Обзор рынка торговой недвижимости Киева за 2005 год

В 2005 году Украина переместилась с 11 места на 3 место согласно ежегодному исследованию Global Retail Development Index-2005 (GRDI-2005), опережая многие другие страны в развитии розничного рынка и инвестиционной привлекательности.

Такая позиция Украины стала возможной благодаря быстро развивающемуся розничному рынку, устойчивой экономике, близости к Европейскому Союзу и ограниченной конкуренции в сфере торговли.

Основными преимуществами Украины в данном исследовании оказались рост реальных доходов населения и розничного товарооборота в 2004 – 2005 годов. Однако такие факторы, как формирование нового правительства Украины, повышение цен на газ, сокращение объемов торговли металлопродукцией и нефтепродуктами вызвали снижение объемов инвестирования и

замедление развития экономики страны.

Если в 2004г. рост ВВП был наибольшим за последние 5 лет и составил 12%, то в 2005 г. рост экономики Украины замедлится до 5.5% до 6.5% (прогноз МВФ 5-6%). Такую динамику ВВП Минэкономики Украины связывает, в основном, с неблагоприятной внешней экономической конъюнктурой и ухудшением инвестиционного климата в стране.

По итогам года индекс потребительских цен (индекс инфляции) составил 110,3% (в 2004г. – 112,3%). За 2005г. темпы прироста цен на услуги (15,8%) опережали прирост цен на продовольственные (10,7%) и непродовольственные (4,0%) товары.

Основным фактором увеличения ценового давления в 2005 году было резкое увеличение,начиная с четвертого квартала 2004-го, текущих расходов бюджета на повышение зарплат, пенсий и социальных трансфертов при одновременном торможении экономического роста. Другими факторами инфляции выступали ценовые шоки на отдельных товарных рынках: мяса, топлива, сахара, а также повышение цен на услуги, которые регулируются административно. В 2005г. реальные доходы населения, с учетом среднегодовой инфляции, выросли более чем на 20%, а социальные выплаты — более чем на 50%.

Повышение реальной заработной платы на19,2% за 2005г. не только улучшило уровень жизни, но и способствовало увеличению расходов населения на 33,4%. Основную часть из них составляют расходы на продукты питания, что все-таки свидетельствует о невысоком уровне жизни значительной части населения города.

Развитие рынка торговой недвижимости напрямую зависит от роста доходов населения, покупательской способности, что, в свою очередь, влечет за собой увеличение объемов розничной торговли.

Оборот предприятий розничной торговли за 2005г. составил 157,5 млрд.грн., что на 22,4% большеобъемов 2004г. Оборот ресторанного хозяйства в 2005г. против 2004г. увеличился на 4,2% исоставил 4,3 млрд.грн. В структуре оборота розничной торговли на организованные и неформальные рынки относилось 23,9%. В обороте организованных рынков почти треть объемов

составляла продажа сельскохозяйственных продуктов.

Динамика спроса на рынке торговых помещений определяется динамикой развития потребительского рынка и предпринимательской активностью. В 2005г. объемы промышленного производства по сравнению с 2004г. выросли на 5,3% (в 2004г. – на 4,3%). Значительно возросли объемы производства пищевой промышленности и переработки сельскохозяйственной продукции. В то же время в легкой промышленности наблюдалось существенное замедление темпов увеличения оборотов по сравнению с прошлым годом.

 Инвестиции 

По данным Госкомстата в 2005г. в Украину иностранными инвесторами вложено 17 301,9 млн.дол.США прямых инвестиций. В общем прирост иностранного капитала в 2005г. составил 7 328,2 млн. дол.США, что составляет 181,0% к объемам инвестиций на начало года и 3,3 раза к приросту за 2004г.

Инвестиции поступили из 118 стран мира, при этом к 10 из них относится 85% их общего объема. Основнымстранами-инвесторами украинской экономики являются: Германия – 33,6% общего объема, Кипр – 9,5%, Австрия – 8,7%, США – 8,4%, Объединенное Королевство – 7,1%, Российская Федерация – 4,9%, Нидерланды – 4,4%, Виргинские острова, Британские – 4,2%, Швейцария – 2,7% и Польша – 1,4%.

