Без генерального подрядчика, который способен взвалить на свои плечи все хлопоты, связанные со строительными работами, невозможно выполнение ни одного проекта в сфере недвижимости.
Насколько развит и достаточно ли цивилизованным является отечественный рынок стройподряда? Хватает ли нашим зодчим их уровня профессионального мастерства и технического оснащения, чтобы выполнять сложные задачи при строительстве объектов коммерческой недвижимости?
«Генералы» стройплощадок
В каких случаях лучше всего воспользоваться услугами иностранной строительной компании? Все эти вопросы обсудили гости нашего издания во время очередного «круглого стола» в редакции «КН».
Участники:
Виктор Гусаков (В. Г.), руководитель управления проектами консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия»
Виталий Бойко (В. Б.), заместитель генерального директора консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия»
Сергей Карамнов(С. К.), президент компании Real Estate Solutions
Милан Паевич (М. П.), генеральный директор компании «Слав-инвест»
Валерий Ткачев (В. Т.), начальник отдела развития компании «Альтис-холдинг»
Строить стали лучше
– Как известно, в советские времена генподрядчиков интересовали исключительно объемы выполненных работ. Но сегодня рынок требует иного подхода. И все же определенные опасение испытывает, наверное, каждый инвестор-заказчик при подписании договора со строительной компанией. Насколько обоснованы такие опасения? Или абсолютно все подрядные организации, работающие на отечественном рынке строительства коммерческой недвижимости, выполняют свою работу качественно?
В. Б.: – В Украине пока только формируется рынок «нормального» генподрядчика.
Профессиональный генподрядчик – это тот, который берет на себя ответственность по поводу сроков ввода в эксплуатацию, стоимости работ и готов это гарантировать, что необходимо для качественного вывода объекта на рынок. От этого зависит дальнейшая судьба проекта: будет ли он восприниматься как успешный, сможет ли он рассчитывать на максимальную доходность, которую он мог бы иметь. Поэтому лучше всего обращаться к компаниям с западным подходом к менеджменту и опытом работ на украинском рынке, поскольку на сегодняшний день только они могут обеспечить точные сроки и стоимость.
С. К.: – На самом деле генподрядные организации с «тех» времен практически не изменились. Практики генподряда, в полном смысле этого слова, в нашей стране пока еще нет. Генподрядная организация должна обладать достаточным финансовым весом – будь то собственный оборотный капитал или возможность воспользоваться поддержкой банка.
Но на сегодняшний день украинские генподрядчики пользуются в основном «кредитами» доверия клиентов. А вот что касается подходов генподрядчиков к выполнению своей работы, технологии и качеству ее выполнения – тут нельзя не отметить прогресс. Его обусловил стремительно развивающийся в последние годы строительный рынок Украины, стимулирующий повышение уровня профессионализма основных его участников.
М. П.: – Успех любого строительного проекта зиждется на трех «китах»: бюджете (реально утвержденном и обеспеченном), правильном отборе участников процесса, качественном планировании, управлении (здесь важны жесткость и бескомпромиссность) и, наконец, – контроле качества и сроков проведения работ, а также соответствии расходования средств поставленной цели.
Говоря о генподрядных организациях, могу вас заверить – профессионалов обычно можно узнать сразу. Для этого стоит приглядеться к элементарной организации производственного процесса и культуре производства возможного партнера. Настоящие строители никогда не поступятся принципами профессиональной этики и не допустят «халтуры». К сожалению, нынешний беспорядок на строительном рынке благоприятствует ситуации, когда кое-кто предлагает быстрое строительство за любую цену. Качество выполнения работ такими компаниями зачастую оставляет желать лучшего. Вместе с тем, уже есть компании, которые завоевали положительную репутацию на рынке благодаря своему высокопрофессиональному подходу и качеству конечного продукта.
– Какие строительные компании, на ваш взгляд, имеют лучшую репутацию на рынке?
В. Б.: – Мы работаем с большим количеством строительных компаний, но рекомендовать пока можем только «Ренессанс констракшинз» и «Еврокон». Это те компании, которые берут на себя ответственность за сроки и стоимость работ. Имея опыт работ в разных странах и профессиональную команду, они привлекут лучшего проектировщика, порекомендуют оптимальные и используемые во всем мире инженерные системы и многое другое.
