Обзор рынка офисной недвижимости Киева за 2005 год

В настоящее время в Киеве функционирует около 100 бизнес-центров

В течение 2005 года на рынок вышло около 150 тыс.кв.м. новых офисных площадей, что на 60% больше, чем было построено в прошлом году, и в два раза превышает показатели 2003 г. К тому же, на 2005 год были перенесены сроки завершения строительства объектов, начатых в 2004 году. В 2004 году планировалось ввести в эксплуатацию 160 тыс.кв.м., однако из-за задержек строительства было введено 100 тыс.кв.м. Тем не менее, новые объекты не сняли напряжения на рынке, где спрос по-прежнему существенно превышает предложение, а арендные ставки достигли немыслимых размеров.   По объему качественных офисных площадей Киев значительно отстает от крупнейших столиц Центральной и Восточной Европы, однако новое строительство ведется быстрыми темпами. На конец 2005 года объем рынка офисных площадей в бизнес-центрах класса «А», «В» и «С» составил около 460 тыс.кв.м., что составляет около 10% рынка офисных помещений.

Структура рынка офисной недвижимости Киева в 2005 году 

В настоящее время существует проблема с классификацией бизнес-центров, официальная форма которой в Украине не утверждена. Вследствие этого некоторые бизнес-центры присваивают себе высокий класс часто необоснованно.

Наиболее популярной в теперешнее время является классификация, разработанная Комитетом по вопросам недвижимости Американской торговой палаты в Украине и Форумом недвижимости Киева. Данная классификация основывается на 10 обязательных и 6 дополнительных требований к бизнес-центрам, среди которых месторасположение, управление, сервис, технические параметры, размер парковки и другие параметры. Соответственно данной классификации офисным центрам присваиваются категории «А», «В» и «С» иногда с применением знаков «+» и «–».

Вместе с тем требования к качеству офисных помещений с каждым днем возрастают. Помимо удачного месторасположения и качественной отделки помещения обязательными требованиями сегодня являются развитость инфраструктуры БЦ, парковка, охрана, дополнительные услуги и прочее. В планировке офисных помещений предпочтение отдается открытой – «open space». Практически в каждом центре имеется неограниченное число телефонных линий, несколько лифтов, установленная система климат-контроля или просто кондиционеры. В качестве услуг предлагается охрана, которая в высококлассных центрах может быть многоуровневая, включая видеонаблюдение. В дополнение ко всему арендаторам предлагается парковка на улице либо подземный паркинг. Индекс парковки, в среднем, составляет 0,7-1,2 машиномест на 100 кв. м. общей площади.

Тем не менее, удачное месторасположение становится первым фактором успешности. И хотя наиболее удачные районы для строительства офисных помещений в Киеве почти заняты, популярными сегодня остаются места с большим потоком людей, как, например, станции метро, площади, транспортные развязки.  

Месторасположение Бизнес-центров в Киеве 

Действующие офисные центры представлены в основном в центральной части города (45%), остальные равномерно рассредоточены по районам столицы. В связи с заполненостью бизнес-центрами центральной части Киева и высокими арендными ставками в центре многие новые проекты строятся за чертой центра города в районе Петровка (БЦ «Форум-2»), Борщаговка, около станции метро «Выдубичи», на Левом берегу (БЦ «Дом техники»). Внимание девелоперов сегодня привлекает исторический Подол, проспекты Победы и Воссоединения.

Бизнес-центры класса «А»

Бизнес-центры класса «А» пользуются наибольшим спросом на сегодняшний день. В течение 2005 года в Киеве было построено 4 бизнес-центра класса «А» общей площадью около 80 тыс.кв.м.

Крупные бизнес-центры класса «А» построенные в 2005 г.

 Уровень заполняемости в бизнес-центрах класса «А» составляет 100% и вызван дефицитом данных площадей на рынке Киева. Основные арендаторы площадей в таких бизнес-центрах – мультинациональные корпорации, иностранные представительства, крупнейшие отечественные коммерческие структуры.Наибольшим спросом в бизнес-центрах класса «А» и «В» пользуются площади до 100 кв.м. и 400-600 кв.м. В результате расширения существующих на рынке компаний и появления новых, устойчивым остается спрос на аренду больших офисных площадей 800-1500 кв.м., хотя арендаторов таких площадей немного, а украинским компаниям выгоднее купить, чем арендовать офис такого размера.Некоторые компании ожидают появление на рынке новых бизнес-центров. Уже в 2006 году должно быть окончено строительство крупных офисных объектов площадью более 30 тыс.кв.м., среди которых будет около 7 многофункциональных комплексов. Такими объектами класса «А» станут следующие бизнес-центры:Крупные бизнес-центры класса «А» в 2006-2007 гг. 

 Таким образом, к концу 2006 года на рынок выйдут бизнес-центры класса «А» общей площадью до 165 тыс.кв.м. Несмотря на это, высококлассные помещения станут особенно востребованными в результате выхода на украинский рынок крупных зарубежных компаний, развития торговых сетей и рынка недвижимости.Бизнес-центры класса «В» Наиболее активно продолжает развиваться сегмент бизнес-центров класса «В». Большая часть офисных площадей в 2005 году была введена класса «В» и «В+».

Предложение бизнес-центров на рынке соответственно их классификации

В 2005 году площади бизнес-центров класса «В» и «В+» в общем предложении составили 77%. Такое преобладание класса «В» в общей структуре офисных поддерживается строительством новых бизнес-центров того же класса.Крупные бизнес-центры класса «В» и «В+» построенные в 2005 г