При этом ведущие позиции по объемам инвестиций среди регионов Украины продолжают удерживать г.Киев – 22,1% объема иностранного капитала, Днепропетровск – 10,5%, Одесса – 3,6%, Киевская область – 3,6%, Донецк – 3,6%, Запорожье – 3,4%, Харьков – 2,9%, Львов – 2,3%, АРК – 2,8%. В 2005г. в экономику г.Киев было инвестировано 3 619,1 млн.дол.

По итогам текущего года значительные объемы инвестиций были сосредоточены в предприятиях оптовой торговли и посредничества (1 771,4 млн.дол.), металлургической и металлообрабатывающей отрасли (1 232,3 млн.дол.) и пищевой промышленности и переработки сельскохозяйственной продукции (1 169,3 млн.дол.).

Объем иностранных инвестиций в рынок торговой недвижимости стабильно растет. Причиной этого является высокая, в сравнении с другими сегментами коммерческой недвижимости, доходность торговых помещений – 15-17% при сроке окупаемости – 5-7 лет, более низким, чем у офисной недвижимости, а также повышение уровня жизни украинцев.

Интерес зарубежных компаний к Украине сопровождался в текущем году увеличением инвестирования со сторон таких известных компаний, как Utel, Kyivstar GSM, Golden Telecom в сфере телекоммуникаций, Cargill, Nestle, Sun Interbrew, Kraft Jacobs Suchard в сфере пищевой промышленности и Billa, METRO cash&carry в сфере торговли.

Важным событием в декабре 2005г. стало присвоение Украине статуса страны с рыночной экономикой на саммите «Украина-ЕС» в Киеве. Данный статус позволит избегать дискредитирующих антидемпинговых расследований в отношении украинских производителей. Украина подтвердила свои намерения в полномасштабной интеграции с ЕС. Среди следующих

шагов Украины в интеграционном процессе – подписание соглашения об упрощении визового режима и зоне свободной торговли с ЕС.

Свидетельством увеличения доверия инвесторов к Украине стало продажа Криворожстали немецкой корпорации «Mittal Steel Germany GmbH», а также покупка австрийским банком «Raiffaisen International Bank-Holding AG» второго по рейтингу украинского банка «Аваль» за 1 млрд.дол. США.

Однако на текущий момент Украина представляет собой неоднозначный объект для портфельных инвестиций. Крайняя узость фондового рынка страны, низкая ликвидность, низкая степень информационной прозрачности эмитентов и перекупленность рынка после смены власти усиливают риски вложения в акции украинских эмитентов. Эти риски и без того достаточно высоки

вследствие неопределенности экономической политики новых властей.

Спрос

Наибольший интерес операторы розничной торговли проявляют к Киеву и городам-миллионники. Более 80% торговых операторов отдают предпочтение Киеву для развития своих сетей в 2006 г. Остальные проявляют большой интерес к таким городам, как Днепропетровск, Одесса, Харьков, Донецк и др.

Спрос на торговые помещения в 2005 году оставался высоким и был вызван следующимигруппами ритейлоров:

·     Развивающиеся компании непродовольственного сектора;

·     Сети предприятий быстрого питания;

·     Рестораны и кафетерии

·     Сетевые компании, выходящие на киевский рынок.