На нашем рынке есть и отечественные компании, которые добились существенных результатов. Мы работаем с компаниями «ТММ», «Градострой», «Комфорт-инвест» и др.
С. К.: – Строительный рынок Украины только начинает развиваться, поэтому к организациям, деятельность и статус которых на рынке можно назвать генеральным подрядом, относится лишь несколько. Наиболее крупными и авторитетными среди них являются «Альтис-холдинг», «Аеробуд», «Киевгорстрой», «Основа-Солсиф», «ТММ».
Инструментами зодчие обеспечены
– Насколько технически и технологически вооружены наши подрядчики? Всегда ли они способны выполнить задачи, ради решения которых их привлекают?
В. Т.: – В течение последних нескольких лет многие отечественные строительные компании усиленно инвестировали средства в покупку строительной техники и оборудования. Это было вызвано, в первую очередь, большим количеством поступающих заказов, а также ужесточением требований клиентов к срокам работ и качеству их выполнения. Немаловажную роль сыграло также предоставление рядом поставщиков строительной техники, возможности приобрести это оборудование на условиях лизинга. В столице уже достаточно много строительных компаний имеют хорошее техническое оснащение, при этом они, как правило, очень сильно загружены заказами.
С другой стороны, наличие хорошей техники еще не является гарантией качества работы стройкомпании. Все большее значение для строительных компаний Украины приобретает кадровый вопрос. Особенно остро ощущается нехватка квалифицированных инженеров, имеющих опыт работы с современными технологиями строительства, опыт управления крупными строительными проектами. Именно наличие серьезной инженерной группы на сегодня является одним из решающих факторов при выборе подрядчика, причем, как у западных, так и отечественных заказчиков. Наша корпорация уже длительное время работает над развитием собственного инжиниринга. Мы считаем это направление одним из основных приоритетов.
В. Г.: – Украинские генподрядные организации имеют все необходимое, чтобы качественно выполнять работы. Проблема в ином – заказчики не всегда позволяют реализовать этот потенциал. Ведь существует у нас и такая проблема, как отсутствие культуры заказчика, непонимание экономической выгоды от этой культуры. Если бы заказчики имели больше терпения и выдержки (а это – одно из самых главных условий создания качественной недвижимости) и позволяли бы подрядчикам делать свою работу так, как они считают нужным, при определенном контроле со стороны заказчика, то, думаю, многие объекты строились бы в Украине значительно более качественно. Порой, когда говорят о скрытых дефектах и некачественной работе, на самом деле эти проблемы являются результатом вмешательства заказчика, который всегда стремится все сделать быстро и подешевле. Некоторые особо несдержанные могут даже менять свои технические или дизайнерские решения в процессе строительства, что абсолютно недопустимо. Это влечет за собой финансовые, временные и качественные потери.
М. П.: – Под конец девяностых на украинском рынке появились генподрядные компании, полностью владеющие самым современным техническим и технологическим «вооружением». Ряд из них – очень компетентные организации, которые успешно участвуют и побеждают в международных тендерах в Киеве и регионах, а также за границей.
Но в то же время хочу заметить, что большинство украинских строительных компаний еще не способно похвастаться такими достижениями. Присутствие турецких компаний говорит о нехватке отечественных строителей. В то же время, в публичном строительстве практически отсутствуют югославские строительные компании, которые в «советское время» славились качеством своих работ. Специалисты с просторов бывшей Югославии (сербы, хорваты, словенцы, македонцы, черногорцы и боснийцы) работают сейчас в некоторых компаниях в качестве руководителей стройки – топ-менеджментa, управляющего и контролирующих генподрядные работы. «Слав-инвест» – одна из тех компаний, которая пользуется услугами опытных экспертов-иностранцев, осуществивших ряд очень успешных проектов на постсоветском рынке – в Украине, России, Казахстане.
Как бороться с долгостроем?
– Какие характерные проблемы в работе с генподрядными организациями существуют на сегодняшний день? Есть ли способ борьбы с такой традиционной для наших строителей «болезнью», как срыв срока сдачи объекта?
М. П.: – Любой генподрядчик не заинтересован в контроле со стороны инвестора/заказчика за сроками и качеством выполнения работ. Существует мнение, что заказчик вообще не должен полностью вникать в дела генподрядной организации. Таким образом, появляется почва для недовольства между инвестором/заказчиком и генподрядчиком, так как для заказчика всегда существует приоритет при реализации инвестиционного проекта – либо в минимальные сроки, либо с сокращением затрат. С другой стороны, для большинства отечественных генподрядчиков приоритеты заказчика не всегда являются их первоочередными задачами.
Поэтому один из способов защиты заказчика – контракт на капитальное строительство, в котором фиксируются договоренности сторон касательно способов оплаты, контроля сроков и фактически выполненных работ. Полезно закладывать в такие документы также механизмы штрафных санкций, применяемые к генподрядчику в случае не только срыва сроков сдачи объекта, но и при срыве сроков окончания работ по отдельным этапам. Контракт должен иметь стимулы, заставляющие генподрядчика работать эффективно.
В. Г.: – Чаще всего какие-либо изменения на этапе строительства связаны с изменениями правил игры на этом рынке. Так, к примеру, получив земельные участки, инвесторы, как правило, начинают строительство. Но тут вдруг происходят общественные слушания, и строительство очень многих объектов останавливается. Это один из ярких примеров. А таких новых правил, написанных городской администрацией, может быть бесконечное количество, потому что нет единого механизма, регулирующего рынок строительства.
Чтобы успешно работать, генподрядчику сегодня нужны высококвалифицированные юристы. А попытаться учесть все риски лучше всего в графике реализации коммерческого проекта. График строительства используется как рабочий инструмент, он отслеживается и изменяется в процессе строительства в зависимости от тех или иных непредвиденных обстоятельств и, соответственно, корректируется. В графике обязательно должен быть заложен временной резерв, поскольку процесс создания объекта коммерческой недвижимости довольно длинный. Этот резерв необходим на случай непредвиденных обстоятельств. К примеру, нынешней зимой были такие дни, когда погодные условия не позволяли вести работы на строительных площадках. При морозе более минус 25 градусов это просто невозможно. Такие естественные риски сказываются на сроках строительства. Их необходимо учитывать.
Есть примеры, когда заказчик оформляет строительство через страховые компании. В этом случае за перечень оговоренных рисков отвечают непосредственно юристы страховой компании, тогда многие отношения между участниками процесса переходят в цивилизованное русло. Но необходимо заметить, что каждый объект абсолютно индивидуален, т. е. нельзя прописать перечень рисков для всех объектов одновременно.
Я не думаю, что срывы сроков строительства носят субъективный характер. Чаще всего это объективные причины, не зависящие от самого генподрядчика, которые не позволяют ему закончить строительство в оговоренные сроки.
Поможет ли нам заграница?
– В каких случаях рациональным является привлечение к выполнению проекта в Украине иностранных генподрядных организаций?
М. П.: – Иностранные компании, которые здесь отстраивают объекты под свои нужды, стремятся привлекать иностранных же генподрядчиков. Это обусловлено тем, что зачастую у зарубежных стройкомпаний больше опыта в реализации специфических требований заказчика к объекту. Например, иностранный гостиничный оператор имеет весьма детальные требования к будущему объекту недвижимости. У иностранного генподрядчика, имеющего опыт сотрудничества с данным заказчиком, реализовать их получится лучше, нежели у местного строителя.
Следует уточнить, что осуществление генерального подряда иностранной компанией иногда происходит на уровне высшего и среднего руководства проектом. То есть иностранцами являются руководители проектов и, скажем, прорабы на стройке. Они руководят нашими субподрядчиками. Персонал, осуществляющий непосредственно строительные работы, может быть и нашим. Пожалуй, только турецкие компании, которые работают здесь, привозят своих рабочих.
С. К.: – Каждый заказчик проводит выбор генерального подрядчика по критериям, определяющим особенности его проекта. Универсальными критериями отбора является опыт работы претендента, владение им необходимыми технологиями, машинами, механизмами и наличие квалифицированного персонала. Принимается во внимание его производственная мощность, наличие необходимых лицензий, финансовое состояние. Приветствуется также возможность и способность доработки (разработки) генподрядчиком рабочей проектной документации.
Из собственного опыта работы с зарубежными заказчиками хочу отметить, что они, кроме приведенных выше критериев, при отборе генерального подрядчика большое значение придают тому, насколько у претендента налажена система менеджмента качества, соответствующая международным стандартам, как она действует на практике. Речь даже идет о концепции проджект-менеджмента. При этом чувствуется понимание того, что дешево не означает хорошо. При выборе генподрядчика заказчикам стоит особое внимание обращать на послужной список претендента. Не помешает также осведомиться у заказчиков уже построенных объектов, в какой степени претендентом выдерживались сроки выполнения работ и насколько качественно эти работы были выполнены.
В. Г.: – Чаще всего при выборе генподрядной организации инвестор обращается к рекомендациям и изучению опыта работы вероятных партнеров. В связи с тем, что иностранные генподрядчики выросли в совершенно другой экономической, законодательной, ментальной, интеллектуальной среде, им не всегда приемлемо работать в условиях несформированной экономики и законодательства Украины. Также и нашим заказчикам на сегодняшний день не по зубам иностранные подрядчики, потому что за рубежом понимают ценность недвижимости и к ней предъявляют очень высокие требования, соответственно, их работа стоит очень дорого. В Украине в данном случае побеждает фактор более низкой цены за подряд и чаще всего не привлекаются иностранные компании.
В развитых странах за проектные работы платят до 25% стоимости объекта, потому что это экономически выгодно. В проектной документации отражаются все детали, вплоть до «последнего гвоздя», расписываются все спецификации, строительство происходит «с колес». Все это имеет значительный экономический эффект. То есть мы говорим о другой экономической и технической культуре, которая для Украины пока непостижима, но мы уже начинаем ее изучать.
Треть договоров генподряда заключается в столице
– Чем похожи и как отличаются столичный и региональные рынки строительных компаний?
С. К.: – В Украине работает более 5,5 тысячи подрядных строительно-монтажных организаций, из которых 250 (4,5%) действуют в Киеве, обеспечивая более 30% всех строительных работ по контрактам подряда во всей стране. И хотя в начале этого года темпы роста строительных работ в целом и выполненных по договорам подряда несколько снизились, общая тенденция роста привлекательности подрядных услуг для инвесторов позволяет говорить об их высокой перспективности и более жесткой конкуренции.
В. Г.: – Столичный рынок бурно развивается, есть спрос, который порождает предложение. Поэтому растут и развиваются строительные компании. Региональные компании чаще всего едут за работой в столицу. К примеру, в Киеве есть инжиниринговые компании, которые развивают структуры в регионах, то есть набирают инженерный персонал и рабочих, формируют заказы на поставки материалов из регионов, осуществляют централизованную доставку. В Киеве происходит только сборка и продажа. Строительство осуществляется вахтовым методом, поэтому более интенсивное. Генподрядчикам и заказчикам очень удобно использовать такой региональный ресурс для того, чтобы получать больший экономический эффект при строительстве того или иного объекта, ведь при этом себестоимость значительно снижается.
В. Т.: – Разница между столичными строительными компаниями и региональными очень существенна. Прежде всего, я бы отметил большой разрыв как в технической оснащенности, так и в опыте. Масштабное строительство в Киеве началось еще с 1998 года, в то время как региональные рынки тогда только начинали развиваться. Поэтому зачастую для строительства больших объектов в регионах привлекаются столичные компании. При этом, в последующие несколько лет количество проектов в регионах будет превышать количество объектов в Киеве, что значительно усилит активность столичных компаний в других городах. Уже сейчас около 80% объектов нашей корпорации – это проекты в регионах. Причем мы работаем практически во всех частях страны – в Одессе, Николаеве, Харькове, Днепропетровске, Луцке, Ивано-Франковске, Ровно и т. д. Мы планируем и дальше развивать свое присутствие на рынках этих и других городов.
– Спасибо за интересную и содержательную беседу. [Коммерческая недвижимость, 05 апреля 2006]