно развивающемся рынке можно творить настоящие чудеса. К примеру, известны случаи, когда люди перебирались из пригорода в Москву или из спального района в центральный практически без доплат и потери в площади. Но такие сделки по плечу только опытным профессионалам. К сожалению, в столице все еще немало агентств, в которых вас с профессиональной улыбкой подставят и не будут чувствовать вины. Поэтому пока государство и сами риелторы не выработали жестких механизмов защиты от халтурщиков, рекомендация остается лучшей гарантией качества.
| [Cобственник, 19 апреля 2006] |