Наиболее популярными у покупателей и арендаторов торговых площадей по-прежнему являются центральные улицы города, обеспечивающие наибольший поток потенциальных клиентов. Также большим спросом пользуются помещения в крупных торговых и торгово-разлекательных центрах. Число компаний, которые могли бы занять площади торговых центров, пока недостаточно. Между владельцами торговых комплексов часто идет борьба за якорных арендаторов. Крупных арендаторов, которые привлекают в ТЦ основных посетителей, не хватает. Якорными арендаторами, как правило, являются:

·     Продуктовые: «Велика Кишеня», «Фуршет»,

·     Боулинг: «Витамин», «Страйк», «Максимум»

·     Кинотеатр: «Одесса», «Киев», «Линия Кино»

·     Детские товары: «Антошка», «Baby bum»

·     Товары для дома: «ДЦ», «Cosmo»

·     Бытовая техника и электроника: «Эльдорадо», «Фокстрот», «Домотехника»

·     Спорттовары: «Спортмастер», «Springfield», «Adidas»

В связи со строительством новых ТЦ сетевые операторы розничной торговли стали обращать большее внимание на соответствие торгового объекта грамотно составленной маркетинговой, уровень сервиса, управление объектами, что позволяет удержать арендаторов.Однако на сегодняшний день уровень конкуренции между торговыми центрами остается незначительным, что связано с перенесением сроков открытия новых объектов на 2006-2008г.г.

 Предложение 

В 2005 году рынок торговой недвижимости Киева увеличился до 350 тыс.кв.м. профессиональных торговых площадей. В 2005 году было запланировано введение в эксплуатацию около 150 тыс.кв.м., однако открылся только один крупный объект. Но, несмотря на то, что рост рынка за последний год несколько замедлился по причине политической нестабильности и сроки окупаемости инвестиций в торговую недвижимость увеличились, развитие рынка торговой недвижимости имеет привлекательные перспективы. Сегодняшний достаточно низкий уровень насыщенности киевского рынка в сравнении со странами Восточной Европы и России и его высокий потенциал определяют высокую рентабельность инвестиций в строительство объектов торговой недвижимости, которые окупаются в Украине в два-три раза быстрее, чем в Западной Европе.

Торговые комплексы

На сегодняшний день одним из наиболее быстрорастущих форматов объектов торговойнедвижимости является торговый центр. Так, по оценкам экспертов, за период с 1998 по 2005 год его доля в структуре торговых площадей Киева увеличилась с 1-2% до более 20%. На сегодняшний день в Киеве функционирует около 25 современных торговых центров, 7 из которых

были построены в прошлом году. Площадь действующих торговых центров составляет около 350 тыс.кв.м.

Если в прошлом году в столице было возведено и сдано в эксплуатацию семь крупноформатных ТЦ, то в 2005 г. открылся всего лишь один — «Арена Сити» в Бессарабском квартале (общая площадь – 14 тыс.кв.м., торговая – 8 тыс.кв.м.). К вводу в текущем году был заявлен еще один крупный объект торговой недвижимости общей площадью 28 тыс. кв. м. на ул.Тростянецкая,1-а, открытие которого перенесли на 2006 год. На неопределенный срок откладывается и реализация еще двух проектов, заявленных к сдаче на этот год: торговых центров на улице Григоренко, на ул.Милославская, 31-б и спортивно-торгового комплекса по улице Мечникова, 8. Такая ситуация перенесения сроков введения в эксплуатацию торговых объектов вызвана, прежде всего, сложностями в оформлении проектной документации и получении прав собственности на земельные участки. Кроме того, некоторые собственники торговых объектов сознательно объявляют сроки сдачи раньше назначенного времени с целью привлечения большего внимания к проекту. Поэтому многие запланированные на 2005 год объекты были перенесены на 2006 год.

На современном этапе строительства ТЦ значительно усилился интерес девелоперов к спальным районам в Киеве. Одновременно с этим в процессе специализации и концептуализации торговых центров произошел переход к мультиформатности и повышения значения развлекательного сектора. Такая ситуация наблюдается в настоящее время, когда в условиях конкурентной борьбы все чаще применяются неценовые факторы для привлечения клиентов. По таким принципам строится большинство новых проектов, запланированных к реализациив 2006-2008 годах. На стадии реализации сегодня находится ряд крупных проектов площадью около 300 тыс.кв.м., открытие которых окажет значительное влияние на объем рынка и уровень арендных ставок. В 2006-2007 годах должны появиться следующие торговые объекты площадью от 10 тыс.кв.м.: